Rozsudok
Krajský súd v Trnave
sp.zn.: 24Co/129/2025
datum: 18.03.2026

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trnave v senáte zloženom z predsedníčky senátu: JUDr. Dominika Horváthová a sudkýň: JUDr. Eva Behranová a JUDr. Ľubica Spálová, v spore žalobcu: A. A., nar. XX.XX.XXXX, adresa B., A. XX, zastúpený: JUDr. Michal Krutek, s.r.o., so sídlom Trnava, Hlavná 11, proti žalovaným: 1. C. D., nar. XX.XX.XXXX, adresa E., F. G. H. XX, 2. MG Building s. r. o., so sídlom Trnava, Ulica Johna Dopyeru 80, IČO: 47 750 634, obaja zastúpení: HALADA advokátska kancelária s.r.o., so sídlom Trnava, Kapitulská 21, IČO: 36 669 661, o nahradenie prejavu vôle, na odvolanie žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Trnava zo dňa 5.3.2025, č.k. 27C/40/2022-350 a dopĺňacieho rozsudku Okresného súdu Trnava zo dňa 16.04.2025, č.k. 27C/40/2022-396, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v spojení s dopĺňacím rozsudkom p o t v r d z u j e.

II. Žalovaným 1 a 2 p r i z n á v a voči žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie výrokom I. žalobu zamietol a výrokom II. priznal žalovaným nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

2. Rozhodnutie súd odôvodnil právne na základe aplikácie § 50a, § 588, § 51, § 35 ods. 2, § 36 ods. 1, 2, § 44, § 46 ods. 1, § 52 ods. 1, 3, § 122 ods. 1 a 3, zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“) a § 229, § 255 ods. 1, § 262 ods. 2 zák. č. 160/2015 Z. z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“).

3. Súd prvej inštancie svoje rozhodnutie odôvodnil tým, že žalobca sa podanou žalobou doručenou súdu dňa 08.08.2022 domáhal nahradenia prejavu vôle žalovaných pri uzatvorení kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť v k. ú. B., postavenú na pozemku parcela registra „C“ 10801/441 resp. 10801/717 a 10801/718, ktoré boli odčlenené na základe geometrického plánu. Spor sa odvíja od rezervačnej zmluvy č. 10801/717-B zo dňa 23.06.2021, ktorú sprostredkovala I. I. - AARK realitná kancelária za účelom obstarania Zmluvy o budúcej zmluve alebo kúpnej zmluvy s konkrétnym dispozičným členením stavby. Hoci RK zaslala dňa 10.06.2022 návrh kúpnej zmluvy, žalovaný 2 podľa žalobcu nechcel akceptovať jeho pripomienky. Dňa 23.06.2022 bol podpísaný dodatok č. 1, ktorým došlo k predĺženiu lehoty do 23.07.2022. Žalobca uvádza, že dňa 21.07.2022 (t. j. 2 dni pred ukončením lehoty na uzatvorenie zmluvy) ho RK e-mailom vyzýva na úhradu sumy 190.600,- Eur do 3 pracovných dní. Žalobca hneď 22.07.2022 emailom požiadal o návrh termínu k pristúpeniu k podpisu kúpnej zmluvy a doložil, že disponuje finančnými prostriedkami. Napriek tomu, že lehota na uzatvorenie mala uplynúť až 26.07.2022, žalovaní a RK už na ďalší deň 22.07.2022 nereagovali a dňa 25.07.2022 tvrdili, že došlo k dohode o odstúpení od Zmluvy. Žalobca toto popiera a poukazuje na to, že dňa 01.08.2022 sa nehnuteľnosť objavila na stránke J. za cenu 275.000,- Eur, čo je o 80.000,- Eur viac než pôvodná dohoda. Žalobca sa preto v zmysle § 50a ods. 2 OZ obrátil na súd. Súd prvej inštancie v rámci konania najskôr vyhovel návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, čo Krajský súd v Trnave potvrdil. Žalovaní vo svojom vyjadrení k žalobe uviedli záväzky vyplývajúce z rezervačnej zmluvy (záväzok RK neponúknuť nehnuteľnosti tretím osobám na obdobie a v súlade s podmienkami stanovenými zmluvou o rezervácii (čl. I. bod. 2); záväzok žalobcu zložiť rezervačný poplatok vo výške 5000 eur do troch kalendárnych dní odo dňa podpisu zmluvy o rezervácii na účet RK (čl. IV. bod. 1); záväzok RK, poskytnúť žalobcovi úplne a správne informácie o nehnuteľnostiach, o ich vlastnostiach, parametroch, cene a zmluvných podmienkach (čl. I. bod. 3); záväzok žalobcu najneskôr do pätnástich pracovných dní po preukázateľnom vyzvaní realitnou kanceláriou uzatvoriť so žalovanými v dobe účinnosti zmluvy o rezervácii výhradne zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo kúpnu zmluvu, najneskôr však v posledný deň účinnosti zmluvy o rezervácii (čl. V. bod. 1); záväzok RK zabezpečiť potrebné príslušné doklady potrebné k prevodu nehnuteľnosti zo žalovaných na žalobcu, t. j. zmluvu o budúcej zmluve alebo kúpnu zmluvu (čl. V. bod. 2).). Žalovaní potvrdili, že RK zaslala žalobcovi e-mailom dňa 10.06.2022 návrh kúpnej zmluvy avšak žalobca uviedol dňa 11.06.2022 len toľko, že si zmluvu naštuduje a ozve sa, k čomu však nedošlo. Žalovaní popierajú že by žalobca mal pripomienky k zaslanej zmluve. Ďalej potvrdili, že dňa 23.06.2022 strany podpísali Dodatok číslo 1 k Zmluve o rezervácii. Dôvodom bolo, že žalobca nemal k dispozícii finančné prostriedky na úhradu kúpnej ceny. Žalovaní len chceli poskytnúť žalobcovi dodatočný časový priestor, aby si ich zabezpečil. Žalovaní popreli, že dôvodom na podpísanie dodatku bolo, že žalovaný 2/ nesúhlasil s pripomienkami žalobcu k návrhu kúpnej zmluvy, pretože ich žalobca nepredložil. Z e-mailovej komunikácie medzi RK a žalobcom zo dňa 18.07.2022 až 21.07.2022 vyplýva, že žalovaný nemal doriešené financovanie kúpnej ceny za nehnuteľnosť, ani tesne pred termínom uvedeným v dodatku 23.07.2022, preto žalovaní považovali za rizikové uzatvárať s ním kúpnu zmluvu. Dňa 20.07.2022 žalobca žiadal o ďalšie predĺženie rezervácie nehnuteľnosti a bolo zrejmé, že nevie ako bude financovať úhradu kúpnej ceny. Pokiaľ ide o fotografiu monitora, ktorá má podľa žalobcu preukazovať, že disponoval finančnými prostriedkami na úhradu kúpnej ceny, vôbec z nej nevyplýva komu účet patrí a ani, že týmito prostriedkami disponoval žalobca. Zmluva o rezervácii nemôže byť v žiadnom prípade posúdená ako zmluva o budúcej kúpnej zmluve podľa § 50a OZ. V žiadnom z ustanovení zmluvy o rezervácii nie je uvedený záväzok žalovaných, že do dohodnutej doby uzavrú kúpnu zmluvu. Žalobca sa tak voči žalovaným evidentne domáha splnenia povinnosti, ku ktorej sa žalovaní nikdy nezaviazali. Namietajú, že žalobca mal zložiť rezervačný poplatok vo výške 5.000,- Eur najneskôr do 28.06.2021. Keďže suma bola pripísaná na účet sprostredkovateľa, t.j. RK až 29.06.2021, tvrdia, že Zmluva o rezervácii zanikla dňa 28.06.2021. Žalobca však v replike kontruje, že žalovaní konali, akoby zmluva platila – žalovaný 2 odovzdal žalobcovi kľúče od nehnuteľnosti, umožnil mu upraviť rodinný dom a súhlasil s úkonmi ako montáž externých žalúzií žalobcom či objednávka obkladu schodiska, ktoré žalobca objednal. Podľa žalovaných zmluva o rezervácii nemôže byť v žiadnom prípade posúdená ako zmluva o budúcej kúpnej zmluve a žalobca sa domáha splnenia povinnosti, ku ktorej sa žalovaní nikdy nezaviazali. Realitná kancelária opakovane vyzývala žalobcu, aby jej oznámil aktuálne číslo bankového účtu, na ktorý mu má byť rezervačný poplatok vrátený, žalobca jej v tomto smere neposkytol súčinnosť a neoznámil svoje aktuálne číslo účtu. Z e-mailu žalobcu zo dňa 20.07.2022 odoslanom o 17:56 hod. vyplýva, že nedokázal predať byt, z predaja ktorého chcel uhradiť kúpnu cenu 190.600,- Eur a mal k dispozícii len 40.000,- Eur. Žalovaní sa rozhodli neuzavrieť so žalobcom kúpnu zmluvu k predmetným nehnuteľnostiam z dôvodu, že mali dôvodné pochybnosti o jeho schopnosti zaplatiť kúpnu cenu a žalobca ani neposkytol potrebnú súčinnosť k dohode ohľadom znenia kúpnej zmluvy, ktorá mu bola zaslaná 10.06.2022. Žalovaní pritom neboli povinní uzavrieť so žalobcom kúpnu zmluvu k predmetným nehnuteľnostiam, nakoľko sa v rezervačnej zmluve žiadnym spôsobom nezaviazali na jej uzavretie. Navyše, zmluva už v danom čase (t. j. v júli 2022) žalovaných vôbec neviazala, pretože zanikla už dňa 28.06.2021 naplnením rozväzovacej podmienky dohodnutej v článku IV. bod 2.

4. Žalobca tiež poukázal na vady zmluvy a rozporuplné ustanovenia: „Záujemca berie na vedomie, že v prípade ak by nedošlo k úhrade čo i len časti kúpnej ceny podľa bodu 4 tohto článku má Vlastník nehnuteľnosti právo od zmluvy na základe čl. V ods. I odstúpiť a ponechať si rezervačný poplatok vo výške 5.000,- Eur slovom päťtisíc eur.“ oproti ustanoveniu „V prípade, ak rezervačný poplatok nebude riadne a včas zaplatený, táto Zmluva sa v celom rozsahu zrušuje a Sprostredkovateľ má nárok na úhradu nákladov vynaložených na prípravu podkladov k rezervácii nehnuteľnosti vo výške 250,- Eur slovom dvestopäťdesiat Eur a to bez zbytočného odkladu na účet Sprostredkovateľa uvedený v záhlaví tejto Zmluvy.“. Namietal aj textáciu, podľa ktorej „druhú časť kúpnej ceny vo výške 190.600,- Eur slovom stodeväťdesiattisícšesťsto eur uhradí na Záujemca na základe podmienok stanovených Zmluvou o budúcej zmluve pripadne na základe Kúpnej zmluvy to na základe výzvy zaslanej Sprostredkovateľom, najskôr však po dokončení hrubej stavby so strechou, oknami a vstupnými dverami a najneskôr však do 12 mesiacov odo dňa podpisu tejto Zmluvy.“, čo považuje za neprijateľné podmienky. Žalovaní trvajú na tom, že zmluvu bolo možné meniť iba písomnou formou a dodatok je pre zánik pôvodnej zmluvy neplatný. Žalobca nakoniec pristúpil k doplneniu vyjadrenia spolu s návrhom na zmenu petitu, kde okrem iného vytýka technické vady domu a navrhuje ďalšie dokazovanie. Žalovaní vo vyjadrení zo dňa 23.02.2024 odmietli tvrdenia o neprijateľnosti zmluvných podmienok a zdôraznili, že žalobca si rezervačnú zmluvu napriek výzve neprečítal. Argumentovali, že RK nebola oprávnená konať v mene žalovaných a popreli existenciu ústnej dohody, ktorá by pre nedostatok písomnej formy bola neplatná. K návrhu kúpnej zmluvy z 10.06.2022 uviedli, že išlo len o hrubý náčrt, na ktorý žalobca nereagoval. Žalobca následne doručil súdu dňa 09.04.2024 návrh na zmenu petitu, v ktorom zaktualizoval údaje podľa zápisov na Listoch vlastníctva č. XXXXX I. XXXXX. V rámci tejto úpravy zo zmluvy vypustil sporné ustanovenia čl. V. ods. 7 kúpnej zmluvy a čl. VII. ods. 9 kúpnej zmluvy a opravil chyby v číslovaní. Žalovaní v podaní zo dňa 03.06.2024 opätovne popreli právo žalobcu na uzavretie zmluvy. Poukázali na to, že pôvodná kúpna cena 195.600,- Eur nezohľadňuje súčasný stav nehnuteľnosti, ktorá je dokončená do vyššieho stavu vybavenosti (vrátane podláh, kuchynskej linky či sanity). Podľa ich názoru by uzavretie zmluvy za pôvodnú cenu viedlo k bezdôvodnému obohateniu žalobcu. K vyjadreniu bola doložená fotodokumentácia vykonaných prác v dome a faktúra za vonkajšie žalúzie zo dňa 30.06.2023.

5. Súd prvej inštancie vykonal dokazovanie prostredníctvom listín, medzi nimi aj e-mailovú správu RK zo dňa 25.06.2021 z 19.35 hod. Dňa 10.06.2024 súd oficiálne pripustil zmenu petitu. Na druhej strane súd nevykonal navrhnuté dokazovanie projektovou dokumentáciou či pribratím znalca na zisťovanie vád zvukovej izolácie, pretože tieto úkony vyhodnotil ako nadbytočné vzhľadom na predmet sporu o nahradenie prejavu vôle. Žalobca vypovedal, že v piatok 18.06.2021 bol na obhliadke a spoliehal sa na ústnu dohodu o lehote 1,5 až 2 roky na zaplatenie kúpnej ceny. Opísal svoju snahu o zabezpečenie financií a tvrdil, že postoj žalovaných sa zmenil po vypracovaní znaleckého posudku na vyššiu hodnotu. Žalovaný 1. uviedol, že je vlastníkom pozemku a predajom poveril RK. Žalobcu osobne nepozná, nerokoval s ním a zmluvy len osobne podpisoval. Bol len informovaný, že žalobca neplnil svoje povinnosti z rezervačnej zmluvy. Ak by ich splnil pozemky by mu predal. Konateľ žalovaného 2. K. A. uviedol, že na stavbe vykonali stavebné práce a úpravy podľa požiadaviek žalobcu. Ku koncu lehoty rezervácie začal byť žalobca nervózny. Žiadal predĺženie lehoty, avšak ani v predĺženej lehote nemal kupca na svoj byt. Stretli sa v RK a dohodli sa na predĺžení rezervačnej zmluvy o jeden mesiac a podpísali dodatok. Ak by robil reálne kroky na predaj svojho bytu, dohodli by sa na ďalšom predĺžení zmluvy. Tri týždne sa nič nedialo a týždeň pred koncom lehoty ho začal žalobca prehovárať, aby mu dal ešte šancu. Poslal mu aj odfotený stav na nejakom účte, nebolo zrejmé, koho účet to je. Nebolo to dôveryhodné, pretože celú dobu tvrdil, že nemôže zohnať peniaze. Mohli byť aj z nelegálnej činnosti. Svedkyňa A. I. I. potvrdila, že po oznámení žalobcovi, že zmluvu nepredĺžia, ju žalobca intenzívne kontaktoval a opätovne žiadal o predĺženie lehoty o jeden mesiac. Uviedla, že pri stretnutiach žalobca ako obvykle plakal Chcela mu vrátiť rezervačný poplatok. Ale bol v takom stave, že sa mu neodvážila vrátiť peniaze a podpisovať doklady. Preto mu povedala, aby prišiel na druhý deň, až bude pri zmysloch. Opakovane žiadala žalobcu, aby jej oznámil číslo účtu, aj SMS-kami, čo neurobil. Následne dali dom znovu do ponuky a žalobca podal žalobu.

6. Súd prvej inštancie skúmal Zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti č. 10801/717-B zo dňa 23.06.2021, kde sa sprostredkovateľ zaviazal neponúknuť nehnuteľnosť tretím osobám. Zmluva bola uzavretá na 12 mesiacov a obsahovala rezervačný poplatok 5.000,- Eur. Bolo stanovené, že ak nebude rezervačný poplatok uhradený riadne a včas, zmluva sa v celom rozsahu zrušuje. Na základe dodatku č. 1 sa predlžuje platnosť zmluvy o jeden mesiac do 23.07.2022. Podľa výpisu bol poplatok pripísaný dňa 29.05.2021. V pôvodnom návrhu kúpnej zmluvy sa uvádzalo, že predávajúci je povinný dokončiť výstavbu v zmysle dokumentu Prílohy č. 1 - Štandard prevedenia rodinného domu. Súčasťou návrhu bolo aj upozornenie, že hodnoty zvukovej izolácie v danej lokalite nevyhovujú normám, čo bolo v texte definované ako stav, ktorý kupujúci berie na vedomie a nie je vadou. Súd konštatoval, že predmetom tohto konania je nahradenie prejavu vôle v kúpnej zmluve na predaj pozemku a domu v znení, ktoré bolo pripustené dňa 10.06.2024. Hoci súd dospel k záveru, že rezervačná zmluva je spotrebiteľskou, toto postavenie neuznal vo vzťahu k žalovanému 1., pretože nebolo preukázané, že konal v rámci podnikateľskej činnosti; nebolo preukázané, že by mal v predmete živnosti kúpu a predaj pozemkov/ nehnuteľností; na LV XXXXX je špecifikovaný žalovaný 1. ako výlučný vlastník predmetného pozemku dátumom narodenia a nie identifikačným číslom ako podnikateľ. Súd konštatoval, že v rezervačnej zmluve je hlavným predmetom plnenia zo strany RK rezervácia nehnuteľnosti. To znamená povinnosť RK neponúkať nehnuteľnosť po určitú dobu tretím osobám a držať ju pre rezervujúceho. Hlavným korelujúcim záväzkom pre rezervujúceho je uhradiť riadne a včas rezervačný poplatok. Rezervačný poplatok v Čl. IV bod 1. predstavuje hlavný predmet rezervačnej zmluvy a preto dohoda o jeho úhrade nie je neprijateľnou zmluvnou podmienkou. V zmysle § 122 OZ lehota 3 kalendárnych dní na zaplatenie začala plynúť nasledujúcim dňom po podpise zmluvy, t. j. 24.06.2021 a posledný deň lehoty pripadol na 26.06.2021 sobotu. V zmysle citovaného ustanovenia je posledným dňom lehoty nasledujúci pracovný deň pondelok 28.06.2021. Zo zistení súdu však vyplynulo, že poplatok bol pripísaný sprostredkovateľke na účet až 29.06.2021. V dôsledku tejto skutočnosti celá zmluva zanikla a následne podpísaný dodatok č. 1 je neplatný, keďže predlžoval už zaniknutý právny vzťah. Skutočnosť, že žalovaní pokračovali v plnení zmluvy, súd pripísal ich omylu o včasnosti platby, čo však nemôže obnoviť platnosť zaniknutej zmluvy, najmä ak zákon pre tento typ právneho úkonu vyžaduje písomnú formu. K námietke žalobcu, že mu nebol vrátený zaplatený rezervačný poplatok, súd uviedol, že vrátenie poplatku nie je predmetom konania a zároveň ide o povinnosť sprostredkovateľky, ktorá vyplýva zo zmluvného vzťahu sprostredkovateľka a žalobcu, nie žalovaných. Súd ďalej uviedol, že rezervačná zmluva nespĺňa náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, pretože z nej nevyplýva výslovný záväzok žalovaných uzavrieť zmluvu so žalobcom a chýba v nej špecifikácia rozdelenia kúpnej ceny medzi oboch vlastníkov. Zároveň súd zdôraznil, že ak by aj zmluva bola platná, žalobu by musel zamietnuť, pretože žalobcom navrhované znenie petitu sa líši od pôvodného návrhu žalovaných (vynechanie dvoch bodov spomínaných v bode 27 odôvodnenia). V zmysle práva sa takýto postup považuje za nový návrh, ktorým žalovaní nie sú viazaní. Ďalším dôvodom na zamietnutie žaloby je skutočnosť, že nehnuteľnosť už nie je v stave, ktorý je špecifikovaný v prílohe rezervačnej zmluvy, kde predmetom dohody bol holodom a nie dom vo vyššom štádiu vybavenosti, čo potvrdila aj fotodokumentácia. Vyhovenie žalobe by tak viedlo k bezdôvodnému obohateniu žalobcu. Na základe týchto skutočností súd žalobu v celom rozsahu zamietol a úspešným žalovaným priznal nárok na náhradu trov konania.

7. Voči tomuto rozsudku podal odvolanie žalobca z dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. b), d), f) a h) CSP a žiadal, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na nové konanie.

8. Žalobca v odvolaní argumentoval tým, že žalovaný 1 je konateľom, väčšinovým spoločníkom a podľa FINSTAT aj konečným užívateľom výhod žalovaného 2, ako aj spoločností TRANSTAV TT s.r.o., I. K. L. a IBV Boleráz s.r.o. Jeho činnosť vykazuje znaky podnikania podľa § 2 ods. 1 ObZ, nakoľko sústavne nakupuje, delí a predáva pozemky v k.ú. B., čo dokazujú LV č. XXXX, LV č. XXXXX a LV č. XXXXX. Žalovaný 1 pri výsluchu dňa 10.06.2021 (v spise 2024) sám priznal, že realitná maklérka pre neho pracuje roky a jeho cieľom je zisk. Navyše, v návrhu KZ bola cena pozemku umelo nadhodnotená na 85.600,- Eur, zatiaľ čo cena stavby bola neprimerane nízka (105.000,- Eur). Znalecký posudok určil hodnotu pozemku len na 48.356,52 Eur, čo potvrdzuje podozrenie z účelového presunu hodnoty diela na pozemok vlastnený FO. Právny názor súdu prvej inštancie („Každý občan môže kúpiť pozemok a po určitej dobe ho predať zo ziskom, pričom nejde o podnikanie a to ani v prípade, ak takto postupuje opakovane.“) sa javí ako popretie ochrany spotrebiteľa len s odôvodením, že FO predsa oficiálne nepodniká. Odvolateľ zdôrazňuje, že podľa nálezu ÚS SR sp. zn. I. ÚS 232/2023 nesie dôkazné bremeno o „nespotrebiteľskom“ statuse dodávateľ, čo sa v konaní nestalo. V takom prípade mala byť RK súdom posúdená ako spotrebiteľská zmluva, a to so všetkými právami a dôsledkami s tým spojenými. Ďalej argumentuje, že napriek formálnemu názvu ide podľa obsahu o zmluvu o budúcej zmluve podľa § 50a OZ. Tento záver už skôr osvedčil OS TT v Uznesení sp. zn. 27C/40/2022 – 41 pri nariadení neodkladného opatrenia a potvrdil ho aj KS v TT v Uznesení sp. zn. 23Co/145/2022 – 130. Odvolateľ zdôraznil, že neprijateľnou podmienkou v tomto prípade je neurčité dokončenie diela (čl. V ods. 7 navrhovanej KZ), akceptovanie vady bez jej zohľadnenia v kúpnej cene (čl. VII ods. 9 navrhovanej KZ), ako aj posúdenie záväzku žalobcu uzatvoriť so žalovanými navrhovanú KZ ako jednostranného záväzku. Zmluva o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 23.06.2021 obsahuje označenie strán, predmet, cenu 195.600,- Eur aj termíny. Súd prvej inštancie pochybil, keď tvrdil, že v nej chýba výslovný záväzok žalovaných predať nehnuteľnosť; takýto výklad popiera zmysel rezervácie. Odvolateľ je toho názoru, že ustanovenie rezervačnej zmluvy čl. V ods. 1 zaväzovalo nielen žalobcu, ale ja samotných žalovaných uzavrieť kúpnu zmluvu. Rovnako je irelevantné, že cena nie je v RZ rozdelená na pozemok a dom, keďže zákon takúto povinnosť neukladá a obaja žalovaní sú ekonomicky prepojení. V zmysle § 53 ods. 1 OZ a európskej judikatúry (vec M. Lízing) je súd povinný skúmať neprijateľné podmienky z úradnej povinnosti. Odvolateľ za takéto považuje ustanovenia v návrhu kúpnej zmluvy, ktoré žalobca nemohol ovplyvniť: neurčitý termín dokončenia (čl. V ods. 7 navrhovanej KZ) a vynútený súhlas s technickou vadou (čl. VII ods. 9 navrhovanej KZ) bez zľavy z ceny. Tieto podmienky spôsobujú značnú nerovnováhu v neprospech spotrebiteľa. Súd rozhodol o zániku RZ kvôli platbe pripísanej 29.06.2021 (jeden deň po lehote 28.06.2021). Odvolateľ však upozorňuje na logický rozpor v texte zmluvy: čl. IV. ods. 2 RZ hovorí, že ak nebude rezervačný poplatok uhradený riadne a včas, zmluva sa v celom rozsahu zrušuje, zatiaľ čo čl. III. ods. 6 RZ dáva právo na odstúpenie. Podľa judikatúry (ÚS SR sp. zn. I. ÚS 640/2014, I.ÚS 243/07 a I. ÚS 242/07) musí súd v prípade nejasností voliť výklad v prospech platnosti zmluvy a v prospech spotrebiteľa. Žalovaní navyše neskorú úhradu nikdy nenamietali, poplatok nevrátili a podpísali Dodatok zo dňa 23.06.2022, čím vyjadrili vôľu v zmluvnom vzťahu pokračovať. Súd vyčítal žalobcovi, že jeho petit nie je identický s návrhom žalovaných. Odvolateľ vysvetľuje, že vynechanie bodu o vade zvukovej izolácie bolo logické, pretože konateľ žalovaného 2 priznal, že tento problém sa týkal inej stavby a na dom žalobcu sa nevzťahuje. Rovnako vynechanie chýbajúceho dátumu v bode o dokončení výstavby bolo technickou úpravou petitu pre vykonateľnosť. K námietke o zmene stavu nehnuteľnosti z holodomu na vyšší štandard odvolateľ uvádza, že v prípade, ak žalovaní bez súhlasu a vedomia žalobcu vykonali na RD práce nad rámec toho, čo bolo dohodnuté v RZ, uvedené je možné klásť len na zodpovednosť žalovaných a nie žalobcu. Podľa § 50a ods. 3 OZ síce platí, že záväzok uzatvoriť budúcu zmluvu zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela, pričom ale zároveň je nevyhnutné zohľadniť to, kto takúto zmenu vyvolal a či skutočne došlo k takej zmene, ktorá by mala za následok nemožnosť spravodlivého požadovania, aby sa zmluva (v tomto prípade KZ) uzavrela. Žalovaní pokračovali v prácach (podlahy, sanita) svojvoľne počas sporu a napriek neodkladnému opatreniu. Žalobca tieto zmeny nežiadal a mnohé bude musieť na vlastné náklady odstrániť, aby dosiahol ním požadovaný stav. Žalovaní sa nemôžu dovolávať zmeny okolností, ktorú sami vyvolali. Prípadné nároky z dokončenia RD do vyššieho štádia vybavenosti by si mohol v prípade ich dôvodnosti žalovaný 2. uplatňovať v samostatnom konaní a uvedené tak nepredstavuje žiadnu prekážku v tom, aby súd vyhovel žalobnému návrhu žalobcu v tomto súdnom konaní. Žalobca v lehote preukázal (e-mail zo dňa 23.07.2022), že má peniaze na účte. Napriek tomu RK a žalovaní už vopred interne rozhodli, že KZ nepodpíšu. Súd prvej inštancie uprednostnil prísny formalizmus pred zistením skutočnej vôle strán, čím porušil právo žalobcu na spravodlivý proces a dospel k nesprávnemu právnemu posúdeniu veci.

9. K odvolaniu žalobcu sa vyjadrili žalovaní a uviedli, že považujú polemiku o spotrebiteľskom charaktere Rezervačnej zmluvy (RZ) za irelevantnú pre výsledok sporu, pretože status spotrebiteľa nemôže spätne dotvárať obsah zmluvy v rozpore s jej jasným znením ani zakladať neexistujúce povinnosti. Podľa nich by prípadná neprijateľnosť zmluvnej podmienky viedla len k jej neplatnosti, nie k vzniku záväzku žalovaných predať nehnuteľnosť. Odmietajú tvrdenia o procesných pochybeniach, nakoľko súd vykonal všetky navrhnuté dôkazy vrátane výsluchov blízkych osôb žalobcu a pripustil aj zmenu žaloby, pričom poukazujú na obštrukčné správanie samotného žalobcu počas konania. V otázke právnej kvalifikácie RZ sa žalovaní plne stotožňujú so súdom, že nejde o zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Predbežný názor súdu pri nariadení neodkladného opatrenia bol vyjadrený bez dokazovania a samotný text RZ výslovne uvádza, že sprostredkovateľ má uzavretie kúpnej zmluvy len „obstarať“, čo logicky vylučuje, aby RZ už sama o sebe takouto realizačnou zmluvou bola. Argumentujú, že na vznik záväzku budúceho predávajúceho nestačí len určenie ceny a predmetu, ale je nevyhnutný výslovný a písomný prejav vôle predať nehnuteľnosť, ktorý v RZ absentuje. Žalovaní ďalej rozoberajú povahu záväzku a uvádzajú, že aj keby RZ obsahovala prvky zmluvy o budúcej zmluve, išlo by o zmluvu jednostranne zaväzujúcu iba žalobcu. Právna teória takýto model pripúšťa, pričom žalovaní boli v pozícii oprávnenej strany, ktorá mala právo, ale nie povinnosť zmluvu uzavrieť. Manipulatívne tvrdenia žalobcu o ich vôle predať nehnuteľnosť považujú za zámenu dobrej vôle so zákonným záväzkom. Akékoľvek námietky voči neprijateľným podmienkam v návrhu kúpnej zmluvy označujú za absurdné, pretože tieto podmienky možno súdne skúmať až v uzavretej zmluve, nie v návrhu, ktorý žalobca pôvodne sám v žalobe žiadal schváliť a neskôr ho začal rozporovať. Žalovaní zdôrazňujú, že zmluva zanikla objektívne dňa 28.06.2021 a žiadne následné konkludentné konanie, komunikácia ani nevedomosť strán o tomto zániku nemôžu ex post obnoviť existenciu písomnej zmluvy, ktorú je možné podľa zákona meniť len písomne. Rozpor medzi ustanoveniami o zániku a odstúpení neexistuje, pretože každé rieši inú situáciu a inú časť finančného plnenia. Neskoršie čakanie na žalobcu považujú len za neformálnu rezerváciu, od ktorej upustili po tom, čo žalobca ani po roku nepreukázal schopnosť zaplatiť kúpnu cenu z legálnych zdrojov. Záverom žalovaní konštatujú, že petit žalobcu po zmene žaloby je novým návrhom kúpnej zmluvy, ktorý nemajú povinnosť akceptovať. Úpravy na nehnuteľnosti vykonával žalovaný 2. na vlastné náklady ako vlastník a nie na objednávku žalobcu, pričom vyhovenie žalobe by viedlo k nespravodlivému obohateniu žalobcu o zhodnotenie stavby. Keďže žalobca v odvolaní nešpecifikoval žiadne konkrétne nesprávne skutkové zistenia a len účelovo fabuluje o úmysloch strán, žalovaní navrhujú, aby odvolací súd napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdil.

10. K vyjadreniu žalovaných podal žalobca odvolaciu repliku, pričom uviedol, že nesúhlasí so záverom súdu prvej inštancie, že Rezervačná zmluva (RZ) nemá spotrebiteľský charakter vo vzťahu k žalovanému 1. Tvrdí, že žalovaný 1 vystupuje ako obchodník, čo dokazuje jeho majetkové prepojenie so žalovaným 2 a ďalšími spoločnosťami, v ktorých je väčšinovým spoločníkom a konečným užívateľom výhod. Samotný žalovaný 1. vo svojej výpovedi priznal, že pravidelne nakupuje, zhodnocuje a predáva nehnuteľnosti prostredníctvom realitnej maklérky, čo napĺňa znaky sústavnej podnikateľskej činnosti. Žalobca zdôrazňuje, že podľa zákona o ochrane spotrebiteľa majú povinnosti dodávateľa aj osoby, ktoré takúto činnosť vykonávajú bez oficiálneho oprávnenia, pričom súd prvej inštancie sa s týmto „dualizmom“ v postavení žalovaných nedostatočne vysporiadal. Spotrebiteľský charakter zmluvy je kľúčový pre poskytnutie súdnej ochrany ex offo, najmä pri posudzovaní neurčitých ustanovení o termíne dokončenia stavby alebo zavádzajúcich informácií o zvukovej izolácii, ktoré mali žalobcu od kúpy odradiť. V otázke právnej kvalifikácie žalobca trvá na tom, že RZ je zmesou rezervačnej zmluvy a zmluvy o budúcej kúpnej zmluve (ZoBZ), pričom v pochybnostiach sa má v zmysle Občianskeho zákonníka použiť výklad priaznivejší pre spotrebiteľa. Žalovaní si boli vedomí záväzku uzavrieť kúpnu zmluvu, čo potvrdzuje fakt, že dom bol po podpise RZ individuálne prispôsobovaný požiadavkám žalobcu, vrátane nadštandardných elektroinštalácií a zateplenia. Priznanie oboch žalovaných vo výpovediach, že by zmluvu podpísali, ak by mal žalobca peniaze, vyvracia ich neskoršie tvrdenia o neexistencii vôle byť viazaní. Žalobca argumentuje, že absencia záväzku predávajúcich by odporovala účelu zmluvy, za ktorú zaplatil rezervačný poplatok a investoval do znaleckého posudku. Pokiaľ ide o platnosť RZ a včasnosť úhrady, žalobca vidí rozpor medzi ustanovením o automatickom zániku a ustanovením o práve na odstúpenie od zmluvy. Tvrdí, že kúpna cena bola v zmluve definovaná komplexne, a preto by sa na oneskorenú platbu malo hľadieť len ako na dôvod na odstúpenie, ktoré však žalovaní nikdy nevykonali. Práve naopak, žalovaní po dobu viac ako jedného roka konali tak, akoby zmluva platila – podpísali dodatok, odovzdali žalobcovi kľúče, komunikovali o klientskych zmenách a vyzvali ho na podpis kúpnej zmluvy. Námietka zániku zmluvy z roku 2021 je tak podľa žalobcu účelová a uplatnená až v rámci súdneho sporu v rozpore s ich predchádzajúcim konaním. Žalobca odmieta aj argument žalovaných o neplatnosti ZoBZ z dôvodu nerozdelenia kúpnej ceny medzi pozemok a dom, nakoľko takéto delenie nemá vo vzťahu ku kupujúcemu žiadny právny význam a je len vecou vnútorného usporiadania medzi predávajúcimi. Podobne obhajuje zmenu petitu, z ktorého vypustil neurčitý termín dokončenia a nepravdivé ustanovenie o vadách zvukovej izolácie, o ktorej konateľ žalovaného v rade 2 sám priznal, že sa týkala úplne iného objektu. Žalobca zdôrazňuje, že žalovaní a realitná kancelária ho zavádzali o technickom stave a vopred, ešte pred uplynutím lehoty, sa interne rozhodli zmluvu nepodpísať, hoci ich žalobca informoval o dostupnosti finančných prostriedkov. Záverom žalobca varuje, že potvrdenie rozsudku by vytvorilo nebezpečný precedens, ktorý by umožnil obchodníkom beztrestne obchádzať záväzky voči spotrebiteľom jednoduchým navýšením štandardu nehnuteľnosti bez súhlasu kupujúceho alebo odvolávaním sa na pochybnosti o pôvode peňazí, ktoré predtým nikdy nenamietali. Žalobca trvá na tom, že splnil všetky podmienky, preukázal vážny záujem aj solventnosť, a preto sa domáha nahradenia prejavu vôle žalovaných súdnym rozhodnutím.

11. K vyjadreniu žalobcu podali žalovaní odvolaciu dupliku, pričom uviedli, že považujú otázku spotrebiteľského charakteru RZ za irelevantnú pre konečný výsledok sporu, pretože žalobu je podľa nich nutné zamietnuť z iných zásadných dôvodov. Tvrdia, že charakter zmluvy nemá vplyv na skutočnosť, že RZ nie je zmluvou o budúcej kúpnej zmluve (ZoBZ), ktorá by ich zaväzovala k predaju, a zároveň zdôrazňujú, že zmluva zanikla naplnením rozväzovacej podmienky. Argumenty žalobcu týkajúce sa chýbajúceho dátumu dokončenia stavby alebo zvukovej izolácie považujú za bezvýznamné pre posúdenie povinnosti uzavrieť kúpnu zmluvu. Zdôrazňujú, že žiadna norma spotrebiteľského práva nezakladá vznik zmluvných záväzkov, ktoré neboli dohodnuté v písomnej forme, a odmietajú tvrdenia o porušení práva na spravodlivý proces ako nekonkrétne. V analýze obsahu zmluvy žalovaní trvajú na tom, že RZ je jasná a jednoznačná. Podľa ich výkladu obsahuje prvky ZoBZ výlučne vo vzťahu k žalobcovi, ktorý sa ako záujemca zaviazal uzavrieť kúpnu zmluvu, no identický záväzok na strane vlastníkov absentuje. Žalovaní ostro odmietajú žalobcovu snahu o interpretáciu ich domnelej vôle, nakoľko zákon pre zmluvu o budúcej zmluve striktne vyžaduje písomnú formu a dohodu o podstatných náležitostiach. Akákoľvek vôľa neprejavená v texte zmluvy je preto právne irelevantná. Svoj predchádzajúci záujem predať nehnuteľnosť vysvetľujú ako obchodný úmysel, ktorý však nemožno zamieňať so zákonnou povinnosťou zmluvu uzavrieť. Zároveň uvádzajú, že záväzok obstať uzavretie zmluvy na seba prevzala realitná kancelária, nie samotní žalovaní, a preto by prípadné nároky žalobcu mali smerovať voči nej. K otázke platnosti zmluvy žalovaní vysvetľujú, že medzi ustanoveniami o odstúpení a o zrušení zmluvy nie je rozpor, pretože upravujú odlišné situácie – doplatenie zvyšku kúpnej ceny verzus úhradu rezervačného poplatku. Trvajú na tom, že neskorou úhradou rezervačného poplatku došlo k automatickému zániku RZ bez potreby ďalšieho právneho úkonu. Ich následné konanie, kedy pokračovali vo výstavbe a komunikácii so žalobcom, nemohlo podľa nich zo zákona obnoviť zaniknutý písomný zmluvný vzťah. Rovnako sa stotožňujú so záverom súdu prvej inštancie o neurčitosti kúpnej ceny, ktorá nebola v RZ rozdelená medzi pozemok žalovaného 1 a stavbu žalovaného 2, čo považujú za absenciu podstatnej náležitosti kúpnej zmluvy. Zmenu petitu žaloby v priebehu konania vnímajú žalovaní ako predloženie nového návrhu na uzavretie obsahovo odlišnej zmluvy, ktorým nemôžu byť viazaní. Poukazujú na to, že žalobca v čase, keď bol priestor na rokovanie, návrh kúpnej zmluvy ignoroval a svoje výhrady vzniesol až pred súdom, čo podľa nich potvrdzuje, že k zhode o obsahu kúpnej zmluvy nikdy nedošlo. Ich rozhodnutie neuzavrieť zmluvu bolo podporené aj stratou dôvery v žalobcovu schopnosť financovať kúpu, keďže žalobca viac ako rok nedokázal predať svoj byt a ním predložená fotografia monitora s bankovým zostatkom nebola hodnoverným dôkazom o vlastníctve finančných prostriedkov. Žalovaní uzatvárajú, že rozsudok súdu prvej inštancie je správny, nakoľko chráni zmluvnú slobodu a vychádza z konkrétneho textu podpísanej zmluvy, ktorú nemožno nahrádzať subjektívnymi predstavami žalobcu o ochrane spotrebiteľa.

12. Napadnutým dopĺňacím rozsudkom súd prvej inštancie zrušil uznesenie Okresného súdu Trnava č. k. 27C/40/2022-41 zo dňa 05.09.2022 v spojení s uznesením Krajského súdu v Trnave č. k. 23Co/145/2022-130 zo dňa 19.12.2022.

13. Rozhodnutie súd odôvodnil právne na základe aplikácie § 255 ods. 1, 2, § 335 ods. 1 CSP.

14. Súd prvej inštancie svoje rozhodnutie odôvodnil tým, že po oboznámení sa so spisom zistil, že žalovaní včas a dôvodne podali návrh na vydanie dopĺňacieho rozsudku. Súd pri rozhodnutí vo veci, keď žalobu v celom rozsahu zamietol, nerozhodol súčasne aj o zrušení nariadeného neodkladného opatrenia v zmysle § 335 ods. 1 CSP. Súd postupujúc v súlade s ustanovením § 225 CSP dopĺňacím rozsudkom doplnil rozsudok Okresného súdu Trnava č. k. 27C/40/2022-350 zo dňa 04.03.2025 o výrok, ktorým zrušil uznesenie Okresného súdu Trnava č. k. 27C/40/2022-41 zo dňa 05.09.2022 v spojení s uznesením Krajského súdu v Trnave č. k. 23Co/145/2022-130 zo dňa 19.12.2022.

15. Voči tomuto dopĺňaciemu rozsudku podal odvolanie žalobca z dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. b), d), f) a h) CSP a žiadal, aby odvolací súd dopĺňací rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na nové konanie.

16. Žalobca v odvolaní uviedol, že odkazuje na obsah podrobného odôvodnenia odvolania podaného voči rozsudku, ktoré je formálne aj obsahovo prepojené aj s týmto odvolaním voči dopĺňaciemu rozsudku, pričom nepovažuje za potrebné opätovne duplikovať jeho znenie. Odvolanie proti rozsudku priložil ako prílohu k tomuto podaniu.

17. K odvolaniu žalobcu sa vyjadrili žalovaní a uviedli, že ho považujú za nedôvodné. Dopĺňací rozsudok a rozsudku považujú za zákonný a vecne správny. K odvolaniu proti rozsudku sa podrobne vyjadrili vo svojom písomnom podaní a navrhli, aby bolo odvolanie voči rozsudku zamietnuté. Z rovnakých dôvodov je potrebné zamietnuť aj odvolanie voči dopĺňaciemu rozsudku.

18. Krajský súd v Trnave ako súd odvolací (§ 34 CSP), po zistení, že odvolanie bolo podané včas (§ 362 ods. 1 CSP), oprávneným subjektom - stranou, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 359 CSP), proti rozhodnutiam súdu prvej inštancie, proti ktorým zákon odvolanie pripúšťa (§ 355 ods. 1 CSP), po skonštatovaní, že podané odvolania majú zákonné náležitosti (§ 127 a § 363 CSP) a že odvolateľ použil zákonom prípustné odvolacie dôvody (§ 365 ods. 1 písm. b), d), f) a h) CSP), preskúmal napadnuté rozhodnutia v medziach daných rozsahom (§ 379 CSP) a dôvodmi odvolaní (§ 380 ods.1 CSP), s prihliadnutím ex offo na prípadné vady týkajúce sa procesných podmienok, ktoré ale nezistil (§ 380 ods. 2 CSP), pritom viazaný skutkovým stavom ako ho zistil súd prvej inštancie bez potreby zopakovať alebo doplniť dokazovanie (§ 383 CSP), postupom bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP a contrario), keď miesto a čas verejného vyhlásenia rozsudku bolo oznámené na úradnej tabuli a na webovej stránke súdu minimálne 5 dní pred jeho vyhlásením (§ 219 ods. 3 CSP) a dospel k záveru, že odvolaniam nie je možné priznať úspech, keďže napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie včítane dopĺňacieho rozsudku sú v napadnutých výrokoch vecne správne, v dôsledku čoho boli splnené podmienky pre ich potvrdenie v zmysle § 387 ods. 1 CSP.

19. Primárna odvolacia argumentácia odvolateľa spočíva v tom, že súd prvej inštancie nesprávne právne posúdil povahu rezervačnej zmluvy, keď táto je svojím obsahom zmluvou o budúcej kúpnej zmluve. Trvá na tom, že rezervačná zmluva obsahuje všetky dôležité náležitosti, ktoré bude obsahovať riadna kúpna zmluva. Záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu vyplýva z čl. V bod 1 zmluvy.

20. Odvolací súd preskúmal v rozsahu odvolacej argumentácie napadnutý rozsudok, ako aj obsah spisu a dospel k záveru, že odvolateľovi možno dať za pravdu len čiastočne, avšak nie v tom smere, že by mu prislúchalo právo domáhať sa uzavretia budúcej zmluvy. V danom prípade strany konania uzavreli Zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti (č. l. 15 a nasl.), pričom v čl. I zmluvy je zakotvený predmet zmluvy, ktorým je: 1. záväzok sprostredkovateľa (realitnej kancelárie) obstarať pre záujemcu (žalobcu) uzavretie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve alebo kúpnej zmluvy s vlastníkom nehnuteľnosti (žalovanými 1 a 2) za účelom kúpy predmetu rezervácie, a to rodinného domu a pozemkov vo vlastníctve žalovaných 1 a 2 špecifikovaných v čl. II bode 1 a 2 zmluvy; 2. záväzok sprostredkovateľa (realitnej kancelárie) neponúkať nehnuteľnosti tretím osobám na obdobie trvania zmluvy; 3. záväzok záujemcu (žalobcu) zložiť rezervačný poplatok a 4. záväzok sprostredkovateľa (realitnej kancelárie) poskytnúť záujemcovi (žalobcovi) úplné a správne informácie týkajúce sa predmetu rezervácie, ako aj zmluvných podmienkach. Čl. II zmluvy obsahuje špecifikáciu nehnuteľností, čl. III kúpnu cenu a platobné podmienky a čl. IV rezervačný poplatok. V čl. V si zmluvné strany vymedzili svoje ďalšie práva a povinnosti, pričom v tomto článku bode 1 je zakotvená povinnosť záujemcu (žalobcu) najneskôr do 15 pracovných dní po vyzvaní sprostredkovateľom (realitnou kanceláriou) uzavrieť s vlastníkmi nehnuteľností (žalovanými 1 a 2) v dobe účinnosti tejto zmluvy zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo kúpnu zmluvu, najneskôr však v posledný deň účinnosti tejto zmluvy. Z uvedeného ustanovenia žalobca odvodzuje záväzok žalovaných 1 a 2 odpredať do dohodnutej doby jemu, ako kupujúcemu špecifikované nehnuteľnosti, a to do dohodnutej doby, čo žalovaní popierajú.

21. Odvolací súd vychádzajúc z ust. § 50a ods. 1 OZ (účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach) zdôrazňuje, že podmienkou toho, aby medzi zmluvnými stranami vznikla zmluva o budúcej zmluve je určité vyjadrenie kontraktačného záväzku – povinnosti pro futuro uzavrieť konkrétnu zmluvu. Tento záväzok môže postihovať jednu, alebo obe zmluvné strany. Podľa tohto kritéria potom rozlišujeme zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ktorá je obojstranne kontraktačne zaväzujúca, alebo jednostranne kontraktačne zaväzujúca. Práve formulácia uvedenej povinnosti má veľký význam, pretože ak povinnosť v budúcnosti uzavrieť konkrétnu zmluvu postihuje len jednu stranu (napríklad iba budúceho kupujúceho), táto zmluvná strana nemá právo domáhať sa uzavretia budúcej zmluvy, a to práve z dôvodu, že druhú zmluvnú stranu takáto povinnosť nepostihuje, resp. nezaväzuje. Je tomu tak preto, že pri jednostranne formulovanej kontraktačnej povinnosti zaťažujúcej len budúceho kupujúceho (v našom prípade – záujemcu – žalobcu) právo domáhať sa uzavretia budúcej kúpnej zmluvy prislúcha len budúcemu predávajúcemu (vlastníkovi nehnuteľností – žalovaným 1 a 2) - pozri aj komentár k ust. §50a – Števček M. a kol., Občiansky zákonník I., § 1 – 450, Komentár, C. H. Beck. Zo znenia predmetnej Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti, a konkrétne čl. V. ods. 1 je nepochybné, že k uzavretiu budúcej zmluvy (či už budúcej kúpnej zmluvy alebo kúpnej zmluvy) sa zaviazal výlučne žalobca, nie však žalovaní 1 a 2.

22. Ustanovenie § 35 ods. 2 OZ (právne úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom) predpokladá, že o obsahu právneho úkonu môže vzniknúť pochybnosť z hľadiska jeho určitosti, zrozumiteľnosti či interpretácie a pre taký prípad formuluje výkladové pravidlá, ktoré ukladajú súdu, aby tieto pochybnosti odstránil výkladom. Pokiaľ súd zisťuje obsah zmluvy (v tomto prípade zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a zmluvy o budúcej kúpnej zmluve), a to aj za pomoci výkladu prejavov zmluvných strán v zmysle cit. ust. § 35 ods. 2 OZ, skúma, či sú ustanovenia zmluvy jasné, aký majú zmysel, či si navzájom neprotirečia a či je nimi jasne, určito a zrozumiteľne vyjadrené to, o čo išlo zmluvným stranám. V prejednávanej veci odvolací súd konštatuje, že obsah predmetu Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti je jasne, určito a spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o jeho obsahu vyjadrený v čl. I zmluvy, a to tak, že spočíva v záväzku sprostredkovateľa (realitnej kancelárie) obstarať pre záujemcu (žalobcu) uzavretie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve alebo kúpnej zmluvy s vlastníkom nehnuteľnosti (žalovanými 1 a 2) a neponúkať nehnuteľnosti tretím osobám na obdobie trvania zmluvy a v korešpondujúcom záväzku záujemcu (žalobcu) zložiť rezervačný poplatok, pričom záväzok ktorejkoľvek zmluvnej strany uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve v tomto článku vyjadrený nie je. Na zmluvu je však potrebné hľadieť ako na celok, preto je potrebné prihliadnuť aj to, že zmluvné strany sa dohodli aj na ďalších právach a povinnostiach. V čl. V ods. 1 je zakotvená povinnosť záujemcu (žalobcu) najneskôr do 15 pracovných dní po vyzvaní sprostredkovateľom (realitnou kanceláriou) uzavrieť s vlastníkmi nehnuteľností (žalovanými 1 a 2) v dobe účinnosti tejto zmluvy zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo kúpnu zmluvu, najneskôr však v posledný deň účinnosti tejto zmluvy. Túto povinnosť žalobcu z pohľadu odvolacieho súdu nemožno hodnotiť ako obsahovo protirečivú, alebo nahrádzajúcu predmet Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti vyjadrenému v čl. I zmluvy, ale skôr ako existujúcu popri hlavnom záväzku zmluvných strán, resp. nadväzujúcu na tento hlavný záväzok. Z pohľadu odvolacieho súdu zmluvné strany jednoznačne jazykovo vyjadrili, že zmluvou chcú upraviť svoje práva a povinnosti týkajúce sa „rezervácie“ nehnuteľnosti, teda vo svojej podstate ide sprostredkovateľskú zmluvu podľa § 774 OZ a nasl. (sprostredkovateľ – realitná kancelária sa zaviazala obstarať záujemcovi – žalobcovi uzavretie zmluvy za odmenu, pričom po dobu trvania zmluvy nebude nehnuteľnosť ponúkať tretím osobám) a pokiaľ by došlo k splneniu záväzku zo strany sprostredkovateľa a tento by pre záujemcu uzavretie zmluvy obstaral, potom prichádza na rad záväzok záujemcu, aby túto zmluvu aj uzavrel (čl. V. ods. 1 zmluvy). Takýto záväzok záujemcu je potom potrebné s prihliadnutím na to, že bola dodržaná písomná forma zmluvy, bola dohodnutá lehota, do ktorej má k uzavretiu zmluvy dôjsť a boli dojednané aj podstatné náležitosti budúcej zmluvy (špecifikácia predmetu prevodu, kúpna cena (ktorá nemusí podľa názoru odvolacieho súdu byť rozčlenená na kúpu cenu za pozemok a za stavbu, ako uviedol súd prvej inštancie)) hodnotiť ako jednostranne kontraktačne zaväzujúcu zmluvu o budúcej zmluve zaväzujúcu výlučne záujemcu (budúceho kupujúceho – žalobcu) za splnenia podmienok v zmluve dohodnutých. Hoci je teda potrebné dať za pravdu odvolateľovi v tom, že zmluva o budúcej zmluve vznikla, žalobcovi však neprislúcha právo domáhať sa uzatvorenia budúcej zmluvy, keďže budúci predávajúci svoj záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu v budúcnosti v zmluve nevyjadrili a takýto záväzok ani nemožno vyvodiť zo žiadneho ustanovenia predmetnej zmluvy, a to ani jazykovým vyjadrením, ani iným vyjadrením vôle vlastníkov nehnuteľnosti, ktoré by vyplynulo z vykonaného dokazovania.

23. Pokiaľ ide o závery súdu prvej inštancie v uznesení č. k. 27C/40/2022-41, ktorým nariadil neodkladné opatrenie a kde skonštatoval, že predmetná zmluva by mohla byť posúdená ako zmluva o budúcej zmluve, pričom odvolací súd tieto závery súdu prvej inštancie nijako nespochybnil, odvolací súd považuje za potrebné zdôrazniť povahu konania o neodkladnom opatrení, kde súd skúma predovšetkým podmienky nariadenia neodkladného opatrenia zakotvené v § 325 ods. 1 CSP, teda či je daná potreba bezodkladne upraviť pomery alebo či je obava, že exekúcia bude ohrozená. Nenahrádza však činnosť súdu v konaní vo veci samej, ani nevykonáva dokazovanie za účelom komplexného zistenia skutkového stavu.

24. Podstatnú časť odvolacej argumentácie žalobca zameriava aj na to, že súd prvej inštancie nesprávne právne posúdil činnosť žalovaného 1 ako vlastníka pozemku smerujúcu k tomu, aby po kúpe nehnuteľností tieto ďalej neskôr predával za vyššiu cenu (teda so ziskom) ako činnosť nesúvisiacu s podnikaním, v dôsledku čoho zmluvu chybne neposúdil ako spotrebiteľskú. V tomto smere odvolací súd dáva do pozornosti, že ust. § 54 ods. 2 OZ (v pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv platí výklad, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší) sa vzťahuje k výkladu nejednoznačného alebo nejasného vyjadrenia zmluvných podmienok v spotrebiteľských zmluvách. Ako odvolací súd uviedol vyššie už vo vzťahu k výkladovým pravidlám obsiahnutým v § 35 ods. 2 OZ (vo vzťahu ku ktorému ust. § 54 ods. 2 OZ pôsobí ako osobitné výkladové pravidlo), žiadne zo zmluvných dojednaní Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti nebolo nejednoznačné, neurčito, či nezrozumiteľne vyjadrené v takej miere, že by vzbudzovalo pochybnosti o výklade uvedených ustanovení alebo o obsahu zmluvných povinností v nich zakotvených. Niet potom dôvodu odstraňovať pochybnosti o obsahu zmluvných ustanovení výkladom. Samotná skutočnosť, že žalobca si čl. V ods. 1 zmluvy vykladá podľa vlastného uváženia, a to že mu vzniklo právo domáhať uzavretia kúpnej zmluvy nahradením prejavu vôle od vlastníkov nehnuteľností, samo o sebe neznamená, že toto ustanovenia zmluvy je objektívne zmätočne formulované a pripúšťajúce viaceré varianty interpretácie pre zmluvné strany. Pokiaľ zo žiadneho ustanovenia zmluvy nevyplýva taký prejav vôle vlastníka nehnuteľností smerujúci k tomu, že v budúcnosti sa do určitého času zaväzuje uzavrieť konkrétnu zmluvu so žalobcom, potom absenciu takéhoto prejavu vôle nemožno nahradiť akýmkoľvek výkladom, a to ani výkladom podľa § 54 ods. 2 OZ. Z uvedeného dôvodu odvolací súd považuje za nadbytočné skúmať a hodnotiť, či aj žalovaný 1 konal pri uzatváraní zmluvy ako dodávateľ (podľa aktuálnej právnej úpravy ako „obchodník“), pretože pre spotrebiteľa priaznivejší výklad o obsahu spotrebiteľských zmlúv nemožno aplikovať v prípade chýbajúceho prejavu vôle v podobe záväzku.

25. Chýbajúci prejav vôle žalovaných 1 a 2 smerujúci k uzavretiu budúcej zmluvy nemožno vyvodzovať ani z výsluchu žalovaného 1, či konateľa žalovaného 2, z ktorých vyplynulo, že „by nemal problém podpísať kúpnu zmluvu“ alebo „určite by som do jedného roka uzatvoril kúpnu zmluvu“, atď.. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že vlastníci nehnuteľností mali záujem na uzatvorení kúpnej zmluvy so žalobcom, v opačnom prípade by s ním neuzatvorili ani Zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti. Je však potrebné rozlišovať predpoklad budúceho predaja nehnuteľností, s ktorým zmluvné strany pristupujú ku kontraktačnému procesu a skutočný obsah záväzkov, ku ktorým v rámci ich jasného a zrozumiteľného vyjadrenia v zmluve pristúpia a ktorými chcú byť viazaní. Z výpovedí žalovaných, ako aj ďalších svedkov vyplynulo, že po tom, ako žalobca v dlhšom časovom období nezabezpečil dostatok finančných prostriedkov na kúpu nehnuteľnosti, ich záujem o predaj nehnuteľností žalobcovi už netrval. Počiatočný úmysel žalovaných 1 a 2 predať nehnuteľnosti žalobcovi, ktorý sa nepretavil do zmluvného záväzku, tak nemožno stotožňovať s vynútiteľným nahradením splnenia takéhoto záväzku v podobe nahradenia prejavu vôle v zmysle § 50a ods. 2 OZ.

26. Odvolateľ poukazuje aj to, že vôľa žalovaných uzavrieť s ním zmluvu vyplýva aj z Výzvy zo dňa 21.07.2022 (č. l. 25) adresovanej žalobcovi zo strany sprostredkovateľa (realitnej kancelárie). Odvolací súd upriamuje pozornosť na obsah samotnej výzvy, ktorou realitná kancelária informovala žalobcu o znení rezervačnej zmluvy pokiaľ ide o zaplatenie časti kúpnej ceny, ktorá sa stala splatnou po dokončení hrubej stavby so strechou, oknami a vstupnými dverami, najneskôr však do 12 mesiacov odo dňa uzavretia rezervačnej zmluvy podľa čl. III bod 3 písm. b) Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti. Súčasne vyzvala žalobcu, aby túto časť kúpnej ceny zaplatil a kúpnu zmluvu uzavrel, čo sa však nestalo (ako vyplynulo z dokazovania). V tomto prípade je potrebné z obsahu výzvy vyvodiť, že ide o splnenie záväzku sprostredkovateľa obstarať pre žalobcu uzavretie kúpnej zmluvy (teda výlučne o obstaranie príležitosti uzavrieť zmluvu), nejde ani o návrh na uzavretie zmluvy zo strany vlastníkov nehnuteľností podľa § 43a OZ, ani o plnenie záväzku uzavrieť budúcu zmluvu zo strany žalovaných, keďže takýto záväzok zmluvne dohodnutý nebol. Nemožno preto konštatovať, že by z predmetnej listiny bolo možné vyvodiť existenciu záväzku žalovaných uzavrieť so žalobcom kúpnu zmluvu, ktorý by bolo možné vynucovať nahradením prejavu ich vôle.

27. Nemožno akceptovať ani argumentáciu odvolateľa spočívajúcu v tom, že čl. V ods. 1 zmluvy je potrebné vykladať ako neprijateľnú zmluvnú podmienku, lebo ide o jednostranný záväzok žalobcu. Odvolací súd zdôrazňuje, že podstatou neprijateľnej zmluvnej podmienky je to, že spôsobuje značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach strán, to však neplatí, ak ide zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia (§ 53 ods. 1 OZ). Preto aj keby zmluva bola posudzovaná ako spotrebiteľská a žalobca sa v nej zaviazal, že do určitej doby uzavrie s vlastníkmi nehnuteľností kúpnu zmluvu, ide o vyjadrenie hlavného predmetu plnenia - obsahu predmetu samotnej zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Pokiaľ s jeho záväzkom nekorešponduje vzájomný záväzok vlastníka nehnuteľnosti (takisto uzavrieť budúcu zmluvu), nemôže ísť o nevyváženú zmluvnú podmienku, ale o zákonom dovolený vymedzený predmet zmluvy o budúcej zmluve jednej zo zmluvných strán podľa § 50a OZ.

28. V závere odvolania žalobca argumentuje tým, že súd prvej inštancie sa nesprávne priklonil k takému výkladu zániku rezervačnej zmluvy, ktorý nie je v prospech jej platnosti (bod 32. – 33. odôvodnenia rozsudku). Súd prvej inštancie skonštatoval s poukazom na čl. IV bod 1 Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti, že rezervačný poplatok nebol zo strany žalobcu uhradený včas, čo malo za následok zánik zmluvy. Odvolací súd dáva do pozornosti, že je potrebné rozlišovať medzi neplatnosťou zmluvy a jej zánikom v dôsledku včasného nezaplatenia rezervačného poplatku. Súd prvej inštancie v žiadnej časti napádaného rozsudku nekonštatoval neplatnosť Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti. V danom prípade teda nejde o „vyhľadávanie“ dôvodov neplatnosti zmluvy, ktoré je nežiaduce aj z pohľadu judikatúry Ústavného súdu SR, ale o posúdenie doby trvania zmluvy, ktorú si zmluvné strany upravili tak, že je naviazaná na úhradu rezervačného poplatku do dohodnutej doby. Odvolací súd len dopĺňa, že otázka doby trvania Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti nemá nijaký dopad na to, že žalovaným nevznikla povinnosť do určitej doby uzavrieť so žalobcom kúpnu zmluvu. Takisto je nepodstatné aj to, či sprostredkovateľ (realitná kancelária) konala v zmysle svojho záväzku obstarať pre záujemcu uzavretie zmluvy a neponúkať nehnuteľnosti tretím osobám aj po tom, ako žalobca neuhradil rezervačný poplatok včas, teda po uplynutí doby trvania Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti.

29. S ostatnou odvolacou argumentáciou žalobcu sa už vzhľadom na vyslovené závery odvolacieho súdu bolo nadbytočné zaoberať (najmä bod VIII. a IX. odvolania).

30. Na základe vyššie uvedeného odvolací súd konštatuje, že v konaní nebolo preukázané, že by skutočnou vôľou žalovaných 1 a 2 bolo zaviazať sa uzavrieť so žalobcom kúpnou zmluvu do dohodnutej doby, preto s poukazom na § 387 CSP napadnutý rozsudok vo výrokoch, včítane závislého a vzhľadom na spôsob rozhodnutia aj vecne správneho výroku o náhrade trov prvoinštančného konania a v spojitosti s dopĺňajúcim rozsudkom, ktorým súd prvej inštancie správne zrušil uznesenie, ktorým bolo nariadené neodkladné opatrenie v súlade s § 335 ods. 1 CSP, potvrdil.

31. V zmysle § 396 ods. 1 CSP, ustanovenia o trovách konania pred súdom prvej inštancie sa použijú aj na odvolacie konanie.

32. V zmysle § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

33. Podľa § 262 ods. 2 CSP, o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v lehote do 60 dní po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

34. O náhrade trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa ustanovení § 255 ods. 1 v spojení s ustanovením § 396 ods. 1 CSP tak, že úspešným žalovaným priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania voči odvolateľovi v plnom rozsahu, s tým, že odvolací súd nezistil dôvody hodné osobitného zreteľa, ktoré by odôvodňovali postup podľa § 257 CSP.

35. Senát odvolacieho súdu toto rozhodnutie prijal pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu nie je prípustné odvolanie.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa konanie končí, ak

a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,

c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník,

d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo

f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).

Dovolanie je podľa § 421 CSP prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej otázky,

a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,

b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo

c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 CSP).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak

a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,

b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,

c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvom pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b) (§ 422 ods. 1 CSP).

Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 2 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP). Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424 CSP). Dovolanie môže podať intervenient, ak spolu so stranou, na ktorej vystupoval, tvoril nerozlučné spoločenstvo podľa § 77 (§ 425 CSP). Prokurátor môže podať dovolanie, ak sa konanie začalo jeho žalobou alebo ak do konania vstúpil (§ 426 CSP). Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427 ods. 2 CSP). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1).

Povinnosť podľa ods. 1 neplatí, ak je

a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,

b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,

c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa (§ 429 ods. 2 CSP).

Súd vždy poučí strany o ich práve zvoliť si advokáta a o možnosti obrátiť sa na Centrum právnej pomoci. (§ 160 ods. 2 CSP)

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 430 CSP). Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v tomto ustanovení (§ 431 ods. 1 CSP). Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 ods. 2 CSP). Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom právnom posúdení veci (§ 432 ods. 1 CSP). Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za nesprávne, a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 ods. 2 CSP).

Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prevej inštancie alebo pred odvolacím súdom (§ 433 CSP). Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 CSP). V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania (§ 435 CSP).