Rozsudok
Najvyšší správny súd Slovenskej republiky
sp.zn.: 1Svk/4/2024
datum: 18.12.2025

ECLI:SK:NSSSR:2025:3021200220.1

1Svk/4/2024

IČS: 3021200220

ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Najvyšší správny súd Slovenskej republiky v kasačnom senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Mariána Fečíka (sudca spravodajca) a členiek senátu JUDr. Jany Hatalovej, PhD., LL.M. a JUDr. Kataríny Cangárovej, PhD., LL.M, v právnej veci žalobcu (sťažovateľa): Slovak Estate s.r.o., so sídlom Tallerova 4, 811 02 Bratislava, IČO: 50050907, právne zastúpený Advokátskou kanceláriou VASIĽ & partners, s.r.o., so sídlom Kupeckého 320/33, 040 01 Košice, IČO: 47240482, proti žalovanému: Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, so sídlom Chlumeckého 2, 820 12 Bratislava, IČO: 00166260, v konaní o všeobecnej správnej žalobe na preskúmanie zákonnosti rozhodnutia žalovaného č. VoÚ 03/2021/Ja z 6.7.2021, konajúc o kasačnej sťažnosti žalobcu proti rozsudku Správneho súdu v Banskej Bystrici č. k. TN-13S/72/2021-89 z 13.9.2023, takto

rozhodol:

I. Kasačná sťažnosť sa zamieta.

II. Účastníkom konania sa nárok na náhradu trov kasačného konania nepriznáva.

Odôvodnenie

I. Administratívne konanie

1. Dňa 23.9.2020 podal žalobca na Okresnom úrade Púchov, katastrálnom odbore (ďalej len „prvostupňový orgán“) „zrýchlený“ návrh na vklad vlastníckeho práva, ktorým sa domáhal povolenia vkladu vlastníckeho práva v prospech spoločnosti SISI Land, s.r.o., Svätoplukova 1015, 020 01 Púchov, IČO: 45320497 (ďalej aj len „SISI Land, s.r.o.“), a to na základe kúpnej zmluvy z 21.9.2020 uzatvorenej medzi žalobcom ako predávajúcim a SISI Land, s.r.o. ako kupujúcim (ďalej len „kúpna zmluva“), predmetom ktorej boli spoluvlastnícke podiely k pozemkom zapísané na listoch vlastníctva č. XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, ako aj pozemky vo výlučnom vlastníctve žalobcu zapísané na liste vlastníctva č. XXXX v katastrálnom území E. - J., obec Púchov, okres Púchov a ďalej spoluvlastnícke podiely k pozemkom zapísané na listoch vlastníctva č. XXXX a XXXX. v katastrálnom území G., obec Púchov, okres Púchov (ďalej len „prevádzané nehnuteľnosti“). Návrhu na vklad bolo prvostupňovým orgánom pridelené č. V 2043/2020.

2. Dňa 28.9.2020 boli prvostupňovému orgánu doručené listy Š. C., C. I., I. I., D. C., I.L. W., K. G., K. L. S. C. C. ako podielových spoluvlastníkov prevádzaných nehnuteľností (ďalej len „dotknutí spoluvlastníci“) označené ako „Námietka relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, ktorá je predmetom konania V 2043/2020“, v ktorých sa títo dovolávali relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy z dôvodu porušenia ich predkupného práva vyplývajúceho z § 140 Občianskeho zákonníka (ďalej len „námietky relatívnej neplatnosti“).

3. Prvostupňový orgán rozhodnutím č. V 2043/2020 z 5.10.2020 (ďalej len „rozhodnutie o prerušení konania“) vkladové konanie prerušil podľa § 31a písm. a) zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov (katastrálny zákon) z dôvodu doručených námietok relatívnej neplatnosti, pričom poukázal na závery rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 3 Sž- o-KS 84/2006 z 5.10.2006 a súčasne vyzval účastníkov vkladového konania pre prípad, že spochybňujú platnosť dovolania sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, aby v lehote 30 dní od doručenia rozhodnutia podali na príslušný súd určovaciu žalobu v zmysle § 137 písm. c) Civilného sporového poriadku (ďalej aj len „CSP“) a podanie žaloby preukázali prvostupňovému orgánu. K tomu dodal, že pokiaľ takto nebudú postupovať, posúdi nepodanie žaloby ako konkludentnú „akceptáciu“ platnosti vykonaného dovolania sa relatívnej neplatnosti, v dôsledku čoho vydá rozhodnutie o zamietnutí vkladu podľa § 31 ods. 3 katastrálneho zákona.

4. Žalobca svojim podaním z 6.10.2020 vyjadril nesúhlas s prerušením vkladového konania, na čo reagoval prvostupňový orgán vyjadrením z 12.10.2020. Žalobca opätovne zaslal prvostupňovému orgánu svoje nesúhlasné stanovisko z 27.10.2020 a následne aj urgenciu z 12.11.2020. Listom z 18.11.2020 zaslal prvostupňový orgán účastníkom vkladového konania na vedomie podané námietky relatívnej neplatnosti.

5. Rozhodnutím č. V 2043/2020 z 24.11.2020 (ďalej len „prvostupňové rozhodnutie“) prvostupňový orgán podľa § 31 ods. 1 a 3 katastrálneho zákona zamietol návrh na vklad. V odôvodnení uviedol, že pri rozhodovaní vo vkladovom konaní sa prihliada aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu a takouto skutočnosťou je aj dovolanie sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy podľa § 40a Občianskeho zákonníka, a to formou námietky v katastrálnom konaní. Skonštatoval, že po podaní návrhu na vklad boli doručené námietky relatívnej neplatnosti podielových spoluvlastníkov nehnuteľností, ktoré sú predmetom zmluvy, a preto musel na túto skutočnosť prihliadnuť. Dovolanie sa relatívnej neplatnosti bolo oznámené účastníkom vkladového konania. Dovolaním sa relatívnej neplatnosti nastala neplatnosť, ktorú svojimi účinkami možno prirovnať k absolútnej neplatnosti. Prvostupňový orgán s odkazom na § 140 Občianskeho zákonníka uviedol, že ak chce spoluvlastník previesť svoj spoluvlastnícky podiel na inú než blízku osobu, musí ho najskôr ponúknuť na kúpu ostatným spoluvlastníkom (ďalej len „ponuková povinnosť“) a tzv. ponuka na výkup je jednostranný právny úkon, ktorý okrem požiadaviek všeobecne kladených na právne úkony (§ 47 a nasl. Občianskeho zákonníka) a náležitostí návrhu na uzavretie zmluvy (§ 43 a nasledujúce Občianskeho zákonníka) musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých sa ponúka vec na predaj (predmet kúpy, kúpnu cenu). Ďalej poukázal na fotokópiu „Výzvy na uplatnenie predkupného práva“ z 14.8.2020 žalobcom adresovanú spoluvlastníkom prevádzaných nehnuteľností (ďalej len „výzva na uplatnenie predkupného práva“), ktorá bola žalobcom predložená vo vkladovom konaní a uviedol, že túto možno považovať len za akési všeobecné oznámenie o predaji súboru nehnuteľností, ktoré nespĺňa zákonné požiadavky ponukovej povinnosti. Predmet kúpy nebol jasne špecifikovaný, obsahuje len čísla listov vlastníctva, kúpna cena je stanovená za celý súbor nehnuteľností, ktoré mali byť predmetom kúpnej zmluvy. Predmetom zmluvy sú nehnuteľnosti na viacerých listoch vlastníctva a žalobca vlastní rôzne spoluvlastnícke podiely na jednotlivých nehnuteľnostiach, pričom nie každý podielový spoluvlastník vlastní podiel na všetkých nehnuteľnostiach, čiže nemôže si uplatniť predkupné právo vo vzťahu ku všetkým nehnuteľnostiam. Z takejto ponuky žiadnym spôsobom nemožno vyvodiť čiastkovú kúpnu cenu, ktorú by mal podielový spoluvlastník zaplatiť, ak by chcel využiť predkupné právo vo vzťahu k nehnuteľnostiam, ktorých je podielovým spoluvlastníkom. Podľa prvostupňového orgánu účastníci vkladového konania neakceptovali namietanú relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy, pričom žalobca nepreukázal splnenie si ponukovej povinnosti a ani v lehote určenej v rozhodnutí o prerušení konania nepodal príslušnú žalobu na súd. Na základe uvedeného mal prvostupňový orgán za preukázané, že kúpna zmluva je v dôsledku dovolania sa relatívnej neplatnosti dotknutými spoluvlastníkmi neplatná a vklad vlastníckeho práva nebolo možné povoliť.

6. Proti prvostupňovému rozhodnutiu podal žalobca odvolanie, o ktorom rozhodol žalovaný rozhodnutím č. VoÚ 03/2021/Ja z 6.7.2021 (ďalej len „rozhodnutie žalovaného“) tak, že podľa § 59 ods. 2 zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok) odvolanie zamietol a prvostupňové rozhodnutie potvrdil. Žalovaný uviedol, že predmetom sporu medzi prvostupňovým orgánom a žalobcom je to, či môže orgán katastra posudzovať ako predbežnú otázku relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy tvoriacu predmet vkladového konania, ktorej sa dovolali podieloví spoluvlastníci nehnuteľností pre tvrdené porušenia ich predkupného práva. Predmetom sporu potom bolo aj to, či si žalobca riadne splnil svoju ponukovú povinnosť a či prvostupňový orgán postupoval správne, keď vyzval účastníkov vkladového konania na podanie určovacej žaloby podľa § 137 písm. c) CSP.

7. Podľa žalovaného prvostupňový orgán bol nesporne povinný vo vkladovom konaní skúmať, či je predložená kúpna zmluva platným právnym úkonom. Táto povinnosť vyplýva z § 31 ods. 1 katastrálneho zákona. Riadnym dovolaním sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu sa tento stáva absolútne neplatným právnym úkonom. V zmysle záverov súdnej praxe sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu možno dovolať aj námietkou vznesenou vo vkladovom konaní, pričom orgán katastra je povinný vznesenú námietku doručiť účastníkom vkladového konania a vysporiadať sa s ňou v odôvodnení rozhodnutia. Prvostupňový orgán preto postupoval správne, keď prihliadal na námietky relatívnej neplatnosti a zaoberal sa nimi.

8. Vo vzťahu k tvrdenému porušeniu predkupného práva dotknutých spoluvlastníkov žalovaný uviedol, že bolo povinnosťou prvostupňového orgánu skúmať, či si žalobca riadne splnil ponukovú povinnosť. Žalovaný vyhodnotil výzvu na uplatnenie predkupného práva rovnako ako prvostupňový orgán, keď dospel k záveru, že táto nie je takou listinou, ktorá by zjavne preukazovala splnenie ponukovej povinnosti. Podľa žalovaného zo strany účastníkov vkladového konania nebola preto predložená žiadna listina preukazujúca splnenie ponukovej povinnosti žalobcu a nebolo preukázané ani podanie žaloby na súd. Žalobca si teda riadne nesplnil svoju ponukovú povinnosť voči dotknutým spoluvlastníkom, ktorí si uplatnili námietku relatívnej neplatnosti, v dôsledku čoho sa kúpna zmluva považuje za absolútne neplatný právny úkon.

9. K argumentácií žalobcu týkajúcej sa § 137 CSP žalovaný uviedol, že je v ňom uvedený iba exemplifikatívny výpočet možných žalobných petitov, čo je vyjadrené slovom „najmä“, a preto nie je vylúčené, aby si fyzické a právnické osoby mohli uplatniť aj iné žalobné petity. Orgán katastra nie je oprávnený rozhodovať spory a túto právomoc má výlučne súd podľa § 3 CSP. Podľa žalovaného v okolnostiach veci bola správnosť výzvy v rozhodnutí o prerušení konania v zásade bez právneho významu. Podstatným bolo, že prvostupňový orgán upovedomil účastníkov vkladového konania o podaní námietky relatívnej neplatnosti a dal im možnosť sa k tejto námietke vyjadriť, pričom žalobca mal možnosť preukázať, že si riadne splnil svoju ponukovú povinnosť. Keďže riadne splnenie ponukovej povinnosti nebolo preukázané, podobne ako podanie žaloby na súd, žalovaný preto vyhodnotil prvostupňové rozhodnutie za zákonné a správne.

II. Konanie na správnom súde

10. Všeobecnou správnou žalobou (ďalej len „žaloba“), podanou v zákonnej lehote, sa žalobca domáhal preskúmania zákonnosti rozhodnutia žalovaného, ako aj rozhodnutia prvostupňového orgánu, ich zrušenia a vrátenia veci prvostupňovému orgánu na ďalšie konanie a to s odkazom na § 191 ods. 1 písm. c) Správneho súdneho poriadku (ďalej len „SSP“). Zároveň si uplatnil právo na náhradu trov konania.

11. Žalobca v rámci žalobných bodov predovšetkým namietal, že:

- nesúhlasí so závermi žalovaného, že výzva na uplatnenie predkupného práva nie je listinou, preukazujúcou splnenie ponukovej povinnosti z jeho strany, resp. že nebola predložená žiadna iná listina, ktorá by preukazovala splnenie tejto povinnosti a že účastníci vkladového konania nepreukázali podanie žaloby na súd,

- vo vzťahu ku kompetencii prvostupňového orgánu pri posudzovaní splnenia podmienok pre povolenie vkladu je potrebné vychádzať z § 42 ods. 4 katastrálneho zákona, z ktorého vyplýva, že orgán katastra môže vklad zamietnuť v prípade absolútnej neplatnosti zmluvy, teda ak odporuje hmotnému právu, napríklad chýba dátum alebo podpis, zmluva nie je podpísaná podľa § 40 ods. 3 Občianskeho zákonníka a pod., ale v žiadnom prípade nemožno pripustiť výklad, že dovolaním sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu sa končí relatívna neplatnosť a nastáva neplatnosť, ktorú svojimi účinkami možno prirovnať k absolútnej neplatnosti, čo nemá oporu v žiadnom právnom predpise. Ide o neprimeraný a nezákonný extenzívny výklad ustanovení platného práva,

- že ostatným podielovým spoluvlastníkom prevádzaných nehnuteľností zaslal oficiálne ponuky na odpredaj, na ktoré títo nereagovali alebo reagovali zamietajúcim spôsobom, a teda vznesená námietka relatívnej neplatnosti bola bezpredmetná. Ponuky spolu s informáciou o ich doručení žalobca predložil prvostupňovému orgánu v rámci stanoviska z 27.10.2020. Prvostupňový orgán si uzurpoval právomoc súdu skúmať a hodnotiť splnenie náležitostí rozposlaných ponúk, pričom následne konštatoval ich nedostatočnosť,

- dovolanie sa relatívnej neplatnosti zo strany dotknutých spoluvlastníkov nebolo realizované u neho ako u osoby, ktorá mala porušiť ich spoluvlastnícke oprávnenia, ale toto dovolanie sa adresovalo prvostupňovému orgánu, a teda podľa žalobcu sa spoluvlastníci nedovolali relatívnej neplatnosti predpísaným spôsobom. Relatívnej neplatnosti aj v zmysle konštantnej judikatúry sa možno dovolať len voči účastníkovi, ktorý porušil dané predkupné právo, čiže voči žalobcovi. Keďže toto nebolo dodržané, nebol dôvod na prerušenie vkladového konania a následne na zamietnutie vkladu,

- výzva prvostupňového orgánu na podanie určovacej žaloby na súd podľa § 137 písm. c) CSP bola nesprávna, pretože určenie platnosti kúpnej zmluvy nie je určením, či tu právo je alebo nie je, ale je určením právnej skutočnosti podľa § 137 písm. d) CSP, na podanie ktorej nebol žalobca oprávnený žiadnym osobitným právnym predpisom. Ak by žalobca takúto žalobu podal, tak by bola zrejme ako zjavne nedôvodná zamietnutá a žalobca by bol zaviazaný k úhrade trov súdneho konania,

- je pravdou, že orgán katastra má pri rozhodovaní prihliadať na námietku relatívnej neplatnosti a doručiť ju účastníkom konania, pričom ak títo s ňou vyslovia súhlas, tak vklad zamietne. Ak ale strany s námietkou nesúhlasia, pričom sa zároveň preukáže dodržanie predkupného práva, orgán katastra má konanie prerušiť z dôvodu konania o predbežnej otázke, teda súdneho konania o určenie platnosti/neplatnosti zmluvy. V tomto prípade bola poskytnutá žalobcovi lehota 30 dní na podanie vyššie uvedenej určovacej žaloby s tým, že v opačnom prípade bude vklad zamietnutý. Tento postup orgánov katastra je však prípustný len pri odstúpení od zmluvy,

- s odkazom na § 3 CSP si orgány katastra nezákonne uzurpovali právomoc civilného súdu v otázke posudzovania platnosti, resp. neplatnosti kúpnej zmluvy,

- prvostupňový orgán nebol oprávnený vyzvať ho na podanie žaloby o určenie platnosti kúpnej zmluvy, ale na iniciovanie súdneho konania mal vyzvať dotknutých spoluvlastníkov.

12. Ďalší účastník konania SISI Land, s.r.o. sa účinne vzdal účasti v konaní pred správnym súdom postupom podľa § 32 ods. 4 SSP (v znení do 30.6.2023). Žalovaný a žalobca vo svojich následných vyjadreniach (vyjadrenie k žalobe, replika a duplika) zotrvali na svojich predchádzajúcich tvrdeniach a záveroch.

13. Správny súd v Banskej Bystrici (ďalej len „správny súd“) rozsudkom č. k. TN-13S/72/ 2021-89 z 13.9.2023 (ďalej len „napadnutý rozsudok“) žalobu zamietol a žalobcovi právo na náhradu trov konania nepriznal.

14. Správny súd napadnutý rozsudok odôvodnil predovšetkým tým, že:

- v prejednávanej veci dotknutí spoluvlastníci doručili námietky relatívnej neplatnosti v prebiehajúcom vkladovom konaní. Daní spoluvlastníci komunikovali so žalobcom a z vyznačenej plomby v katastri nehnuteľností vyvodili, že došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy s treťou osobou, ktorú nepoznali,

- takýto spôsob uplatnenia námietky relatívnej neplatnosti právneho úkonu nie je žiadnym právnym predpisom vylúčený a naopak vyplýva z judikatúry. Orgány katastra potom nemohli na takúto námietku relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy neprihliadať. Správne preto postupoval prvostupňový orgán, keď žalobcu upovedomil o podaní námietok relatívnej neplatnosti a dal mu možnosť vyjadriť sa k nim. V prípade, že by žalobca s námietkami relatívnej neplatnosti nesúhlasil, správne ho prvostupňový orgán vyzval na podanie žaloby podľa § 137 písm. c) CSP, teda o určenie, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem. Žalobca sa mohol napr. domáhať určenia, že neexistuje predkupné právo podielových spoluvlastníkov k spoluvlastníckym podielom, ku ktorým chcel previesť kúpnou zmluvou vlastnícke právo. Dotknutí spoluvlastníci neboli účastníkmi vkladového konania, preto vo vzťahu k nim prvostupňový orgán nemohol realizovať žiadne výzvy. Bolo na žalobcovi, aby vo vkladovom konaní preukázal, že dovolanie sa relatívnej neplatnosti nebolo účinné, ak s tým nesúhlasil. Žalobca pritom žiadnu žalobu na súd nepodal,

- pokiaľ žalobca namietal to, že námietky relatívnej neplatnosti boli doručené prvostupňovému orgánu a nie jemu, správny súd skonštatoval, že samo o sebe nie je chybou, ak prvostupňový orgán sám námietku relatívnej neplatnosti doručil účastníkom vkladovej zmluvy,

- je nesprávny žalobcov nesúhlas s tým, aby on inicioval súdne konanie, hoci nemal osobitným predpisom zverenú legitimáciu na podanie žaloby podľa § 137 písm. d) CSP, ktorá v tomto prípade mala byť podľa žalobcu podaná. Z výzvy obsiahnutej v rozhodnutí o prerušení konania totiž nepochybne vyplývalo, že žalobca, ako aj spoločnosť SISI Land, s.r.o. boli vyzvaní na podanie určovacej žaloby podľa § 137 písm. c) CSP a nie podľa § 137 písm. d) CSP, pri ktorej legitimácia na podanie takejto žaloby musí vyplývať z osobitného predpisu,

- žalobca bol v konaní pred správnym súdom oprávnený na prednesie len takých žalobných námietok, ktorými dôvodil zásah do jeho subjektívnych práv a právom chránených záujmov a správnemu súdu neprináležalo vyhodnocovať uvedený postup orgánov katastra voči druhému účastníkovi kúpnej zmluvy, ktorý sa navyše v konaní pred správnym súdom vzdal účasti v konaní,

- vo vzťahu k relevantnosti vznesených námietok relatívnej neplatnosti zdôraznil, že tieto boli adresované prvostupňovému orgánu, avšak z ich obsahu bolo zrejmé, že dotknutí spoluvlastníci tieto námietky adresovali „na vedomie“ aj žalobcovi. Spoločnosti SISI Land, s.r.o. neboli dané námietky určené z dôvodu, že jej identitu, ako kupujúceho, dotknutí spoluvlastníci nepoznali,

- žalobca nespochybnil, že mu námietky relatívnej neplatnosti neboli doručené,

- žalobca nebol vyhodnotením výzvy na uplatnenie predkupného práva zo strany orgánov katastra dotknutý na svojich právach, pretože mu bola daná možnosť obrátiť sa na súd, ktorú však nevyužil.

III. Kasačná sťažnosť

15. Proti rozsudku správneho súdu č. k. TN-13S/72/2021-89 z 13.9.2023 podal včas kasačnú sťažnosť žalobca, a to z dôvodu nesprávneho právneho posúdenia veci podľa § 440 ods. 1 písm. g) SSP.

16. Žalobca v kasačnej sťažnosti (obdobne ako v žalobe) predovšetkým namietal, že:

- orgán katastra môže vklad zamietnuť v prípade absolútnej neplatnosti zmluvy, teda ak zmluva odporuje hmotnému právu napr. chýba dátum alebo podpis, resp. kúpna zmluva nie je podpísaná, keďže v zmysle ustanovenia § 40 ods. 3 Občiansky zákonník pod hrozbou neplatnosti pri písomných právnych úkonoch vyžaduje, aby boli podpísané. V žiadnom prípade nemožno pripustiť výklad, že dovolaním sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu sa končí relatívna neplatnosť a nastáva neplatnosť, ktorú svojimi účinkami možno prirovnať k absolútnej neplatnosti, pretože tento nemá oporu v žiadnom právnom predpise. Argumentácia správneho súdu sa preto javí ako neprimeraný a nezákonný extenzívny výklad ustanovení platného práva,

- žalobca si splnil ponukovú povinnosť a prvostupňový orgán si uzurpoval právomoc súdu, keď konštatoval nedostatočnosť rozposlaných ponúk,

- dotknutí spoluvlastníci sa relatívnej neplatnosti nedovolali u žalobcu, ale u prvostupňového orgánu, a preto sa jej nedovolali účinne, teda zákonom predpísaným spôsobom u spoluvlastníka,

- je pravdou, že orgán katastra má pri rozhodovaní prihliadať na námietku relatívnej neplatnosti a doručiť ju účastníkom vkladového konania, pričom ak s ňou títo vyslovia súhlas, tak vklad zamietne. Ak ale strany s námietkou nesúhlasia, pričom sa zároveň preukáže dodržanie predkupného práva, orgán katastra má konanie prerušiť z dôvodu konania o predbežnej otázke, teda súdneho konania o určenie platnosti/neplatnosti zmluvy. V tomto prípade bola poskytnutá žalobcovi lehota 30 dní na podanie vyššie uvedenej určovacej žaloby s tým, že v opačnom prípade bude vklad zamietnutý. Tento postup orgánov katastra je však prípustný len pri odstúpení od zmluvy,

- s odkazom na § 3 CSP si orgán katastra nezákonne uzurpoval právomoc civilného súdu v otázke posudzovania platnosti, resp. neplatnosti kúpnej zmluvy,

- postup správneho súdu v súvislosti s výrokom a odôvodnením napadnutého rozsudku predstavuje zásah do práva žalobcu na spravodlivé súdne konanie a zásah do práva žalobcu domáhať sa zákonom ustanoveným postupom svojho práva na nezávislom a nestrannom súde.

17. Žalovaný sa ku kasačnej sťažnosti žalobcu nevyjadril.

IV. Právny názor kasačného súdu

18. Senát Najvyššieho správneho súdu Slovenskej republiky konajúci ako kasačný súd (§ 438 ods. 2 SSP) predovšetkým postupom podľa § 452 ods. 1 SSP v spojení s § 439 SSP preskúmal prípustnosť kasačnej sťažnosti a z toho vyplývajúce možné dôvody jej odmietnutia. Po zistení, že kasačnú sťažnosť podal žalobca ako sťažovateľ v lehote včas (§ 443 SSP), preskúmal napadnutý rozsudok v rozsahu uplatneného dôvodu kasačnej sťažnosti a sťažnostných bodov, pričom bol vedený nasledovnými právnymi úvahami.

19. Kasačný súd po preskúmaní sťažnostných bodov zistil, že tieto vo svojej podstate zodpovedajú sťažnostným bodom uplatneným v žalobe. Vo vzťahu k uplatnenému dôvodu kasačnej sťažnosti týkajúcemu sa správnosti právneho posúdenia veci, ako i obsahu sťažnostných bodov, koncipoval kasačný súd odôvodnenie svojho právneho názoru vo vzťahu k nasledovným skutočnostiam: A. K oprávneniu orgánu katastra preskúmavať vkladovú zmluvu z hľadiska relatívnej neplatnosti, B. K dovolaniu sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy vo vkladovom konaní, C. K žalobnej legitimácii, D. K posúdeniu dovolania sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy. A. K oprávneniu orgánu katastra preskúmavať vkladovú zmluvu z hľadiska relatívnej neplatnosti

20. Orgán katastra v rámci vkladového konania preskúmava zmluvu priloženú k návrhu na vklad, ak táto nebola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom v rozsahu danom § 31 ods. 1 katastrálneho zákona.

21. Podľa § 31 ods. 1 katastrálneho zákona „Okresný úrad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj na skutkové a právne skutočnosti, 10b) ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.“

22. Hoci citované zákonné ustanovenie už de lege lata neobsahuje výslovne, že orgán katastra preskúmava platnosť vkladovej zmluvy, ako tomu bolo do 31.8.2009, vo svojej podstate tomu tak naďalej je, pretože všetky vymenované skúmané skutočnosti sa týkajú platnosti zmluvy. Podstatnou je v tomto smere predovšetkým triáda vymedzená v § 39 Občianskeho zákonníka, týkajúca sa preskúmavania, či vkladová zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza alebo sa neprieči dobrým mravom, pretože je v nej uvedený všeobecný rozpor so zákonom ako dôvod neplatnosti právneho úkonu, pod ktorý možno subsumovať aj ostatné osobitné prípady neplatnosti. Inak povedané, ak je orgán katastra oprávnený preskúmavať vkladovú zmluvu z hľadiska jej súladu so zákonom, resp. v celom rozsahu danom § 39 Občianskeho zákonníka, skúma jej platnosť. Orgán katastra pritom formálne nerozhoduje o neplatnosti vkladovej zmluvy, ale ak dospeje k záveru, že táto nie je platná, nemôže na jej podklade rozhodnúť o povolení vkladu do katastra nehnuteľností.

23. Platnosť vkladovej zmluvy pritom orgán katastra posudzuje z pohľadu jej absolútnej neplatnosti, pretože táto nastáva od počiatku a prihliada sa na ňu z úradnej povinnosti. Keďže na právny úkon zaťažený vadou relatívnej neplatnosti sa až do riadneho dovolania sa relatívnej neplatnosti zo strany oprávnenej osoby hľadí ako na platný právny úkon, orgán katastra vo vkladovom konaní aktívne nepreskúmava, či vkladová zmluva nie je relatívne neplatným právnym úkonom. Ak však orgán katastra zistí, že sa niekto dovoláva relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy, musí sa s takouto námietkou procesne najprv vysporiadať (porovnaj FEČÍK, Marián, JAKUBÁČ, Róbert. § 31 [Rozhodnutie o návrhu na vklad]. In: FEČÍK, Marián, JAKUBÁČ, Róbert. Katastrálny zákon. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2021, s. 415, marg. č. 69.). Účinné dovolanie sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy v rámci vkladového konania má totiž za následok, že sa vkladová zmluva stane neplatným právnym úkonom s účinkami ex tunc (porovnaj MITTERPACHOVÁ, Jana. § 40a [Relatívna neplatnosť právneho úkonu]. In: ŠTEVČEK, Marek, DULAK, Anton, BAJÁNKOVÁ, Jana, FEČÍK, Marián, SEDLAČKO, František, TOMAŠOVIČ, Marek a kol. Občiansky zákonník I. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 327, marg. č. 1.). Zistenie, že došlo k riadnemu sa dovolaniu relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy, má preto potom za následok rozhodnutie orgánu katastra o zamietnutí vkladu.

24. Argumentácia žalobcu o tom, že orgány katastra neboli oprávnené preskúmavať kúpnu zmluvu z hľadiska jej relatívnej neplatnosti bola preto právne nesprávna, pretože ignorovala skutočnosť, že zo strany dotknutých spoluvlastníkov došlo k dovolaniu sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy. Otázka rozdielu medzi právnym úkonom, pri ktorom došlo k dovolaniu sa relatívnej neplatnosti a absolútne neplatným právnym úkonom, nastolená žalobcom v kasačnej sťažnosti, má v zásade teoretický charakter, ktorého komplexné zodpovedanie nie je pre rozhodnutie vo veci potrebné. Rozhodujúcou je totiž skutočnosť, že vkladová zmluva, na podklade ktorej ešte nebol povolený vklad do katastra nehnuteľností, nemôže po účinnom dovolaní sa jej relatívnej neplatnosti vyvolávať akékoľvek právne účinky a nemôže byť preto podkladom pre povolenie vkladu do katastra nehnuteľností. B. K dovolaniu sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy vo vkladovom konaní

25. Právna teória, resp. odborná spisba, ako i súdna a katastrálna prax vo všeobecnosti dospeli k záveru, že oprávnená osoba sa môže relatívnej neplatnosti právneho úkonu dovolať nesporovo, teda mimosúdne ako aj v súdnom a tiež i v katastrálnom vkladovom konaní.

26. Pri nesporovom dovolaní sa relatívnej neplatnosti si dotknuté osoby vysporiadajú právne vzťahy dohodou, či už napr. inominátnou alebo o urovnaní. Ak je však otázka dovolania sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu predmetom sporu, možno sa jej dovolať v rámci civilného sporového konania návrhom, protinávrhom alebo námietkou.

27. Pripustenie dovolania sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy aj v rámci vkladového konania má svoj základ v rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 3 Sž-o- KS 84/2006 z 5.10.2006 publikovanom v Zbierke stanovísk najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky č. 4/2008 pod č. 43 (R 43/2008) (ďalej len „judikát R 43/2008“) s nasledovnou právnou vetou „Dovolať sa relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti podľa § 40a Občianskeho zákonníka možno i námietkou v katastrálnom konaní o povolení vkladu. Správa katastra je povinná vznesenú námietku doručiť účastníkom katastrálneho konania o povolení vkladu a vysporiadať sa s ňou v odôvodnení rozhodnutia.“

28. Hoci najvyšší súd v danom prípade potvrdil prvostupňové rozhodnutie, ako vecne správne z iných dôvodov, zostal v rámci svojho odôvodnenia relatívne stručný, keď v podstate len skonštatoval nasledujúce: „I keď dovolanie sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu v administratívnom konaní o povolenie vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pred správou katastra nebolo doteraz judikované, možno dospieť k záveru, že obdobne zdieľa právny režim dovolania sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu v občianskom súdnom konaní. Tak ako súd v občianskom súdnom konaní i správa katastra v administratívnom konaní je povinná na vznesenú námietku relatívnej neplatnosti právneho úkonu prihliadnuť. Podľa katastrálneho zákona pri rozhodovaní o povolení vkladu prihliada správa katastra aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu. Takouto právnou skutočnosťou je aj dovolanie sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu.“

29. Z uvedenej citácie vyplýva, že najvyšší súd prirovnal dovolanie sa relatívnej neplatnosti vo vkladovom konaní k vzneseniu námietky relatívnej neplatnosti v civilnom sporovom konaní, pričom potreba doručenia námietky relatívnej neplatnosti orgánom katastra účastníkom vkladového konania vyjadrená v zverejnenej právnej vete explicitne v odôvodnení rozhodnutia absentuje.

30. Žalobca v kasačnej sťažnosti pritom namietal práve to, že dotknutí spoluvlastníci sa nedovolali relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy voči jeho osobe, ale že ich námietky relatívnej neplatnosti mu boli doručené až zo strany prvostupňového orgánu.

31. Kasačný súd v nadväznosti na uvedené potrebuje zdôrazniť, že sa so záverom judikátu R 43/2008 stotožňuje a možnosť domáhania sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy už v rámci vkladového konania považuje za nielen prípustnú, ale i potrebnú.

32. Základný rozdiel medzi dovolaním sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy v rámci vkladového konania a pri žalobe v civilnom sporovom konaní totiž v praxi spočíva predovšetkým v tom, že v prvom prípade ešte k nadobudnutiu vlastníctva alebo iného vecného práva nedošlo, zatiaľ čo v druhom prípade už áno. Z tohto pohľadu potom predstavuje možnosť domáhania sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy už v rámci vkladového konania určitú právnu prevenciu, ktorá môže zabrániť ďalším právnym sporom a s nimi spojeným zásahom do dobromyseľne nadobudnutých práv iných osôb.

33. Z obsahu administratívneho spisu vyplýva, že dotknutí spoluvlastníci síce námietku relatívnej neplatnosti adresovali prvostupňovému orgánu, ale na vedomie ju mali zaslať aj žalobcovi, pričom kupujúcemu SISI Land, s.r.o. ju nezaslali, pretože jeho identitu nepoznali. Keďže dotknutí spoluvlastníci doručenie námietky relatívnej neplatnosti žalobcovi nepreukázali, bola táto námietka účastníkom vkladového konania nesporne doručená až zo strany prvostupňového orgánu v prílohe jeho listu z 18.11.2000.

34. Kasačný súd v tejto súvislosti uvádza, že formálne predstavuje dovolanie sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu hmotnoprávny úkon, ktorého právne účinky za splnenia zákonom predpokladaných podmienok nastávajú až momentom jeho doručenia účastníkom namietaného právneho úkonu. Uvedené platí aj pre dovolanie sa relatívnej neplatnosti v civilnom sporovom konaní, v rámci ktorého by mal byť návrh, protinávrh alebo námietka stranou konania doručená samostatne príslušnej strane konania.

35. Pri dovolaní sa relatívnej neplatnosti v rámci vkladového konania však podľa názoru kasačného súdu možno akceptovať aj jej doručenie prostredníctvom orgánu katastra. Uvedené je dané tým, že osoba, ktorá sa dovoláva relatívnej neplatnosti vôbec nemusí mať bližšie informácie o právnom úkone, ktorého relatívnu neplatnosť namieta, pretože jeho existenciu môže len predpokladať z vyznačenej plomby na liste vlastníctva, v nadväznosti na ktorú môže maximálne v zmysle § 28 ods. 6 katastrálneho zákona nahliadnuť do evidencie doručených návrhov na vklad. Právo nahliadnuť do evidencie doručených návrhov na vklad je namieste vykladať materiálne tak, že za rešpektovania ochrany osobných údajov by mal byť sprístupnený samotný návrh na vklad. Z vymedzenia údajov, ktoré musí návrh na vklad obsahovať (§ 24 ods. 1 katastrálneho zákona), ako i zo skutočnosti, že návrh na vklad môže byť podaný aj len jedným z účastníkov vkladového konania (§ 30 ods. 2 katastrálneho zákona), je zrejmé, že osoby mieniace sa domáhať relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy nemajú objektívnu možnosť dozvedieť sa jednak identitu všetkých účastníkov vkladovej zmluvy a ani to, či vkladová zmluva môže byť objektívne postihnutá vadou relatívnej neplatnosti napr. v tom zmysle, že porušuje predkupné právo spoluvlastníkov nehnuteľnosti.

36. To znamená, že ak je orgánu katastra doručená námietka relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy zo strany inej osoby, mal by ju orgán katastra zaslať účastníkom vkladového konania (účastníkom vkladovej zmluvy) na vyjadrenie, pričom ďalší postup orgánu katastra vo vkladovom konaní bude závisieť od okolností konkrétnej veci. Presne takýto záver nakoniec vyplýva aj z prijatej právnej vety judikátu R 43/2008, podľa ktorej má orgán katastra povinnosť doručiť námietku relatívnej neplatnosti účastníkom konania.

37. Podľa názoru kasačného súdu preto prvostupňový orgán nepochybil, keď na jednej strane pri svojom postupe zohľadňoval dovolanie sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, hoci jeho účinky (zrejme) nastali až v dôsledku následného doručenia námietok relatívnej neplatnosti uskutočneného samotným prvostupňovým orgánom. Materiálna opodstatnenosť tohto záveru vyplýva predovšetkým z námietok relatívnej neplatnosti, v ktorých sa dotknutí spoluvlastníci dovolávali relatívnej neplatnosti pre nich neznámej vkladovej zmluvy, pri ktorej len predpokladali porušenie svojho predkupného práva, a to v nadväznosti na predchádzajúcu komunikáciu so žalobcom ako aj domnienku, že pre nich neznámy nadobúdateľ nie je blízkou osobou žalobcu.

38. Kasačný súd v tomto smere síce vníma určité napätie, keď do súkromnoprávnej roviny dovolania sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy bolo zasiahnuté postupom orgánu verejnej správy, avšak vyššie uvedený záver považuje vzhľadom na materiálny rozmer ochrany subjektívnych práv podielových spoluvlastníkov za akceptovateľný. V opačnom prípade by totiž spoluvlastníkom zostala len možnosť následného sa domáhania relatívnej neplatnosti v rámci žaloby v civilnom sporovom konaní, čím by pripustenie dovolania sa relatívnej neplatnosti vo vkladovom konaní v podstate stratilo význam.

39. Kasačný súd sa preto nestotožnil s argumentáciou žalobcu, že dotknutí spoluvlastníci sa nemohli účinne dovolať relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, pretože svoje námietky relatívnej neplatnosti sami priamo nedoručili žalobcovi. C. K žalobnej legitimácii

40. Orgán katastra by po uplatnení námietky relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy mal zistiť, či je medzi osobou uplatňujúcou si takúto námietku a vlastníkom nehnuteľnosti otázka účinného dovolania sa relatívnej neplatnosti sporná. Ak takýto spor neexistuje, má sa zato, že vkladová zmluva sa stala od počiatku neplatným právnym úkonom, v dôsledku čoho orgán katastra rozhodne o zamietnutí návrhu na vklad. Ak je dovolanie sa relatívnej neplatnosti sporné, ide o občianskoprávny spor, na rozhodnutie ktorého je výlučne príslušný súd v civilnom sporovom konaní. Takýto spor v rámci vkladového konania predstavuje predbežnú otázku v zmysle § 40 správneho poriadku, ktorý sa na vkladové konanie subsidiárne aplikuje podľa § 22 ods. 5 katastrálneho zákona.

41. Ak počas vkladového konania začalo súdne konanie, v ktorom sa rieši otázka účinnosti dovolania sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy, mal by orgán katastra až do skončenia tohto súdneho konania vkladové konanie prerušiť podľa § 31a písm. a) katastrálneho zákona z dôvodu začatia konania o predbežnej otázke.

42. Ak však uvedené súdne konanie nezačalo, mal by na jeho začatie orgán katastra vyzvať, pretože podnecovanie začatia súdneho konania ex offo neprichádza do úvahy, keďže sa jedná výlučne o návrhové súdne konanie (§ 156 CSP).

43. V súdenej veci bolo sporným, či by orgán katastra mal na začatie súdneho konania vyzvať (i) žalobcu ako prevodcu, resp. spoluvlastníka prevádzaných nehnuteľnosti alebo (ii) dotknutých spoluvlastníkov dovolávajúcich sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy.

44. V prospech výzvy adresovanej žalobcovi, aj podľa záverov prvostupňového orgánu a žalovaného, hovorí skutočnosť, že žalobca je na rozdiel od dotknutých spoluvlastníkov účastníkom vkladového konania, pričom výzvy alebo postupy orgánov verejnej správy by v rámci administratívneho konania mali smerovať (predovšetkým) voči účastníkom tohto konania. Na druhej strane však výzva inej osobe než účastníkovi konania, nie je normatívne vylúčená. Inšpirácia orgánov katastra postupom pri vyhodnocovaní platnosti odstúpenia od zmluvy v zmysle rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 6 Sžo 229/2010 z 20.7.2011 (R 81/2014) však nie je v tomto smere úplne namieste, pretože dané súdne rozhodnutie je postavené na tej procesnej logike, že žalovať má ten, kto spochybňuje platnosť právneho úkonu, teda ten kto spochybňuje platnosť odstúpenia od zmluvy. Pri dovolávaní sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy je však tým, kto spochybňuje platnosť právneho úkonu ten, kto vzniesol námietku relatívnej neplatnosti vo vkladovom konaní.

45. Výzva adresovaná podielovým spoluvlastníkom nesie v sebe procesnú logiku ekvivalencie s civilným sporovým konaním. V takomto súdnom konaní sa však podielový spoluvlastník môže domáhať nielen relatívnej neplatnosti prevodnej zmluvy ale i toho, aby mu nehnuteľnosť bola ponúknutá na kúpu (porovnaj napr. uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 7Cdo/178/2023 z 28.8.2025). Priklonenie sa k takejto výzve však spochybňuje opodstatnenosť inštitútu domáhania sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu aj v rámci vkladového konania, pretože by toto tvorilo len akúsi „overtúru“ k následnej žalobe na súd.

46. Na základe uvedených úvah preto kasačný súd dospel k záveru, že orgán katastra by po zistení skutočnosti, že dovolanie sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy je medzi dotknutými osobami sporné, mal vyzvať na podanie žaloby na súd všetky tieto osoby, t. j. jednak osobu, ktorá namieta relatívnu neplatnosť vkladovej zmluvy, ako i prevodcu z tejto vkladovej zmluvy.

47. Hoci v súdenej veci prvostupňový orgán v rozhodnutí o prerušení konania na podanie žaloby na súd vyzval len účastníkov vkladového konania, nemala táto skutočnosť dopad na zákonnosť následného rozhodnutia o zamietnutí vkladu.

48. Orgán katastra totiž nezaložil svoje rozhodnutie na domnienke, že žalobca nepodaním žaloby akceptoval účinky dovolania relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy, hoci prvostupňový orgán v rozhodnutí o prerušení konania s takouto domnienkou výzvu na podanie žaloby spojil.

49. Prvostupňový orgán ako aj žalovaný totiž po zistení, že žalobca nepodal žalobu na súd, vyhodnotili predbežnú otázku, či sa dotknutí spoluvlastníci účinne dovolali relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy, samostatne, a to presne s dikciou predpokladanou v § 40 správneho poriadku.

50. V tejto súvislosti považuje kasačný súd za potrebné ešte uviesť, že formulácia výzvy na podanie žaloby, obsiahnutá v rozhodnutí o prerušení konania, bola vo vzťahu k správnosti uvedeného druhu žaloby podľa § 137 písm. c) CSP pre posúdenie zákonnosti rozhodnutia žalovaného v spojení s prvostupňovým rozhodnutím právne irelevantná. Jednak predmetom preskúmania nebolo samotné rozhodnutie o prerušení konania, pričom toto ani nemalo následne dopad na zákonnosť rozhodnutia o zamietnutí vkladu. Zamietnutie vkladu totiž nebolo založené na domnienke akceptácie dovolania sa relatívnej neplatnosti žalobcom v dôsledku nepodania žaloby na súd z jeho strany. Zároveň uplatnenie toho ktorého druhu žaloby podľa § 137 CSP nezávisí od jeho uvedenia v konkrétnom rozhodnutí orgánu verejnej správy, ale je dané zákonom, pričom posúdenie správnosti zvoleného druhu žaloby prináleží primárne civilnému súdu konajúcemu vo veci samej. Pre úplnosť kasačný súd dodáva, že judikatórne bola ako náležitý druh žaloby podávaný v súvislosti s porušením predkupného práva spoluvlastníka vyhodnotená žaloba na určenie neplatnosti zmluvy podľa § 137 písm. d) CSP s tým, že zákonné zmocnenie na podanie takejto žaloby je implicitne dané § 40a v spojení s § 140 Občianskeho zákonníka (viď uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 4Cdo/238/2022 z 29.1.2024, R 75/2024). D. K posúdeniu dovolania sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy

51. Kasačný súd po tom, ako dospel k záveru, že orgány katastra boli oprávnené v rámci vkladového konania zohľadniť námietku relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy, a po tom, ako zistil, že formulácia výzvy v rozhodnutí o prerušení konania nemala vplyv na zákonnosť rozhodnutia o zamietnutí vkladu, pristúpil k preskúmaniu záverov orgánov katastra týkajúcich sa toho, či sa dotknutí spoluvlastníci účinne dovolali relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy.

52. V súdenej veci sa jednalo o relatívnu neplatnosť, ktorú znenie § 40a Občianskeho zákonníka spojilo s § 140 Občianskeho zákonníka, teda porušením zákonného predkupného práva spoluvlastníkov.

53. Podľa § 40a Občianskeho zákonníka „ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení § 49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589 a § 701 ods. 1, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávať ten, kto ju sám spôsobil. To isté platí, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje dohoda účastníkov ( § 40). Ak je právny úkon v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách, je neplatný iba v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti dovolá.“

54. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka „ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe ( § 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“

55. Spornou bola otázka, či si žalobca splnil ponukovú povinnosť voči spoluvlastníkom prevádzaných nehnuteľností.

56. Dotknutí spoluvlastníci v uplatnenej námietke relatívnej neplatnosti spochybnili splnenie ponukovej povinnosti žalobcu, pretože výzva na uplatnenie predkupného práva neobsahovala ani podstatné náležitosti ako napr. zoznam parciel a ich kúpnych cien, resp. že cena bola neprimeraná.

57. Z výzvy na uplatnenie predkupného práva vyplýva, že táto bola adresovaná spoluvlastníkom prevádzaných nehnuteľností špecifikovaných číslami listov vlastníctva a názvom katastrálneho územia s tým, že „kúpna cena za súbor vyššie uvedených nehnuteľností je €112.720,ň EUR bez DPH a je splatná ihneď pri podpise kúpnej zmluvy, ešte pred podaním kúpnej zmluvy do katastra nehnuteľností“.

58. Kasačný súd po nahliadnutí do príslušných listov vlastníctva konštatuje, že predmetom kúpnej zmluvy boli (celé) spoluvlastnícke podiely žalobcu na nehnuteľnostiach zapísaných na viacerých listoch vlastníctva, pričom sa jednalo o spoluvlastnícke podiely v rôznej výške, s tým, že nie každý dotknutý spoluvlastník bol spoluvlastníkom všetkých prevádzaných nehnuteľností.

59. Z uvedeného je zrejmé, že pokiaľ bola výzva na uplatnenie predkupného práva formulovaná jednak k súboru spoluvlastníckych podielov a adresovaná aj tým, ktorí vo vzťahu k niektorému z pozemkov neboli jeho spoluvlastníkmi, nemožno takúto výzvu považovať za súladnú so splnením si ponukovej povinnosti vyplývajúcej z § 140 Občianskeho zákonníka.

60. Z takejto výzvy žiadnym spôsobom nebolo možné vyvodiť čiastkovú kúpnu cenu, ktorú by mal podielový spoluvlastník zaplatiť, ak by chcel využiť svoje predkupné právo vo vzťahu k spoluvlastníckym podielom na tých nehnuteľnostiam, ktorých je podielovým spoluvlastníkom.

61. Takáto výzva totiž popiera účel predkupného práva, pretože priamo núti spoluvlastníka, ktorý si ho mieni uplatniť, nadobudnúť aj spoluvlastnícky podiel na inej nehnuteľnosti, o ktorý jednak vôbec nemusí mať záujem, resp. vo vzťahu ku ktorému nie je ani spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Akceptovanie takéhoto splnenia ponukovej povinnosti by vo svojich dôsledkoch mohlo mať za následok negovanie celého inštitútu predkupného práva podielového spoluvlastníka. Prvým dôvodom je skutočnosť, že pri takto koncipovanej výzve by si nemohli uplatniť predkupné právo všetci podieloví spoluvlastníci, pretože by to logicky viedlo ku kolízií medzi nimi, ak by si vo vzťahu k jednému spoluvlastníckemu podielu uplatnila predkupné právo okrem každého spoluvlastníka aj iná osoba. Druhým dôvodom je možnosť obchádzania predkupného práva podielového spoluvlastníka, pretože spoluvlastník, ktorý by chcel svoj spoluvlastnícky podiel previesť na tretiu osobu, by mohol jeho prevod úmyselne spojiť s prevodom akejkoľvek inej veci, ktorej hodnota, využitie či iné s ňou spojené skutočnosti by inému spoluvlastníkovi znemožnili riadne si uplatnenie jeho predkupného práva.

62. Podľa názoru kasačného súdu pre riadne splnenie ponukovej povinnosti spojenej s predkupným právom podielového spoluvlastníka podľa § 140 Občianskeho zákonníka je nutné, aby podielový spoluvlastník vo výzve adresovanej ostatným podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti uviedol (okrem ostatných podmienok v zmysle tretej vety § 605 Občianskeho zákonníka) výšku kúpnej ceny spoluvlastníckeho podielu, ktorý zamýšľa scudziť, a to osobitne pri každej jednotlivej nehnuteľnosti. Výšku kúpnej ceny pri pozemku pritom možno uviesť konkrétnou sumou alebo aj cenou za jeden m2 pozemku. Ak je na jednom liste vlastníctva zapísaných viacero nehnuteľností v podielovom spoluvlastníctve, je potrebné si uvedomiť, že sa jedná len o formu vedenia evidencie, pretože každá takáto nehnuteľnosť by mohla byť zapísaná aj na samostatnom liste vlastníctve. Nemožno preto viacero nehnuteľností zapísaných na jednom liste vlastníctva vnímať ako nejaký „súbor nehnuteľností“, ktorý musí zdieľať spoločný právny osud spočívajúci v nutnosti prevodu spoluvlastníckeho podielu na všetkých nehnuteľnostiach a s tým spojenou ponukovou povinnosťou týkajúcou sa celého takéhoto „súboru nehnuteľností“. Odlišným je len prípad prevodu spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti, kedy vzhľadom na nedeliteľnosť spoločnej nehnuteľnosti (§ 9 ods. 9 zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách) je možné previesť podiel súčasne len na všetkých pozemkoch tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť, čo sa následne má odzrkadliť aj na výške kúpnej ceny uvedenej v ponuke adresovanej ostatným spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti (§ 9 ods. 8, § 11 ods. 2 zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách).

63. Keďže sťažovateľ si vyššie uvedeným spôsobom nesplnil svoju ponukovú povinnosť voči dotknutým spoluvlastníkom, zaťažil kúpnu zmluvu vadou relatívnej neplatnosti, ktorej sa dotknutí spoluvlastníci počas vkladového konania účinne dovolali, na základe čoho bol daný dôvod pre zamietnutie vkladu.

64. Ani kasačný súd preto nezistil dôvod nezákonnosti rozhodnutia žalovaného v spojení s prvostupňovým rozhodnutím, v akom sa ho svojou žalobou, resp. kasačnou sťažnosťou dovolával žalobca.

V. Záver

65. Na základe vyššie uvedeného kasačný súd dospel k záveru, že nebol naplnený sťažnostný dôvod spočívajúci v nesprávnom právnom posúdení veci správnym súdom podľa § 440 ods. 1 písm. g) SSP, a preto kasačnú sťažnosť žalobcu podľa § 461 SSP ako nedôvodnú zamietol.

66. Pokiaľ žalobca v závere svojej kasačnej sťažnosti namietal, že v súvislosti s výrokom a odôvodnením napadnutého rozsudku došlo k zásahu do jeho práva na spravodlivé súdne konanie, tak kasačný súd zdôrazňuje, že s tým súvisiaci dôvod kasačnej sťažnosti vymedzený v § 440 ods. 1 písm. f) SSP si žalobca neuplatnil a svoju kasačnú sťažnosť výlučne spojil s dôvodom nesprávneho právneho posúdenia veci správnym súdom podľa § 440 ods. 1 písm. g) SSP. Žalobca pritom porušenie svojho práva na spravodlivý proces bližšie vôbec neodôvodnil a nekonkretizoval, na ktoré relevantné otázky nebolo zo strany správneho súdu zodpovedané. Odôvodnenie napadnutého rozsudku zodpovedá základnej štruktúre odôvodnenia súdneho rozhodnutia. Samotná skutočnosť, že žalobca s právnymi závermi vyjadrenými v odôvodnení napadnutého rozsudku nesúhlasí a nestotožňuje sa s nimi, neznamená, že správny súd konal arbitrárne. Žalobca totiž nemá nárok na to, aby sa súd stotožnil s jeho právnymi názormi a predstavami, preberal a riadil sa ním predkladaným výkladom všeobecne záväzných predpisov, rozhodol v súlade s jeho vôľou a požiadavkami (napr. uznesenie Ústavného súdu Slovenskej republiky sp. zn. IV. ÚS 252/2004 z 31.8.2004). Vyššie uvedené pritom rovnako dopadá aj na námietku žalobcu, že mu bolo napadnutým rozsudkom zasiahnuté do jeho práva domáhať sa ochrany na nezávislom a nestrannom súde. Inými slovami nesúhlas žalobcu s napadnutým rozsudkom neznamená, že došlo k porušeniu jeho práva na spravodlivý súdny proces.

67. Relevantné závery kasačného súdu možno zhrnúť nasledovne:

- orgán katastra v rámci vkladového konania pri vkladovej zmluve, ktorá nebola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, túto aktívne nepreskúmava z hľadiska jej relatívnej neplatnosti. Ak sa však vo vkladovom konaní oprávnená osoba dovoláva relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy, je orgán katastra povinný sa s takouto námietkou náležite vysporiadať,

- ak sa vo vkladovom konaní oprávnená osoba dovoláva relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy, je orgán katastra povinný zaslať takúto námietku účastníkom vkladového konania na vyjadrenie a v prípade, že otázka účinného dovolania sa relatívnej neplatnosti je medzi dotknutými osobami sporná, vyzve ich orgán katastra na podanie žaloby podľa § 137 písm. d) CSP na súd. V prípade nepodania takejto žaloby, posúdi orgán katastra otázku účinného dovolania sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy sám, ako predbežnú otázku, a v závislosti od toho rozhodne o návrhu na vklad,

- pre riadne splnenie ponukovej povinnosti spojenej s predkupným právom podielového spoluvlastníka podľa § 140 Občianskeho zákonníka je nutné (ak sa nejedná o spoločnú nehnuteľnosť), aby podielový spoluvlastník vo výzve adresovanej ostatným podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti (okrem ostatných podmienok v zmysle tretej vety § 605 Občianskeho zákonníka) uviedol výšku kúpnej ceny spoluvlastníckeho podielu, ktorý zamýšľa scudziť, a to osobitne pri každej jednotlivej nehnuteľnosti.

68. O náhrade trov kasačného konania rozhodol kasačný súd podľa § 467 ods. 1 SSP v spojení s § 167 ods. 1 a § 168 SSP tak, že:

- žalobcovi z dôvodu jeho neúspechu v kasačnom konaní náhradu nepriznal,

- v kasačnom konaní úspešnému žalovanému náhradu nepriznal, pretože mu v zásade nepatrí a kasačný súd nezistil žiadne osobitné skutočnosti, na podklade ktorých by žalovaný mal právo voči žalobcovi ako neúspešnému sťažovateľovi takúto náhradu spravodlivo požadovať, a to aj so zohľadnením skutočnosti, že žalovaný je orgánom štátnej správy, ktorému náhradu trov konania možno priznať len výnimočne.

69. Toto rozhodnutie prijal kasačný senát Najvyššieho správneho súdu Slovenskej republiky pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie: Proti tomuto rozhodnutiu nie je prípustný opravný prostriedok.

V Bratislave dňa 18. decembra 2025