znak

SLOVENSKÁ REPUBLIKA

N Á L E Z

Ústavného súdu Slovenskej republiky

V mene Slovenskej republiky

PL. ÚS 26/00

Ústavný súd Slovenskej republiky v pléne zloženom z predsedu Jána Mazáka a zo sudcov Juraja Babjaka, Eduarda Báránya, Alexandra Bröstla, Ľubomíra Dobríka, Ľudmily Gajdošíkovej, Jána Klučku, Lajosa Mészárosa, Štefana Ogurčáka a Daniela Švábyho o návrhu generálneho prokurátora Slovenskej republiky, zastúpeného JUDr. V. H.,   za   účasti   Národnej   rady   Slovenskej   republiky,   zastúpenej   JUDr.   R.   F., namietajúcom nesúlad § 17 ods. 3 písm. d), e) a f) a poslednej vety § 29 ods. 8 zákona Národnej   rady   Slovenskej   republiky   č.   182/1993   Z.   z.   o vlastníctve   bytov a nebytových   priestorov   v znení   neskorších   predpisov   s čl.   20   ods.   1   a   4   Ústavy Slovenskej republiky na verejnom zasadnutí konanom 4. apríla 2002 takto

r o z h o d o l :

Návrhu generálneho prokurátora Slovenskej republiky na vyslovenie nesúladu §   17 ods.   3 písm.   d),   e)   a f)   a poslednej   vety   § 29   ods.   8 zákona Národnej   rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení   neskorších   predpisov   s čl.   20   ods.   1   a 4   Ústavy   Slovenskej   republiky n e v y h o v u j e.

O d ô v o d n e n i e :

I.

Ústavnému   súdu   Slovenskej   republiky   (ďalej   len   „ústavný   súd“)   bol 9.   októbra   2000   doručený   návrh   generálneho   prokurátora   Slovenskej   republiky (ďalej len „generálny prokurátor“) na začatie konania o súlade § 17 ods. 3 písm. d), e)   a f)   a poslednej   vety   §   29   ods.   8   zákona   Národnej   rady   Slovenskej   republiky č.   182/1993   Z.   z.   o vlastníctve   bytov   a nebytových   priestorov   v znení   neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“) s čl. 20 ods. 1 a 4 Ústavy Slovenskej republiky (ďalej len „ústava“).

Z podania generálneho prokurátora možno uviesť nasledovné.

Dňa 1. septembra 1993 nadobudol účinnosť zákon o vlastníctve bytov, ktorý bol viackrát novelizovaný.

V znení platnom v súčasnosti obsahuje zákon o vlastníctve bytov i ustanovenia § 17 ods. 3 písm. d), e), a f), ako i ustanovenie § 29 ods. 8 poslednej vety.

Podľa   ustanovenia   § 17 ods.   3 písm.   d),   e) a f)   zákona   o vlastníctve   bytov dohodnutá cena bytu a pozemkov podľa odseku 1 nesmie prevýšiť cenu určenú podľa ustanovenia § 18, 18a a 18b, ak sa byt prevádza do vlastníctva doterajšieho nájomcu z vlastníctva:

-   poľnohospodárskeho   družstva,   výrobného   družstva   alebo   spotrebného družstva,

-   obchodnej   spoločnosti   založenej   obchodnou   spoločnosťou   uvedenou v písm. c) alebo družstvom uvedeným v písm. d),

- právnickej osoby alebo fyzickej osoby, ktorá nadobudla byty do vlastníctva podľa osobitného predpisu.

Podľa   ustanovenia   §   29   ods.   8   poslednej   vety   zákona   o vlastníctve   bytov cena bytu a cena pozemku nesmie presiahnuť cenu uvedenú v ustanovení § 18 ods. 1 a v § 18a ods. 1.

Tieto ustanovenia zákona o vlastníctve bytov nie sú v súlade s čl. 20 ods. 1 a 4 ústavy.

Vyvlastnenie   alebo   nútené   obmedzenie   vlastníckeho   práva   je   možné   iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za primeranú náhradu.

Poľnohospodárske,   výrobné   a   spotrebné   družstvá   a obchodné   spoločnosti sú subjekty súkromného práva. Majú právo vlastniť majetok a s ním tiež nakladať, a to i v rámci podnikania. Jednou z najdôležitejších foriem nakladania s majetkom je jeho   scudzovanie   za   odplatu.   Výšku   tejto   odplaty   si   obvykle   voľne   dojednáva prevodca s nadobúdateľom, pričom sú v tomto rozsahu viazaní právnymi predpismi len rámcovo bez ustanovenia hornej hranice ceny.

Napadnuté   ustanovenia   sa   z tejto   zásady   vymykajú,   pretože   určujú   hornú hranicu cien bytov a pozemkov bez ohľadu na aktuálne pomery na relevantnom trhu. V dôsledku   toho   ich   prostredníctvom   dochádza   k obmedzeniu   vlastníckeho   práva týchto subjektov, a to čo do rozdielu medzi cenou za byt a pozemok dosiahnuteľnou dohodou   dvoch   rovnocenných   partnerov   a cenou   za   tie   isté   veci   stanovenou napadnutými   zákonnými   ustanoveniami.   Rozdiel   v týchto   cenách   však   vlastníkom nikto neuhrádza, čím dochádza k rozporu s čl. 20 ods. 1 a 4 ústavy.

Tento rozpor nemožno konvalidovať ani poukazom na verejný záujem, ktorý by azda spočíval v snahe zákonodarcu zrovnoprávniť pri nadobúdaní bytov nájomníkov obývajúcich byty vo vlastníctve družstiev či obchodných spoločností s nájomníkmi obývajúcimi byty vo vlastníctve štátu, obcí a bytových družstiev. Takáto konvalidácia nie   je   možná,   pretože   ústava   kladie   pri   obmedzení   vlastníckeho   práva   kritérium verejného   záujmu   aj   kritérium   primeranej   náhrady   na   roveň.   Naviac,   v prípade družstiev,   ktoré   sa   riadia   vlastnou   družstevnou   demokraciou,   je   možné   docieliť rovnaký   výsledok,   aký   sa   snaží   dosiahnuť   i napadnutá   právna   úprava,   slobodným prejavom vôle členov družstva, ktorí by v rámci rozhodovania o zásadných veciach družstva   rozhodli,   že   cena   za   byty   a pozemky   predávané   nájomníkom   bytov sa stanoví analogicky podľa príslušných ustanovení zákona o vlastníctve bytov.

Nie   je   to   inak   ani   v prípade   obchodných   spoločností,   ktoré   boli   založené spôsobom   ustanoveným   napadnutým   zákonným   ustanovením,   ako   aj   v prípade fyzických a právnických osôb, ktoré nadobudli byty do vlastníctva podľa osobitného predpisu. I tieto subjekty sú v plnom rozsahu oprávnené vlastniť majetok a nakladať s ním voľne bez diskriminačných obmedzení.

Spoločným   znakom   týchto   subjektov   je,   že   byty   a pozemky,   ktorých   sa napadnutá   právna   úprava   týka,   nadobudli   -   na   rozdiel   od   družstiev,   ktoré prinajmenšom byty nadobudli z vlastných prostriedkov - z pôvodného majetku štátu po   tom,   čo   tento   prešiel   niektorou   zo   zákonných   foriem   privatizácie.   Ani   táto skutočnosť   však   nelegalizuje   snahy   zákonodarcu   zasahovať   do   nakladania s vlastníctvom subjektov súkromného práva rovnakým spôsobom a intenzitou, s akou tak činí vo vzťahu k vlastníctvu svojmu a k vlastníctvu obcí.

Proces   privatizácie   bol   a je   regulovaný   štátom   prostredníctvom   príslušných štátnych orgánov. Tieto orgány boli vždy oprávnené vyčleniť časť privatizovaného majetku (napr. byty so súvisiacimi pozemkami) a previesť ju na obce alebo zvoliť iný spôsob nakladania, ktorý by zabránil prechodu takéhoto majetku do súkromnoprávnej sféry. Ak štát túto možnosť nevyužil, nesmie následne, keď už ku zmene vlastníka došlo, brániť novému vlastníkovi nakladať s týmto majetkom a obmedzovať ho čo do zisku, ktorý je možné docieliť jeho prevodom.

Uvedené závery preukazujú nasledovné dôkazy:

- ústava v znení platnom ku dňu podania tohto návrhu,

- zákon o vlastníctve bytov.

Na základe uvedených skutočností generálny prokurátor žiada, aby ústavný súd rozhodol, že ustanovenia § 17 ods. 3 písm. d), e) a f) a poslednej vety § 29 ods. 8 zákona o vlastníctve bytov nie sú v súlade s čl. 20 ods. 1 a 4 ústavy.

Ústavný   súd   návrh   generálneho   prokurátora   predbežne   prerokoval   na neverejnom zasadnutí pléna 31. októbra 2000 a po zistení, že spĺňa všetky náležitosti ustanovené   zákonom   Národnej   rady   Slovenskej   republiky   č.   38/1993   Z.   z. o organizácii Ústavného súdu Slovenskej republiky o konaní pred ním a o postavení jeho   sudcov   v znení   neskorších   predpisov   (ďalej   len   „zákon   o ústavnom   súde“) a že nie sú dôvody na jeho odmietnutie podľa ustanovenia § 25 ods. 2 tohto zákona, prijal ho na ďalšie konanie.

Podľa ustanovenia § 39 prvej vety zákona o ústavnom súde predseda ústavného súdu požiadal o stanovisko predsedu Národnej rady Slovenskej republiky.

Predseda   Národnej   rady   Slovenskej   republiky   listom   sp.   zn.   1380/00-S z   21.   novembra   2000   oznámil,   že   sa   rozhodol   nepredkladať   k predmetu   návrhu písomné stanovisko. Navrhol, aby sa vo veci konalo ústne pojednávanie. Na základe odporúčania   Ústavnoprávneho   výboru   Národnej   rady   Slovenskej   republiky   poveril zastupovaním Národnej rady Slovenskej republiky poslanca R. F.

Podľa   ustanovenia   §   39   druhej   vety   zákona   o ústavnom   súde   predseda ústavného   súdu   požiadal   o stanovisko   predsedu   Najvyššieho   súdu   Slovenskej republiky.

Predseda Najvyššieho súdu Slovenskej republiky listom sp. zn. 406/2000 zo 6. decembra 2000 uviedol, že treba súhlasiť s právnou argumentáciou a všeobecnými právnymi postulátmi použitými v predmetnom návrhu, pokiaľ sa v ňom poukazuje na právo každého vlastníka vlastniť majetok, že vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký   zákonný   obsah   a požíva   rovnakú   právnu   ochranu,   ako   aj   právo   nakladať s týmto majetkom a scudzovať ho, a to aj v rámci podnikania za odplatu pri súčasnej viazanosti právnymi predpismi, bez ustanovenia hornej hranice kúpnej ceny.

V návrhu generálneho prokurátora sa však následne zdôrazňujú uvedené práva viac-menej len na strane tých ďalších subjektov [§ 17 ods. 3 písm. d), e) a f) zákona o vlastníctve   bytov],   ktoré   podľa   súčasnej   právnej   úpravy   v zmysle   zákona č. 173/1999 Z. z. majú tiež povinnosť nájomné byty za určitých podmienok previesť na nájomcov, ak títo o prevod požiadajú.

Návrh   ponecháva   stranou   práva   a rovnaké   postavenie   pred   zákonom   tých subjektov, ktoré majú, resp. by mali mať tiež nárok tieto byty nadobudnúť do svojho vlastníctva v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z. v znení novely vykonanej zákonom č. 173/1999 Z. z., ktorý zakotvil základný právny režim prevodu týchto nájomných bytov.

Podľa predsedu Najvyššieho súdu Slovenskej republiky novela vychádzala zo spravodlivej   snahy   právne   umožniť   prístup   k nadobudnutiu   vlastníctva   k takýmto bytom tiež nájomníkom, ktorí nebývajú v komunálnych bytoch alebo bytoch bytových družstiev, ale bývajú prevažne - aj niekoľko desaťročí, prípadne po svojich právnych predchodcoch - v bytoch vlastnícky patriacich subjektom uvedeným v ustanovení § 17 ods. 3 písm. d), e) a f) citovaného zákona, ktoré nadobudli tieto byty a celé bytové domy z celospoločenského vlastníctva za veľmi výhodných podmienok, spravidla za cenu - objektívne posudzovanú, nepatrnú, alebo celkom bezodplatne v procese tzv. veľkej privatizácie (zákon č. 92/1992 Zb. v znení neskorších predpisov), pri likvidácii štátnych podnikov a podobne.

Táto   novela   vykonaná   zákonom   č.   173/1999   Z.   z.   dôvodne   a na   základe celospoločenského   záujmu   a spravodlivosti   a rovnosti   postavenia   oprávnených zavŕšila tak proces aspoň čiastočne spravodlivej transformácie bytového fondu, ktorý vznikol   tiež   zo   štátnych   finančných   prostriedkov   (bol   predtým   tzv.   národným majetkom),   do vlastníctva aj nájomcov, ktorí bývajú v týchto bytoch za tých istých alebo veľmi obdobných právnych a sociálnych podmienok a ktoré, v porovnaní s bytmi   komunálnymi,   resp.   bytmi   v bytových   družstvách,   mali   v minulosti   len formálne málo odlišný právny režim (napr. režim bytov podnikových a pod.).

Bolo by preto nesprávne, aby títo nájomníci boli oproti nájomcom bytov vyššie označených   diskriminovaní   a vylučovaní   z práva   nadobudnúť   byty   do   svojho vlastníctva tým, že by museli platiť ceny podstatne iné - vyššie, dokonca ceny trhové. Nemožno   však   úplne   vylúčiť   prípadnú   inú   úpravu   kúpnej   ceny   za   tieto   byty s prihliadnutím na skutočnú obstarávaciu cenu, za ktorú tieto subjekty predmetné byty nadobudli, plus nimi vynaložené investície   povahy údržbovej, ale aj vylepšovacej. To by však bolo možné zabezpečiť iba novelizáciou.

Návrhu   generálneho   prokurátora   by   sa   preto   podľa   názoru   predsedu Najvyššieho súdu Slovenskej republiky nemalo vyhovieť.

Na   ústnom   pojednávaní   uskutočnenom   na   návrh   predsedu   Národnej   rady Slovenskej republiky obaja zástupcovia účastníkov doplnili svoje základné prednesy a súčasne zaujali stanovisko k viacerým otázkam ústavného súdu, ako aj k prednesom protistrany.

Zástupca   generálnej   prokuratúry   JUDr.   V.   H.   uviedol,   že   trvá   na   podanom návrhu   v jeho   písomnom   vyhotovení,   tak   ako   bol   doručený   ústavnému   súdu, z dôvodov, ktoré sú v ňom uvedené.

Zástupca Národnej rady Slovenskej republiky poslanec JUDr. R. F. uviedol, že je   potrebné   si   uvedomiť,   že   zákon,   ktorého   súlad   s ústavou   je   predmetom posudzovania,   bol   prijatý   ešte   v roku   1993.   V tomto   čase   neobmedzoval   nikoho, pokiaľ išlo o vlastnícke práva, a bolo zväčša na vôli toho, kto disponoval s bytmi, či   byty   prevedie   alebo   neprevedie   na   nájomcov.   Postupom   času   došlo   k zmenám vlastníckych   pomerov,   na   základe   ktorých   dochádzalo   k zvláštnym   situáciám,   pri ktorých   v jednom   nájomnom   dome,   ktorý   mal   rovnakú   kvalitu   bytov,   bývali nájomcovia, ktorí získali právo k nájmu bytu za rovnakých podmienok, ale vzhľadom na rozdielnu právnu   úpravu, ktorá prišla po roku   1993, už nemali rovnaké práva, pokiaľ išlo o možnosť získať tento byt do vlastníctva.

Nastala   situácia,   že   v jednom   obytnom   dome   boli   nájomníci,   ktorí   bývali v obecných bytoch, tí mali právo na odkúpenie týchto bytov v lehote do dvoch rokov, mohli tam byť aj nájomcovia družstevných bytov, ktorí mali právo nie na kúpu, ale na prevod   bytu   do   osobného   vlastníctva   rovnako   do   dvoch   rokov,   ale   boli   tam   aj nájomcovia   bývalých   podnikových   bytov,   ktorí   takéto   právo   nemali,   hoci   možno získali právo nájmu za rovnakých podmienok predtým.

Táto situácia vyvolala veľký tlak na zákonodarcu, pretože to znamenalo veľkú nerovnosť medzi občanmi. Ak raz štát spustil privatizáciu bytového fondu v rokoch 1993 - 1995 a nedotiahol ju do konca, spôsobil vlastne nerovnosť medzi občanmi, pokiaľ išlo o možnosť nadobudnutia týchto bytov do vlastníctva. Za týchto okolností vznikla   aj   predmetná   novela,   ktorá   okrem   iných   otázok   riešila   aj   otázku   prevodu vlastníctva   bytov,   ktoré   sa   nachádzajú   vo   vlastníctve   spotrebných   družstiev,   vo vlastníctve   poľnohospodárskych   družstiev,   ale   najmä   vo   vlastníctve   obchodných spoločností,   ktoré   vznikli   privatizáciou   a ktoré   tento   majetok   získali   v rámci privatizácie.

Aby   sa   obmedzila   nerovnosť,   aj   týmto   spoločnostiam   sa   uložila   povinnosť previesť byty do dvoch rokov, ak o to nájomca požiada, s tým, že cena bytu a cena pozemku   nesmie   presiahnuť cenu,   ktorá   je   stanovená   zákonom.   Išlo   o maximálnu cenu, ktorá bola veľmi výhodná pre kupujúcich.

K tvrdeniu navrhovateľa, že pri obchodnej spoločnosti dochádza k strate, lebo cena, za ktorú musí byt predať, podľa zákona ani zďaleka nezodpovedá cene, ktorá je na trhu obvyklá pre daný byt, ani cene, ktorá je vedená ako účtovná hodnota tohto bytu v účtovníctve   obchodnej   spoločnosti,   zástupca   Národnej   rady   Slovenskej   republiky uviedol,   že   opatrenie   Ministerstva   financií   Slovenskej   republiky   garantuje   týmto spoločnostiam, ktoré sú nútené previesť vlastníctvo k bytom do dvoch rokov, tak, aby prípadný rozdiel medzi cenou, za ktorú museli byt predať, a cenou, pod ktorou tento majetok viedli v účtovníctve, si mohli dať do nákladov a výdavkov konkrétnej firmy. Iná situácia je, pokiaľ išlo o poľnohospodárske družstvá, ktoré si zväčša tieto byty zaobstarali z vlastných   prostriedkov.   Keby   došlo   k vysloveniu   nesúladu   ustanovení § 17 ods. 3 písm. d), e) a f) a poslednej vety § 29 ods. 8 zákona o vlastníctve bytov s ústavou, nastala by diskriminácia vo vlastníckych právach.

Na   jednej   strane   zostane   v zákone   povinnosť   uložená   obciam,   povinnosť uložená bytovým družstvám a na druhej strane vlastníctvo obchodných spoločností a poľnohospodárskych družstiev, ktoré by malo inú kvalitu. Ústavný súd by sa mal zaoberať aj tým, aby nevznikla nová diskriminácia medzi konkrétnymi nájomcami.

Návrh   generálneho   prokurátora   zavádza   nerovnosť,   pokiaľ   ide   o vlastníkov bytov. Pokiaľ ide o poľnohospodárske družstvá ako vlastníkov bytov, v tejto časti by mohol byť návrh generálneho prokurátora dôvodný, vo zvyšnej časti žiadal návrhu nevyhovieť.

Zástupca navrhovateľa uviedol, že generálny prokurátor plne rešpektuje snahu zákonodarcu   zrovnoprávniť   jednotlivé   skupiny   nájomníkov   bývajúcich   v bytoch patriacich rôznym subjektom. Pokiaľ ide o iných vlastníkov bytov, napríklad obce, tieto   získali   byty bezplatným prevodom   od   štátu   a ich   odpredaj   nájomníkom   obce nenamietali.   Obdobná   situácia   je,   pokiaľ   ide   o stavebné   bytové   družstvá,   ktoré   sa budovali za prispenia členov bytových družstiev, ale v rozhodujúcej miere na základe štátnych   dotácií.   S touto   situáciou   nemožno   však   porovnávať   byty   vybudované subjektmi uvedenými v ustanovení § 17 ods. 3 písm. d), e) a f) zákona o vlastníctve bytov. Najmä družstvá poľnohospodárske, výrobné a spotrebné budovali obytné domy z vlastných   voľných   prostriedkov.   Podľa   názoru   generálneho prokurátora   nemožno preto snahu o spravodlivé zrovnoprávnenie práva nadobudnúť byt realizovať čo aj po čase   na   úkor   vlastníka,   ktorého   právo   vlastniť   majetok   je   garantované   ústavou. Zákonodarca   sa   už   v roku   1993   mohol   správať   predvídavejšie.   Mohol   predvídať reakcie na to, že ak zvýhodní určité skupiny občanov, rovnaké oprávnenia neposkytne skupine občanov iných.

V prípade družstevných bytov (poľnohospodárskych, výrobných a spotrebných družstiev) je navrhovateľ toho názoru, že táto právna úprava nútiaca družstvá určitým spôsobom nakladať so svojím majetkom je zbytočná. Družstvá predsa majú možnosť v rámci   svojho   hospodárenia   prostredníctvom   prejavu   vôle   členskej   schôdze rozhodnúť   o tom,   akým   spôsobom   so   svojím   majetkom   budú   nakladať.   Pokiaľ v konkrétnom družstve pri vyhodnotení konkrétnej ekonomickej situácie, pri zvážení ekonomických   záujmov,   ekonomických   aj   právnych   vzťahoch   voči   tretím   osobám bude družstvo v situácii, že bude ekonomicky schopné vzdať sa bytov za nižšiu cenu, môže   to   kedykoľvek   urobiť.   Ani   súčasná   právna   úprava   neposkytuje   rovnoprávne postavenie   nájomníkov   vo   vzťahu   k vlastníkom   bytov,   pretože   neposkytuje   toto postavenie všetkým nájomníkom bytov.

Právna   úprava   poskytuje   iný   štandard   ochrany   vlastníckych   práv   fyzických osôb, ktoré nadobudli byt do vlastníctva na základe zákona o vlastníctve bytov, oproti právnickým osobám, ktoré tieto byty buď vybudovali samy alebo ich získali iným legálnym spôsobom, a tým dochádza aj k nútenému obmedzeniu vlastníckeho práva právnických osôb.

Z ústavných podmienok obmedzenia vlastníckeho práva je splnená len jedna, a to že k nútenému obmedzeniu dochádza na základe zákona. Je potrebné sa preto zaoberať   problematikou   nevyhnutnej   miery.   Pokiaľ   sa   týka   bytov   vo   vlastníctve družstiev, táto nevyhnutná miera splnená nebola, pretože tu dochádza k zásahu štátu vo väčšom rozsahu, ako je nevyhnutná miera.

Obchodné   spoločnosti   tiež   získali   bytový   fond   legálnym   spôsobom.   Preto kedykoľvek predtým, než ho získali, existoval dostatočný priestor pre orgány štátu, aby s predvídavosťou, ktorú by bolo možné od nich očakávať, túto situáciu riešili.

Štát   nebol   nútený   privatizovať   v rámci   celého   podnikového   majetku   aj podnikové byty alebo vlastnícke práva k nim. Toto sa vždy dalo urobiť včas a inak. Štát mohol bytový fond vyňať z privatizácie a odovzdať obciam, ako sa to dialo vtedy, keď sa vytváral majetok obcí, a následne právnou úpravou vytvoriť štandardný režim analogicky podľa režimu prevodu vlastníckeho práva k bytom komunálnym. Samotná možnosť zarátania rozdielu ceny medzi cenou, ktorú   prevodca   dostane na základe zmluvy (cenovo obmedzenej zákonom), a cenou podľa účtovnej evidencie, aj keď si tento   rozdiel   môže   zahrnúť   do   nákladov,   nie   je   celkom   primeraná   zásahu   do vlastníctva.   Tieto   subjekty   aj s týmto   majetkom   hospodária   a vstupujú do   vzťahov s tretími osobami. Generálny prokurátor sa domnieva, že tu nejde len o rozpor s čl. 20 ods. 1 a 4, ale aj s čl. 1 ústavy, čo však necháva na úvahu ústavného súdu.

Podľa   zástupcu   navrhovateľa   neexistuje   verejný   záujem,   ktorý   by   spočíval v tom,   aby sa   zmenšilo   vlastníctvo   existujúceho   vlastníka   s cieľom   zväčšiť   rozsah vlastníctva   iného   subjektu,   a to   ani s prihliadnutím   na   sociálnu   sféru.   Nie   je   totiž zaručené,   že   prevodom   do   vlastníctva   sa   sociálne   postavenie   nájomníkov   zlepší. Prechodom   vlastníctva   nájomníci   získajú   majetok,   ktorého   cena   je   reálne   vyššej hodnoty, ako bola cena, ktorú zaň vo väčšine prípadov zaplatili, ale získajú povinnosť starať sa o tento majetok, udržiavať ho, investovať do neho, teda preberať povinnosti, ktoré zaťažovali v minulosti vlastníka bytov.

Primeranosť   ceny   nemožno vidieť   v dosiahnutí maximálneho zisku,   ale táto primeranosť musí   byť daná   aspoň   čo   do   maximálnej možnej   intenzity   vyrovnania tvrdosti zásahu do vlastníckeho práva. V prípadoch, kde sa cena prevádzaného bytu udržiava na minimálnej úrovni v dôsledku veku stavby konkrétneho domu, táto zásada primeranosti   zachovaná   nie   je.   Z týchto   dôvodov   zástupca   navrhovateľa   žiadal predloženému návrhu v plnom rozsahu vyhovieť.

Zástupca   Národnej   rady   Slovenskej   republiky   k doplnenej   argumentácii navrhovateľa uviedol, že nie je možné spochybňovať či dávať inú váhu rozdielnym spôsobom   nadobudnutia   vlastníctva.   Či   je   to   vlastníctvo   nadobudnuté   darovaním, bezplatným prevodom, kúpou alebo iným spôsobom, ktorý pripúšťa zákon, každé má rovnaký obsah a nie je možné povedať, že vlastníctvo, ktoré získali k bytom obce v roku   1990,   má   inú   kvalitu   a iný   obsah   ako   vlastníctvo   obchodných   spoločností vzniknuté   privatizáciou.   Návrh   generálneho   prokurátora   považuje   za   dôvodný   len pri poľnohospodárskych družstvách, ktoré zabezpečovali bytovú výstavbu z vlastných zdrojov.

Zástupca navrhovateľa uviedol, že pokiaľ ide o tú skutočnosť, že návrh namieta nesúlad   iba   finančného   ohodnotenia,   a nie   samotnú   povinnosť   byty   previesť, rešpektovali oprávnenie zákonodarcu novelizáciou docieliť zrovnoprávnenie nájomcov bytov vo vlastníctve subjektov v týchto ustanoveniach uvedených, teda získať byt do vlastníctva   relatívne   primeraným   spôsobom,   ako   to   bolo   pri bytoch   komunálnych, a nájomcov bytov stavebných bytových družstiev.

Ďalej uviedol, že rešpektujú postavenie štátu v obchodných vzťahoch, ale tento by nemal zasahovať do vlastníckeho práva obchodných spoločností alebo družstiev s rovnakou intenzitou, ako zasahuje do vlastníctva obcí a vlastného vlastníctva.

Domnieva sa, že k výraznej nerovnosti subjektov by nemuselo dôjsť, ak by sa zákonodarca znovu zaoberal problematikou a vytvoril by režim rovnakých podmienok. Pripúšťa, že by to možno malo dopad na štátny rozpočet, čomu by sa asi nedalo vyhnúť,   ale   postavil   by   sa   nejaký   model,   ktorý   by   bol   menej   agresívny   voči vlastníkovi   a umožnil   by   realizovať   aj   túžby   nájomníkov   nadobudnúť   byty   do vlastníctva.

Čo   sa   týka   súvisu   s daňovými   predpismi,   touto   problematikou   sa   pri spracovávaní návrhu nezaoberali.

Zástupca Národnej rady Slovenskej republiky ďalej uviedol, že je nesporné, že   stanovenie   ceny   na   základe   dohody   tvorí   súčasť,   teda   oprávnenie   vyplývajúce z vlastníckeho   práva.   Zákonodarca   to   urobil   priamo   zákonom.   V našom   právnom poriadku   je   právna   úprava   týkajúca   sa   cien   v zásade   zverená   cenovým   orgánom, ktorými sú Ministerstvo financií Slovenskej republiky a okresné úrady.

Ďalej   uviedol,   že   pri   skúmaní,   či   tento   druh   právnej   úpravy   voči dobromyseľným vlastníkom spĺňa kritériá čl. 20 ods. 1 a 4 ústavy, musí odpovedať v kontexte celého zákona a myslí si, že vzhľadom na okolnosti, za ktorých vlastníci byty   nadobudli,   a stav,   do   ktorého   sa   nájomcovia   bytov   dostali   po   roku   1990, sa domnieva, že Národná rada Slovenskej republiky mala oprávnenie postupovať tak, aby to bolo v súlade s ústavou.

Samotný zákon cenu nestanovuje, iba určuje hranicu, ktorú nesmie presiahnuť. Zákon   rieši   zložité   pomery   v tejto   oblasti,   ktoré   nastali   po   roku   1990,   a snaží   sa odstrániť diskrimináciu, ktorá naozaj vznikla.

Zástupca navrhovateľa uviedol, že otázkou pôvodu bytového fondu a ingerencie štátu   pri   vzniku   tohto   majetku   sa   špeciálne   nezaoberali.   Na   Ministerstve   financií Slovenskej republiky zisťovali stav, ale bola im daná negatívna odpoveď. Išlo o list Ministerstva financií Slovenskej republiky, odboru financovania podnikateľskej sféry, sp.   zn.   12780/2000-47   zo   16.   júna 2000,   podľa   ktorého   upravovala   štátnu   pomoc vyhláška   č.   136/1985   Zb.   o finančnej,   úverovej   a inej   pomoci   družstevnej a individuálnej   bytovej   výstavbe   a modernizácii   rodinných   domčekov   v osobnom vlastníctve.

Podľa   nej   štátne   príspevky   sa   poskytovali   na   družstevnú   bytovú   výstavbu stavebným   bytovým   družstvám   prostredníctvom   krajských   národných   výborov a účelovej   štátnej   subvencie.   Znamená to,   že   išlo   o financovanie   bytovej   výstavby uskutočňovanej   stavebnými   bytovými   družstvami   v družstevnom   vlastníctve   alebo podielovom spoluvlastníctve zaradenej vo schválených režimoch komplexnej bytovej výstavby.

Z tohto oznámenia Ministerstva financií Slovenskej republiky dospeli k názoru, že poľnohospodárske družstvá, výrobné družstvá a spotrebné družstvá takéto dotácie nepoberali a realizovali bytovú výstavbu bez relevantnej štátnej ingerencie.

Zástupca   Národnej   rady   Slovenskej   republiky   pripustil,   že   spôsoby financovania bytovej výstavby u jednotlivých subjektov boli skutočne diferencované.

II.

Legislatívny vývoj vedúci k ustanoveniu § 17 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov

Ustanovenia   §   17   zákona   o vlastníctve   bytov,   ktorého   nesúlad   s ústavou   je namietaný, je   potrebné posudzovať ako   súčasť   legislatívnej   úpravy   dotýkajúcej   sa transformácie vlastníctva bytov a nebytových priestorov.

Stanovenie cien bytov a nebytových priestorov je súčasťou procesu, ktorý je regulovaný   zákonom   o vlastníctve   bytov.   Tento   zákon   teda   upravuje   spôsob a podmienky   nadobudnutia   vlastníctva   bytov   a nebytových   priestorov   v obytnom dome,   práva   a povinnosti   vlastníkov   týchto   bytových   domov,   práva   a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku (§ 1).

Podľa ustanovenia § 2 zákona o vlastníctve bytov sa pre účely tohto zákona bytom rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

Navrhovateľ   uvádza,   že   poľnohospodárske,   výrobné   a spotrebné   družstvá a obchodné spoločnosti sú subjekty súkromného práva. Majú právo vlastniť majetok a s ním   tiež   nakladať,   a to   i v rámci   podnikania.   Jednou   z najdôležitejších   foriem nakladania s majetkom je jeho scudzovanie za odplatu. Výšku tejto odplaty si obvykle dojednáva prevodca s nadobúdateľom, pričom sú v tomto rozsahu viazaní právnymi predpismi len rámcovo bez ustanovenia hornej hranice ceny.

Tieto   tvrdenia   navrhovateľa   sú   pravdivé   len   čiastočne   vzhľadom   na   tú skutočnosť, že bytový fond na území Slovenskej republiky, ktorý bol a je predmetom transformácie,   vznikol   iným   spôsobom   ako   v trhovom   prostredí,   a to   s výraznou ingerenciou štátu.

Pri tvorbe zákona o vlastníctve bytov a aj pri stanovení cien v tomto zákone sa vychádzalo z tej skutočnosti, že väčšina bytového fondu bola vytvorená z prostriedkov štátneho   rozpočtu,   ktorého   jedným   zo   zdrojov   boli   dane   daňových   poplatníkov. V mnohých   prípadoch   sami   nájomníci   prispievali   svojou   prácou   k výstavbe   bytov (napr.   byty tzv.   stabilizačné,   kde   sa   zaviazali viac rokov   pracovať vo   výrobných, roľníckych alebo spotrebných družstvách).

Za   zreteľa   hodné   je   potrebné   uviesť,   akým   spôsobom   štát   zasahoval   do výstavby bytového fondu v netrhovom prostredí. Za tým účelom je potrebné uviesť aspoň časť legislatívy, ktorou boli určené rámce úpravy tejto problematiky.

Družstevná bytová výstavba bola v minulosti regulovaná zákonom č. 27/1959 Zb. o družstevnej bytovej výstavbe. Financovanie tejto výstavby sa vykonávalo podľa zákona č. 8/1959 Zb., ktorým sa ustanovovali základné pravidlá o štátnom rozpočte a o hospodárení s rozpočtovými prostriedkami.

Vyhláška   č.   95/1959   Ú.   v.   o financovaní   a úverovaní   bytovej   výstavby jednotných roľníckych družstiev a o jej kontrole upravovala financovanie a úverovanie bytovej   výstavby   jednotných   roľníckych   družstiev   so   spoločným   hospodárením a kontrolu tejto výstavby Štátnou bankou československou.

Podľa ustanovenia § 1 citovanej vyhlášky na účely výstavby uskutočňovanej jednotnými   roľníckymi   družstvami   poskytuje štát   jednotným   roľníckym   družstvám všestrannú finančnú, materiálnu, odbornú a technickú pomoc.

Zdrojom financovania (§ 4 citovanej vyhlášky) boli:

- vlastné finančné prostriedky družstiev,

- prostriedky členov družstiev, ktorým bol prisľúbený byt,

- úvery poskytnuté družstvám bankou.

Podľa   ustanovenia   §   5   citovanej   vyhlášky   Štátna   banka   československá poskytovala   úver   družstvám   na   zabezpečenie   finančných   prostriedkov   pre   bytovú výstavbu podľa pravidiel určených v tomto ustanovení.

Podľa   ustanovenia   §   6   citovanej   vyhlášky   pred   začatím   výstavby   prejedná družstvo   s financujúcou   pobočkou   banky   rozsah   zamýšľanej   výstavby   a spôsob   jej finančného krytia.

Predpokladom financovania bytovej výstavby boli:

- schválený plán bytovej výstavby,

- schválený rozpočet stavby,

- zmluvy na stavebné práce a dodávky.

Výstavba   bytov   vykonávaná   dodávateľským   spôsobom   sa   fakturovala v sadzbách a cenách platných pre štátnu investičnú výstavbu.

V osobitnom   ustanovení   §   9   citovanej   vyhlášky   sa   určili   pravidlá   podpory výstavby bytového fondu roľníckych družstiev vo vybraných pohraničných okresoch, kde štát poskytoval osobitné príspevky.

Podľa   ustanovenia   §   10   citovanej   vyhlášky   výhody   poskytované   družstvám podľa tejto vyhlášky sa poskytujú s podmienkou, že družstvá nescudzia svojim členom bytové jednotky financované podľa tejto vyhlášky.

Štát   i naďalej   zasahoval   do   bytovej   výstavby   a priamo   investoval   zdroje z   rozpočtových   prostriedkov.   Napr.   podľa   ustanovenia   §   1   ods.   1   vyhlášky č.   191/1964   Zb.   o finančnej,   úverovej   a inej   pomoci   družstevnej   bytovej   výstavbe a výstavbe rodinných domčekov poskytoval štát stavebným bytovým družstvám podľa počtu   a veľkosti   stavaných   bytov   príspevok.   Spôsob   určenia   výšky   príspevku ustanovovalo ministerstvo   financií tak, aby tento príspevok   zodpovedal   v priemere 30 % nákladov plánovaných celoštátne na jeden byt v družstevnej bytovej výstavbe.Vo výnimočných prípadoch, v ktorých vyšší náklad na výstavbu družstevného bytového domu bol vyvolaný všeobecným záujmom, poskytol národný výbor družstvu ešte   osobitný   príspevok,   a to   až do   výšky   preukázaného zvýšenia   nákladov;   tento príspevok   poskytol   národný   výbor   zo svojich   rozpočtových   prostriedkov,   prípadne z úspor alebo finančnej rezervy.

V štátnej   podpore   a kontrole   bytového   fondu   pokračovala   aj   vyhláška č.   137/1968   Zb.   o finančnej,   úverovej   a inej   pomoci   družstevnej   a individuálnej bytovej výstavbe, ktorá určovala aj poskytovanie príspevku štátu na jednotlivý byt.

V ustanovení   §   11   citovaná   vyhláška   konkretizovala   pomoc   poskytnutú individuálnej bytovej výstavbe (buď od zamestnávateľa, alebo od národného výboru).

Finančná a úverová pomoc družstevnej a individuálnej bytovej výstavbe bola ďalej realizovaná na základe vyhlášky č. 160/1976 Zb., č. 1/1982 Zb., č. 136/1985 Zb. až   po   vyhlášku   č.   119/1993   Z.   z.   o niektorých   opatreniach   na   dofinancovanie družstevnej i individuálnej bytovej výstavby.

Touto legislatívnou úpravou na základe ustanovenia § 9 ods. 3 zákona Národnej rady   Slovenskej   republiky   č.   567/1992   Zb.   o rozpočtových   pravidlách   Slovenskej republiky   sa   zavŕšilo   financovanie   (dofinancovalo)   družstevnej   bytovej   výstavby (na ktorú dalo súhlas ministerstvo financií pred 15. októbrom 1992) a individuálnej bytovej výstavby (na ktorú sa vydalo kolaudačné rozhodnutie do 28. februára 1991).

V tejto právnej úprave (§ 6) sa počítalo aj s usporiadaním zmluvných záväzkov medzi   právnickou   osobou   a pracovníkom,   ktoré   vznikli   v súvislosti   s poskytnutím stabilizačného príspevku alebo bezúročnej pôžičky na individuálnu bytovú výstavbu alebo príspevku na modernizáciu.

Legislatívny vývoj vedúci k ustanoveniu § 17 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov charakterizuje jednak neustála konkretizácia a jednak extenzia subjektov, na ktoré sa vzťahuje regulovaná cena bytu a nebytového priestoru, čo je jav zrejmý aj z iných transformačných zákonov.

Pôvodné   znenie   zákona   o vlastníctve   bytov   z 8.   júla   1993,   ktoré   nadobudlo účinnosť   1.   septembra   1993,   prikazovalo   regulovanú   cenu   dohodou,   ktorá   nesmie prevýšiť cenu určenú podľa ustanovenia § 18 citovaného zákona, ak sa byt prevádza do vlastníctva doterajšieho nájomcu z vlastníctva:

a) štátu,

b) obce,

c) obchodnej spoločnosti s účasťou štátu,

d) obce, ak ide o byty v domoch nadobudnutých podľa osobitného predpisu, ktorým je zákon č. 92/1991 Zb. o podmienkach prevodu majetku štátu na iné osoby v znení neskorších predpisov.

V prvej novele zákona o vlastníctve bytov - zákon č. 151/1995 Z. z. - bolo ustanovenie § 17 ods. 3 konkretizované, ale aj doplnené o nové subjekty.

Regulované ceny sa týkali týchto vlastníkov:

a) štátu vrátane Slovenského pozemkového fondu,

b) obce,

c)   obchodnej   spoločnosti   s účasťou   štátu   alebo   Fondu   národného   majetku Slovenskej republiky alebo obce,

d)   obchodnej   spoločnosti   založenej   obchodnou   spoločnosťou   uvedenou v písm. c),

e) právnickej osoby alebo fyzickej osoby, ktorá nadobudla byty do vlastníctva podľa osobitného predpisu (zákon č. 92/1991 Zb. o podmienkach prevodu majetku štátu na iné osoby v znení neskorších predpisov).

Novela zákona o vlastníctve bytov nadobudla účinnosť 1. augusta 1995.

V poradí druhá novela zákona o vlastníctve bytov - zákon č. 158/1998 Z. z., ktorý nadobudol účinnosť 1. júna 1998 - sa nedotkla znenia ustanovenia § 17 ods. 3.Tretia novela zákona o vlastníctve bytov - zákon č. 173/1999 z 29. júna 1999

-nadobudla účinnosť dňom vyhlásenia, t. j. 16. júla 1999.

Predstavuje ďalšiu extenziu, ale prehlbuje aj konkretizáciu subjektov, na ktoré sa vzťahujú regulované ceny bytov. Regulované ceny bytov sa vzťahujú na nájomcu z vlastníctva týchto subjektov:

a)   štátu   vrátane   štátnych   podnikov   v likvidácii   a Slovenského   pozemkového fondu,

b) obce,

c)   obchodnej   spoločnosti   s účasťou   štátu   alebo   Fondu   národného   majetku Slovenskej republiky alebo obce,

d)   poľnohospodárskeho   družstva,   výrobného   družstva   alebo   spotrebného družstva,

e)   obchodnej   spoločnosti   založenej   obchodnou   spoločnosťou   uvedenou v písmene c) alebo družstvom uvedeným v písmene d),

f) právnickej osoby alebo fyzickej osoby, ktorá nadobudla byty do vlastníctva podľa osobitného predpisu (zákon č. 92/1991 Zb. o podmienkach prevodu majetku štátu na iné osoby v znení neskorších predpisov).

Štvrtá novela - zákon č. 252/1999 zo 16. septembra 1999, ktorý je novelou viacerých   zákonov,   keďže   novelizuje   niekoľko   právnych   predpisov,   najmä   zákon č. 21/1992 Zb. o bankách, ale aj kmeňový zákon č. 182/1993 Z. z. - sa ustanovenia §   17   ods.   3   nedotkla.   Aj   táto   novela   nadobudla   účinnosť   dňom   vyhlásenia,   t.   j. 11. októbra 1999.

Zákon č. 173/1999 Z. z. bol schválený 29. júna 1999 ako poslanecký návrh (poslanec R. F.).

Z uvedeného legislatívneho vývoja je zrejmé, že vznik bytového fondu v čase neslobody bol realizovaný výrazne za štátnej ingerencie (od schváleného zámeru po realizáciu),   financovanie   bolo   realizované   z celospoločenských   zdrojov.   Išlo   teda o netransparentné a netrhové prostredie.

III.

Zákon   o vlastníctve   bytov   upravuje   spôsob   a podmienky   nadobudnutia vlastníctva   bytov   a nebytových   priestorov   v obytnom   dome,   práva   a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov a ich vzájomné vzťahy a práva k pozemkom.

Generálny prokurátor žiada vysloviť nesúlad ustanovení § 17 ods. 3 písm. d), e) a f) a poslednej vety ustanovenia § 29 ods. 8 zákona o vlastníctve bytov s čl. 20 ods. 1 a 4 ústavy.

Podľa čl. 20 ods. 1 ústavy: „Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Dedenie sa zaručuje.“

Podľa   čl.   20   ods.   4   ústavy:   „Vyvlastnenie   alebo   nútené   obmedzenie vlastníckeho práva je možné iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za primeranú náhradu.“

Podľa ustanovenia § 17 ods. 3 písm. d), e) a f) zákona o vlastníctve bytov: „Dohodnutá   cena   bytu   a pozemkov   podľa   odseku   1   nesmie   prevýšiť   cenu   určenú podľa   §   18,   18a   a 18b,   ak   sa   byt   prevádza   do   vlastníctva   doterajšieho   nájomcu z vlastníctva

d)   poľnohospodárskeho   družstva,   výrobného   družstva   alebo   spotrebného družstva,

e)   obchodnej   spoločnosti   založenej   obchodnou   spoločnosťou   uvedenou v písmene c) alebo družstvom uvedeným v písmene d),

f) právnickej osoby alebo fyzickej osoby, ktorá nadobudla byty do vlastníctva podľa osobitného predpisu (zákon č. 92/1991 Zb. o podmienkach prevodu majetku štátu na iné osoby v znení neskorších predpisov).“

Generálnou   normou   upravujúcou   právne   tituly   nadobúdania   vlastníctva   je ustanovenie § 132 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v ktorom sa ako jeden z právnych titulov uvádza aj kúpna zmluva.

Túto   skutočnosť   rešpektuje   aj   zákon   o vlastníctve   bytov,   ktorý   upravuje osobitný postup pre uzatváranie zmluvy o prevode vlastníctva ustanovením osobitných zákonných podmienok. Za takúto zákonnú podmienku je potrebné počítať aj určenie maximálnej ceny pri prevode bytu a jeho súčasti, ako aj nebytových priestorov.

Zákon   o vlastníctve   bytov   je bezpochyby   právnym   predpisom,   ktorý   má na mysli   ustanovenie   §   125   Občianskeho   zákonníka,   keď   predpokladá   vydanie osobitného   zákona a naviac zákona, z ktorého   nevyhnutne vyplýva   záver   o vzťahu subsidiarity medzi Občianskym zákonníkom na jednej strane a zákonom o vlastníctve bytov na strane druhej.

Ústavný   súd   vo   svojom   rozhodnutí   sp.   zn.   PL.   ÚS   38/95   uviedol,   že: „V prípade, že ide o veci, ktoré môžu byť predmetom vlastníctva rôznych subjektov (napríklad   fyzických   osôb,   právnických   osôb,   štátu),   všetci   vlastníci   musia   mať rovnaké zákonom ustanovené práva a povinnosti bez ohľadu na povahu vlastníka.“

Ústavný súd v tejto veci teda zdôraznil, že:

1.   Ústava v čl. 20 ods. 1 neustanovuje absolútne rovnaký obsah vlastníckeho práva všetkých vlastníkov ku všetkým veciam, ktoré môžu byť predmetom vlastníctva. Ustanovuje však rovnaký zákonný obsah vlastníckeho práva všetkých vlastníkov.

Z uvedeného vyplýva, že vlastníci druhovo rovnakej veci musia mať rovnaký zákonom ustanovený obsah svojho vlastníckeho práva.

2.   Každý   má právo   vlastniť majetok,   ktorý   ústavou   alebo zákonom   nie je z vlastníctva vylúčený.

3.   Ústava   neumožňuje,   aby   k vyvlastneniu   alebo   nútenému   obmedzeniu vlastníckeho práva došlo priamo zákonom (PL. ÚS 38/95).

Ústavný   súd   vo   viacerých   svojich   rozhodnutiach   zdôraznil,   že   ústava zabezpečuje   každému   rovnaké   predpoklady   a možnosti   nadobudnúť   veci   do vlastníctva za podmienok uvedených v ústave alebo v ďalších zákonoch (I. ÚS 59/94, I. ÚS 128/95).

Zákon o vlastníctve bytov predstavuje takýto právny predpis, ktorý upravuje nadobudnutie bytov a ich príslušenstva a ustanovuje podmienky tohto prechodu.

Pokiaľ ide o výklad čl. 20 ods. 1 druhej vety ústavy, ktorý vo svojom návrhu predložil   ústavnému   súdu   navrhovateľ,   pri   akceptácii   tohto   názoru   by   nastal   taký právny stav, že časť vlastníkov, a to tí, ktorí sú uvedení v ustanovení § 17 ods. 3 pod písm.   a)   až   c),   by   v druhovo   rovnakej   veci   mali   iný   zákonný   obsah   svojich vlastníckych práv ako vlastníci uvedení pod písm. d) až f).

Obmedzenie vlastníckeho práva (práva scudziť byt komukoľvek mimo nájomcu za   trhovú   cenu)   je   opodstatnené   ochranou   nájomcov   v sprivatizovaných   domoch. Spoločenská   výnimočnosť   situácie   (verejný   záujem)   si   vyžiadala   zo   strany zákonodarcu   výnimočné   zákonné   obmedzenia   v podobe   kontraktačnej   povinnosti (viazanej   aj   temporálnym   ustanovením)   a ustanovení   maximálnej   ceny,   čo   možno akceptovať ako legálny postup súladný s ústavou.

Navrhovateľ neberie do úvahy špecifickú povahu bývania, ktoré ako jedna zo základných   potrieb   má   svoju   nezastupiteľnú   hodnotu.   Riešenie   bytových   potrieb občanov je záujmom súkromným, ale aj verejným, a v tomto štádiu (prechod na trhové prostredie) ich bez rizika sociálnych otrasov nemožno ponechať živelnému pôsobeniu trhu.   Preto   musí   byť   trh   s bytmi   aspoň   do   vybudovania   fungujúceho   trhového prostredia štátom usmerňovaný.

Aj   keď   samotnú   kontraktačnú   povinnosť   navrhovateľ   za   protiústavnú nepovažuje   a sústreďuje   svoju   pozornosť   len   na   cenový   limit   ustanovený v napadnutých ustanoveniach, napriek tomu v právnej úprave predstavuje toto spojenie jeden   celok   pre   realizáciu   prechodu   vlastníckeho   práva   z vlastníkov   bytov   na nájomcov. Je potrebné hodnotiť ho ako vymedzenie zákonného obsahu vlastníctva bytov.

Zákonodarca realizujúci úlohu „zabezpečenia primeraného bytového fondu pre najväčší   počet   občanov,   v ustanovenej   lehote   a za   cenu,   ktorú   dokážu   občania uhradiť“,   uložil   zákonnú   povinnosť   taxatívne   určeným   vlastníkom,   ktorí   v procese privatizácie nadobudli takýto majetok (popri inom majetku, najmä výrobnom), aby uzavreli zmluvu o prevode vlastníctva s doterajšími nájomcami, ale aj „sekundárnu“ povinnosť   rešpektovať   pri   uzatvorení   tejto   zmluvy   o prevode   vlastníctva   bytu zákonom určenú maximálnu cenu bytu.

Zákon o vlastníctve bytov je zákonným podkladom, ktorý umožňuje zásah do zmluvnej slobody, pokiaľ ide o ustanovenie hornej hranice ceny bytov, nebytových priestorov   a príslušenstva   vrátane   pozemkov,   ak   sa   prevádzajú   do   vlastníctva nájomcov.

Na splnenie možnosti štátu regulovať ceny je potrebné skúmať, či sú naplnené podmienky   pre   vykonanie   regulácie,   a to   či   nedošlo   k ohrozeniu   trhu   účinkami obmedzujúcimi hospodársku súťaž alebo kde to vyžaduje mimoriadna trhová situácia.

Regulácia   ceny   bytu   a jeho   príslušenstva   v žiadnom   prípade   nenarušuje oprávnenie   predmet   vlastníctva   držať,   užívať   a používať   jeho   plody   a úžitky. Regulácia   ceny   bytu   neobmedzuje   ani   možnosť   vlastníka   s predmetom   svojho vlastníctva nakladať.

Európska prax sociálnej politiky pozná aj nevyhnutné štátne zásahy v prípade zabezpečenia potrieb bývania. Prístup štátu k transformujúcemu sa trhu s nájomnými bytmi   predstavoval   rad   opatrení,   medzi   ktoré   možno   zaradiť   aj   regulovanie maximálnej ceny bytov a ich príslušenstva.

Princíp primeranej a spravodlivej rovnováhy vyžaduje, aby bol zohľadnený stav deštrukcie vlastníckeho práva v rokoch neslobody, najmä pokiaľ sa týka vlastníkov nájomných   bytov   diskriminovaných   vo   vzťahoch   k ostatným   vlastníkom   bytového fondu, najmä vlastníkom rodinných domov.

Keďže navrhovateľ nespochybnil ústavnosť kontraktačnej povinnosti vlastníkov nájomných bytov uvedených v § 17 ods. 3 písm. a) až f) citovaného zákona, vychádzal ústavný súd z prezumpcie jej ústavnosti, lebo pre iný postup nenašiel v inom prípade dôvod. Ak je v súlade s ústavou kontraktačná povinnosť, tak je s ňou v súlade i fakt regulácie   ceny,   bez   ktorej   by   kontraktačná   povinnosť   nemala   právny   ani faktický význam.

Ustanoviť   v druhovo   rovnakej   veci   pre   jednu   časť   vlastníkov   povinnosť rešpektovať   maximálnu   zákonom   ustanovenú   cenu   a pre   druhú   časť   vlastníkov (subjektov   súkromného   práva)   vo   veciach   toho   istého   druhu   poskytnúť   možnosť dojednať cenu bytu dohodou bez zákonného obmedzenia o maximálnej cene znamená postupovať   nesúladne   s   druhou   vetou   čl.   20   ods.   1   ústavy,   pretože   pre   všetkých vlastníkov nebude platiť rovnaký zákonný obsah.

Uvedený   rozdiel   v zákonnom   obsahu   vlastníckeho   práva   by   bol   dôsledkom povahy vlastníka (právne osoby súkromného práva), a nie osobitnej povahy veci vo vlastníctve.

Pre určenie, akú druhovo rovnakú vec má zákon o vlastníctve bytov na mysli, je potrebné citovať ustanovenie § 2 zákona o vlastníctve bytov, v ktorom charakterizuje byt ako miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

V ustanovení § 2 zákona o vlastníctve bytov sú charakterizované pre potreby tohto zákona aj pojmy bytový dom, nebytový priestor, spoločná časť domu, spoločné zariadenie domu a príslušenstvo domu.

Ustanovenia § 17 ods. 3 písm. d), e) a f) a poslednej vety § 29 ods. 8 zákona o vlastníctve bytov nepredstavujú nútené obmedzenia vlastníctva podľa čl. 20 ods. 4 ústavy.   Ide   o   vymedzenie   zákonného   obsahu   vlastníckeho   práva   a musí   spĺňať podmienky ustanovené v čl. 20 ods. 1 druhej vete ústavy.

V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že ustanovenie § 17 ods. 3 písm. d), e) a f) zákona   o vlastníctve   bytov   je   viazané   na   povinnosť   ustanovenú   v   §   16   ods.   1 citovaného   zákona,   podľa   ktorej   byt,   ktorého   nájomcom   je   fyzická   osoba,   môže vlastník   domu   (§   5   ods.   5)   previesť   do   vlastníctva   len   tomuto   nájomcovi.   Týmto ustanovením   však   nie   je   dotknuté   predkupné   právo   spoluvlastníka   domu   (§   140 Občianskeho zákonníka).

Zákonné ustanovenie maximálnej ceny, ktorú možno pri prevode do vlastníctva doterajšieho nájomcu dohodnúť, je vymedzením zákonného obsahu vlastníckeho práva k bytu a jeho príslušenstvu, a teda aj výnimkou zo všeobecného pravidla o možnosti určiť cenu dohodou predávajúceho a kupujúceho.

Podmienkou deklarácie alebo realizácie verejného záujmu je, aby takýto záujem upravil najmä zákon: „Nie je však nutné, aby záujmy, ktoré sú obsahom zákona, boli explicitne vyhlásené týmto zákonom za verejné záujmy, ale aby takýto záujem ako verejný záujem bolo možné odvodiť z cieľov a celkového zmyslu a podstaty zákona“ (PL. ÚS 36/95).

Verejný   záujem   o veciach   vymedzenia   vlastníckeho   práva   ustanovením maximálnej   ceny   pri   odpredaji   bytov   nájomcom   možno   odvodiť   zo   zákona o vlastníctve bytov a z jeho noviel tak, že:

a)   uložil   povinnosť   odpredať   byty   (v   časovom   horizonte   ustanovenom zákonom),   ak   o to   nájomcovia   požiadajú,   nielen   primárnym   majiteľom,   ale   aj majiteľom,   ktorí   takéto   vlastníctvo   (alebo   jeho   časť)   nadobudli   v procese   veľkej privatizácie,   pri   likvidácii   štátnych   podnikov,   v rámci   konkurzu   a vyrovnania,   pri exekúcii a podobne, čiže aj subjektom podľa ustanovenia § 17 ods. 3 písm. d), e) a f) zákona o vlastníctve bytov;

b)   regulovať výpočet   ceny   (§ 18,   §   18a, §   18b) bytu treba vo   vzťahu ku všetkým   vlastníkom,   to   znamená   na   základe   rovnakého   zákonného   obsahu vlastníckeho práva podľa čl. 20 ods. 1 ústavy a princípu rovnosti vyjadreného čl. 12 ods. 2 ústavy.

Ak štát reguluje ceny bytov, vyjadruje jednoznačne záujem na postavení širokej skupiny obyvateľov, ktorá do právneho vzťahu súvisiaceho s nájmom bytov vstúpila v rozhodujúcej miere ešte v čase neslobody.

Verejný   záujem   na   určení   maximálnej   ceny   bytu   a jeho   príslušenstva zohľadňuje   tak   charakter   nájomných   bytov,   sociálnu   situáciu   nájomcov,   ako   aj ochranu   práv   nájomcov   nadobudnutých   vo   väčšine   prípadov   v inom,   netrhovom prostredí.

Opatrenie slúžiace na ustanovenie maximálnej ceny bytu a jeho príslušenstva možno považovať za určujúce pri dosiahnutí sledovaného cieľa, a to ochrany skupiny nájomníkov, ktorí nemôžu trhovo súťažiť o cenu bytu a jeho príslušenstva, čo by im neumožnila ich sociálna situácia.

Opatrenie,   ktorým   dochádza   k zasahovaniu   do   práva   na   pokojné   užívanie majetku, musí zachovávať požiadavku všeobecného záujmu spoločnosti a imperatívu ochrany základných práv jednotlivca (Sporrong a Lönnroth v. Švédsko, 1982 a iné).

Vzhľadom na šírku pojmu „verejný záujem“ pri konkrétnom rozhodnutí, ktoré zasahuje do majetku iných občanov, je potrebné vziať do úvahy otázky ekonomické a sociálne   súvisiace   s riešeným   problémom.   Aj   Európsky   súd   pre   ľudské   práva považuje za normálne, že zákonodarca má veľkú voľnosť v realizácii hospodárskej a sociálnej   politiky,   rešpektuje   spôsob,   akým   posúva   imperatívy   tohto   záujmu, s výnimkou prípadov, kde úsudku zákonodarcu zjavne chýba rozumný základ (James a ďalší v. Spojené kráľovstvo, 1986).

Je potrebné uviesť, že zákon o vlastníctve bytov nestanovuje prevod vlastníctva bytov, ustanovuje len jeho rámec ustanovením možnosti nadobudnutia bytu nájomcom a stanovenie maximálnej ceny, za ktorú sa takýto prevod má realizovať, pri ponechaní ďalšej zmluvnej voľnosti.

Ústavný súd zaujal stanovisko vo veci sp. zn. PL. ÚS 38/95, podľa ktorého namietanie   obmedzenia   vlastníckeho   práva,   ktoré   je   výlučne   dôsledkom   porušenia ústavou určenej rovnosti zákonného obsahu vlastníckeho práva všetkých vlastníkov, podlieha preskúmaniu vo vzťahu k čl. 20 ods. 1 ústavy, a nie k čl. 20 ods. 4 ústavy. Režimu   čl.   20   ods.   4   ústavy   preto   nepodlieha   zákon   určujúci   zákonný   obsah vlastníckeho práva (buď za rešpektovania, alebo porušenia príkazu ústavnej normy uvedenej v čl. 20 ods. 1 ústavy).

Ústava   v čl.   20   ods.   1   neustanovuje   absolútne   rovnaký   obsah   vlastníckeho práva všetkých vlastníkov ku všetkým veciam, ktoré môžu byť predmetom vlastníctva. Určuje   však   rovnaký   zákonný   obsah   vlastníckeho   práva   všetkých   vlastníkov. Z uvedeného   vyplýva,   že   vlastníci   druhovo   rovnakej   veci   musia   mať   rovnaký zákonom ustanovený obsah svojho vlastníckeho práva.

Tento ústavný pokyn realizuje zákonodarca aj v zákone o vlastníctve bytov.

Ustanoviť v druhovo rovnakej veci (byty) pre jednu časť vlastníkov povinnosť rešpektovať maximálnu zákonom ustanovenú cenu a pre inú časť možnosť dohodnúť cenu bytu dohodou zmluvných strán vo veciach toho istého druhu bez zákonného obmedzenia o maximálnej cene by znamenalo porušenie druhej vety čl. 20 ods.   1 ústavy.

Vo vzťahu k čl. 20 ods. 1 je zákonodarca povinný zabezpečiť, aby pri zákonom ustanovenej   regulácii   vlastníckeho   práva   bol   jeho   obsah   rovnaký   pre   všetkých vlastníkov. Čl. 20 ods.   4 ústavy sa   však týka štádia,   ktoré nadväzuje na zákonnú úpravu,   ktorá   mu   musí   predchádzať,   a týka   sa   zákonného   vymedzenia   obsahu vlastníckeho práva.

Z toho vyplýva, že k porušeniu rovnakého zákonného obsahu práv vlastníkov bytov uvedených v ustanovení § 17 ods. 3 písm. a) až f) zákona o vlastníctve bytov môže dôjsť len porušením čl. 20 ods. 1 druhej vety ústavy, a nie čl. 20 ods. 4 ústavy.Napadnuté   ustanovenia   zákona   o vlastníctve   bytov   vymedzujú   obsah vlastníckych   práv,   a to   formu   prevodu   a cenu   pri   prevode,   a nie   obmedzenie vlastníckeho práva.

Citované   ustanovenia   zákona   o vlastníctve   bytov   nemôžu   byť   v nesúlade s čl. 20 ods. 4 ústavy, pretože nie sú v príčinnej súvislosti.

Na   tomto   mieste   je   potrebné   sa   zaoberať   nielen   príslušným   právnym predpisom, ale aj námietkou navrhovateľa, že v dôsledku regulovaných cien dochádza k obmedzeniu   vlastníckeho   práva   citovaných   subjektov,   a to čo   do   rozdielu   medzi cenou   za   byt   a pozemok   dosiahnuteľnou   dohodou   dvoch   rovnocenných   partnerov a cenou za tie isté veci ustanovenou napadnutými zákonnými ustanoveniami. Rozdiel v týchto cenách však vlastníkom nikto neuhrádza, čím dochádza k rozporu s čl. 20 ods. 1 a 4 ústavy (str. 4 druhý odsek návrhu).

Toto tvrdenie navrhovateľa nie je v súlade s právnym stavom. V ustanovení § 24 ods. 2 písm. b) zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov a do jeho účinnosti zákonom č. 286/1992 Zb. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov počíta i s riešením tejto situácie.

Podľa ustanovenia § 24 ods. 1 zákona č. 286/1992 Zb. o daniach z príjmov v znení   neskorších   predpisov:   „Výdavky   (náklady)   vynaložené   na   dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov sa pre zistenie základu dane odpočítajú vo   výške   preukázanej   daňovníkom   a vo   výške   ustanovenej   týmto   zákonom a osobitnými predpismi“ (napr. zákon č. 119/1992 Zb.).

Podľa   ustanovenia   §   24   ods.   2   písm.   b)   citovaného   zákona:   „Výdavkami (nákladmi) podľa odseku 1 sú tiež zostatková cena (§ 29 ods. 2) hmotného majetku a nehmotného majetku len do výšky príjmov z jeho predaja alebo do výšky náhrad zahrnutých   do   základu   dane   s výnimkou   uvedenou   v písm.   c)   a s výnimkou zostatkovej ceny bytu v bytovom dome prevádzaného právnym nástupcom štátneho podniku (zákon č. 92/1991 Zb.) do   vlastníctva   doterajšieho nájomcu, ak je predaj uskutočnený   za   najvyššiu   cenu   ustanovenú   podľa   osobitného   predpisu   (zákon č. 182/1993 Z. z.)“.

Rovnaká úprava je aj v platnom zákone č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v ustanovení § 24 ods. 2 písm. b) (ktorý zrušil pôvodný zákon č. 286/1992 Zb.), podľa ktorej: „Daňové výdavky podľa odseku 1, ktoré možno uplatniť len v rozsahu a za podmienok ustanovených v tomto zákone, sú

b) zostatková cena (§ 29 ods. 2) hmotného majetku a nehmotného majetku len do výšky príjmov z jeho predaja alebo do výšky náhrad zahrnutých do základu dane s výnimkou uvedenou v písm. c) a s výnimkou zostatkovej ceny bytu v bytovom dome prevádzaného   právnym   nástupcom   štátneho   podniku   (zákon   č.   92/1991   Zb.)   do vlastníctva   doterajšieho   nájomcu,   ak   je   predaj   uskutočnený   za   najvyššiu   cenu ustanovenú podľa osobitného predpisu (zákon č. 182/1993 Z. z.).“

K otázke vplyvu štátu na bytovú výstavbu v poľnohospodárskych družstvách je potrebné uviesť, že v tejto časti tiež išlo o reguláciu štátom, aj keď nie úplnú, tak ako to je uvedené v časti poukazujúcej na legislatívny vývoj.

K tomuto nálezu sa pripája odlišné stanovisko sudcov Juraja Babjaka, Lajosa Mészárosa a Daniela Švábyho.

P o u č e n i e :   Proti tomuto rozhodnutiu nemožno podať opravný prostriedok.

V Košiciach 4. apríla 2002

Odlišné stanovisko sudcu Juraja Babjaka k nálezu pléna Ústavného súdu Slovenskej republiky sp. zn. PL. ÚS 26/00

Podľa § 32 ods. 1 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 38/1993 Z. z. o organizácii Ústavného súdu Slovenskej republiky, o konaní pred ním a o postavení jeho sudcov v znení neskorších predpisov sudca, ktorý nesúhlasí s rozhodnutím pléna alebo senátu Ústavného súdu Slovenskej republiky (ďalej len „ústavný súd“) alebo s ich odôvodnením, má právo, aby sa jeho odlišné stanovisko pripojilo k rozhodnutiu. Odlišné   stanovisko   sudcu   sa   doručuje   a uverejňuje   rovnako   ako   ostatné   časti rozhodnutia.

Na základe citovaného ustanovenia pripájam toto odlišné stanovisko k nálezu pléna ústavného súdu sp. zn. PL. ÚS 26/00 zo 4. apríla 2002, ktorým bolo rozhodnuté, že   návrhu   generálneho   prokurátora   Slovenskej   republiky   (ďalej   len   „generálny prokurátor“) na vyslovenie nesúladu § 17 ods. 3 písm. d), e) a f) a poslednej vety § 29 ods. 8 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov   a nebytových   priestorov   v znení   neskorších   predpisov   (ďalej   len   „zákon o vlastníctve   bytov“)   s čl.   20   ods.   1   a 4   Ústavy   Slovenskej   republiky   (ďalej   len „ústava“) sa nevyhovuje.

Súhlasím s uvedeným výrokom nálezu pléna ústavného súdu, sčasti sa však nestotožňujem s odôvodnením tohto nálezu zo strany väčšiny pléna.

Nestotožňujem   sa   s názorom,   že   ustanovenia   §   17   ods.   3   písm.   d),   e)   a f) a poslednej vety § 29 ods. 8 zákona o vlastníctve bytov nepredstavujú u vlastníkov označených   v   §   17   ods.   3   písm.   d),   e)   a f)   zákona   o vlastníctve   bytov   nútené obmedzenie vlastníctva podľa čl. 20 ods. 4 ústavy, ale ide o vymedzenie zákonného obsahu vlastníckeho práva, ktoré musí spĺňať podmienky ustanovené v čl. 20 ods. 1 druhej vete ústavy.

Podstatu   generálnym   prokurátorom   napadnutých   ustanovení   zákona o vlastníctve bytov treba vnímať v línii aplikácie: § 16 ods. 1 - § 17 ods. 3 písm. d), e) a f) - § 29 ods. 8. Ide o súdom vynutiteľný prevod vlastníctva bytu a pozemku doterajšiemu   nájomcovi   za   cenu,   ktorá   nesmie   prevýšiť   cenu   určenú   podľa   §   18, 18a a 18b zákona o vlastníctve bytov (ďalej len „maximálna cena“).

Ťažiskom   posudzovania   ústavnosti   napadnutej   zákonnej   úpravy   nie   je vymedzenie zákonného obsahu vlastníckeho práva v zmysle čl. 20 ods. 1 druhej vety ústavy, ale ide o zánik vlastníctva, a to aj súdom vynutiteľným spôsobom (proti vôli vlastníka), za zákonom určených podmienok (vrátane maximálnej ceny).

Keďže   generálny   prokurátor   nenapadol   spôsob   zániku   vlastníctva   (nútený prevod), ale len jednu z jeho podmienok (maximálnu cenu), prichádzalo do úvahy zaoberať sa iba ústavnosťou zákonnej úpravy maximálnej ceny v § 17 ods. 3 písm. d), e) a f), resp. § 29 ods. 8 poslednej vete.

Pri   maximálnej   cene,   ktorá   musí   byť   použitá   aj   proti   vôli   vlastníka,   nejde o bežné obmedzenie vlastníctva (napr. podľa čl. 20 ods. 3 ústavy a § 127 ods. 1 a 3 Občianskeho zákona) – ako súčasť jeho zákonného obsahu – ktoré možno vyžadovať v podstate   od   každého   vlastníka,   ale   ide   o obmedzenie   osobitné   svojou   intenzitou a okruhom vlastníkov, na ktorých dopadá, a preto ho treba kvalifikovať ako nútené obmedzenie   vlastníckeho   práva   podľa   čl.   20 ods.   4 ústavy.   Obsah pojmu   „nútené obmedzenie vlastníckeho práva“ je potrebné rozvíjať a napĺňať judikatúrou ústavného súdu od prípadu k prípadu.

Podľa čl. 20 ods. 4 ústavy nútené obmedzenie vlastníckeho práva je možné iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za primeranú náhradu.

Odôvodnenie   nálezu   väčšinou   pléna   ústavného   súdu   poskytuje   však   podľa môjho názoru dostatok argumentov aj pre záver, že v posudzovanom prípade nútené obmedzenie   vlastníckeho   práva   prostredníctvom   maximálnej   ceny   spĺňa   označené ústavné podmienky.

V Košiciach 4. apríla 2002

Odlišné stanovisko sudcov Lajosa Mészárosa a Daniela Švábyho k odôvodneniu rozhodnutia pléna Ústavného súdu Slovenskej republiky vo veci sp. zn. PL. ÚS 26/00

Hlasovali   sme   za   nevyhovenie   návrhu   generálneho   prokurátora   Slovenskej republiky (ďalej len „navrhovateľ“) na vyslovenie nesúladu § 17 ods. 3 písm. d), e)   a f)   a poslednej   vety   §   29   ods.   8   (ďalej   len   „napadnuté   ustanovenia“)   zákona Národnej   rady   Slovenskej   republiky   č.   182/1993   Z.   z.   o vlastníctve   bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“) s čl. 20 ods. 1 a 4 Ústavy Slovenskej republiky (ďalej len „ústava“), avšak z iných dôvodov, než sú uvedené v odôvodnení rozhodnutia pléna Ústavného súdu Slovenskej republiky (ďalej len „ústavný súd“) vo veci sp. zn. PL. ÚS 26/00.

Naše spoločné odlišné stanovisko k odôvodneniu tohto rozhodnutia (§ 32 ods. 1 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 38/1993 Z. z. o organizácii Ústavného súdu   Slovenskej   republiky,   o konaní   pred   ním   a o postavení   jeho   sudcov   v znení neskorších predpisov) sa týka najmä tej jeho časti, v ktorej sa uvádza, že napadnuté ustanovenia vymedzujú len zákonný obsah vlastníckeho práva v zmysle čl. 20 ods. 1 druhej vety ústavy, ale nepredstavujú nútené obmedzenie vlastníckeho práva podľa čl. 20 ods. 4 ústavy, preto pre nedostatok príčinnej súvislosti napadnuté ustanovenia nemôžu byť s ním v nesúlade.

Podľa   napadnutých   ustanovení   cena   bytu   a pozemkov   zastavaných   domom vrátane ceny priľahlého pozemku, ktorá sa podľa § 17 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov dojednáva dohodou predávajúceho a kupujúceho (ďalej len „dohodnutá cena bytu a pozemkov“), nesmie prevýšiť cenu určenú podľa príslušných ustanovení tohto zákona,   ak   sa   byt   prevádza   do   vlastníctva   doterajšieho   nájomcu   z vlastníctva označených   vlastníkov.   Napadnuté   ustanovenia   nadväzujú   na   ustanovenia   tohto zákona,   podľa   ktorých   byt,   ktorého   nájomcom   je   fyzická   osoba,   môže   označený vlastník   domu   previesť   do   vlastníctva   len   tomuto   nájomcovi.   Tieto   ustanovenia, ktorými   sa   obmedzuje   vlastnícke   právo   vlastníkov   a prenajímateľov   bytov predkupným právom nájomcu, však navrhovateľom neboli napadnuté ako nesúladné s ústavou.

Článok 20 ods. 1 ústavy, ktorý chráni „právo vlastniť majetok“, ustanovuje okrem iného,   že vlastnícke právo všetkých   vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Význam slov „zákonný obsah“ treba interpretovať tak, že obsah vlastníctva určí   zákon.   Týmto   zákonom   je   Občiansky   zákonník,   osobitne   ustanovenie   §   123, podľa ktorého „vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať,   užívať,   požívať   jeho   plody   a úžitky   a nakladať   s ním“.   Zákonodarca   pod slovami „v medziach zákona“ má nepochybne na mysli nielen Občiansky zákonník, ale aj iné všeobecne záväzné právne predpisy upravujúce občianskoprávne vzťahy. Zákonom upravujúcim občianskoprávne vzťahy v oblasti vlastníctva bytov je dotknutý zákon o vlastníctve bytov. Nasvedčuje tomu najmä § 125 Občianskeho zákonníka, ktorý je blanketovou normou upravujúcou vydanie osobitného zákona o vlastníctve bytov   a naviac   normou,   z ktorej   nevyhnutne   vyplýva   záver   o vzťahu   subsidiarity medzi Občianskym zákonníkom na jednej strane a zákonom o vlastníctve bytov na strane   druhej.   Konzekvenkcie   vzťahu   subsidiarity   medzi   Občianskym   zákonníkom a týmto   osobitným   zákonom   upravuje   známe   interpretačné   pravidlo,   že   neskorší osobitný zákon ruší skorší   všeobecný predpis (lex posterior specialis derogat legi priori   generali).   Nevyhnutným   právnologickým   a normatívnym   dôsledkom   tohto vzťahu   subsidiarity   je,   že   pri   právnom   riešení   podmienok   realizácie   predkupného práva   nájomcami   bytov   má   vlastnícke   právo   všetkých   vlastníkov   bytov   rovnaký zákonný obsah, a to obsah vyplývajúci zo zákona o vlastníctve bytov.

Článok 20 ods. 4 ústavy ustanovuje, že vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva je možné iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za primeranú náhradu. Vzhľadom na to, že napadnuté ustanovenia obsahujúce cenový limit spolu s ustanoveniami o predkupnom práve nájomcov (resp. zodpovedajúcej   kontraktačnej povinnosti vlastníkov a prenajímateľov bytov) tvoria jeden celok pre realizáciu prevodu vlastníckeho práva z vlastníkov bytov na nájomcov, bolo potrebné podľa nášho názoru posúdiť súlad napadnutých ustanovení aj s čl. 20 ods. 4 ústavy. Obmedzenie vlastníckeho práva vlastníkov bytov spočíva totiž najmä v obmedzení práva nakladať s nimi podľa § 123 Občianskeho zákonníka. Uplatnenie tohto ustanovenia Občianskeho zákonníka je vylúčené v dôsledku vecnej pôsobnosti zákona   o vlastníctve   bytov.   Podstata   obmedzenia   vlastníctva   bytov   podľa   zákona o vlastníctve bytov spočíva v tom, že vlastníci bytov a pozemkov pri ich odpredaji nemôžu s bytmi slobodne nakladať v celom rozsahu ius disponendi, tieto byty musia odpredať nájomcom   v súlade s predkupným   právom   a odpredať   ich   za cenu,   ktorá nemôže   prevýšiť   cenu   určenú   podľa   príslušných   ustanovení   tohto   zákona. Navrhovateľom   napadnuté   ustanovenia   sú   teda   súčasťou   takého   obmedzenia vlastníctva, ktoré sa rovná nútenému obmedzeniu vlastníckeho práva v zmysle čl. 20 ods.   4   ústavy,   a preto   podľa   nášho   názoru   napadnuté   ustanovenia   bezprostredne súvisia aj s týmto článkom ústavy.

Prvou   ústavnou   požiadavkou   obmedzenia   vlastníckeho   práva   podľa   čl.   20 ods. 4 ústavy   je, aby sa   takéto obmedzenie   uskutočnilo na základe zákona. Podľa nášho   názoru   zákon   o vlastníctve   bytov   spôsobom   ustanovenia   zákonných predpokladov uvedeného obmedzenia vlastníckeho práva vrátane možnosti preskúmať ich splnenie v súdnom konaní, túto ústavnú požiadavku spĺňa. Na tom nič nemení to, že súčasťou postupu podľa tohto zákona je aj povinnosť rešpektovať limit, ktorý zákon určil pre dohodnutú cenu bytu a pozemkov. V tejto súvislosti sa zástupca Národnej rady Slovenskej republiky na ústnom pojednávaní vyjadril tak, že „samotný zákon cenu   nestanovuje,   iba   určuje   hranicu,   ktorú   nesmie   presiahnuť“.   Zástupca navrhovateľa k tomu uviedol, že „z ústavných podmienok obmedzenia vlastníckeho práva   je splnená len   jedna,   a to,   že   k nútenému obmedzeniu   dochádza   na základe zákona“.

Tým, že navrhovateľ nenapadol aj zákonom ustanovenú povinnosť dotknutých vlastníkov   previesť   byt   do   vlastníctva   doterajšieho   nájomcu,   implicitne   tým navrhovateľ   uznal   ako   legitímny   zákonodarcom   sledovaný   záujem   na   ochrane doterajšieho nájomcu pred takým nakladaním s bytom zo strany jeho vlastníka, ktoré by pre jeho doterajšieho nájomcu znamenalo neprimeranú ujmu. Ak teda zákonodarca mal   legitímny   záujem   na   obmedzení   vlastníka   bytu   vo   voľnom   nakladaní   s ním, logicky z toho vyplýva, že nemohol ponechať ani dohodu o výške ceny, za ktorú sa takýto byt prevedie na jeho doterajšieho nájomcu, bez akéhokoľvek obmedzenia, teda aby sa cena dohodla podľa aktuálnych pomerov existujúcich na relevantnom trhu.

Podľa   nášho   názoru   musia   existovať   dostatočne   silné   dôvody   vo   verejnom záujme,   aby   z ústavného   hľadiska   ospravedlnili   mocenský   zásah   štátu   napr. prostredníctvom zákonodarného orgánu do voľnej tvorby cien v súvislosti so zmenami vlastníckych vzťahov. Vzhľadom na to, že bývanie zastáva kľúčové miesto v sociálnej a ekonomickej   politike   modernej   spoločnosti,   ako   aj   so   zreteľom   na   historický, spoločenský   a právny kontext, v ktorom prebieha súčasná reforma bytovej politiky vyžadujúca   prijatie   rôznych   ekonomických,   právnych,   sociálnych   a technických opatrení   v súvislosti   s rozvojom   bývania   v podmienkach   trhovej   ekonomiky, uznávame, že zákonodarca prima facie neporuší pri rešpektovaní zásad proporcionality ústavu tým, že intervenuje do oblasti bývania regulovaním trhu bytov prostredníctvom rôznych   ekonomických   nástrojov   vrátane   limitovaných   cien   bytov   a súvisiacich pozemkov.

Schválením   napadnutých   ustanovení   zákonodarca   očividne   sledoval   cieľ zachovať ceny bytov a pozemkov na sociálne akceptovateľnejšej úrovni vo všetkých porovnateľných   prípadoch   (obligatórneho)   prevodu   vlastníckeho   práva   k nim   na doterajších nájomcov a v konečnom dôsledku tým podporiť zlepšenie kvality bývania v dotknutých bytoch.

Pokiaľ ide o výšku náhrady (ceny) za prevod dotknutých bytov do vlastníctva doterajších nájomcov, podľa nášho názoru bez možnosti poskytnutia peňažnej náhrady primeranej   k hodnote   bytu   a súvisiaceho   pozemku   vyvlastnenie   alebo   nútené obmedzenie vlastníckeho práva obyčajne zakladá neúmerný zásah, ktorý nemôže byť z hľadiska čl. 20 ods. 4 ústavy ospravedlnený. Tento článok však nemožno vykladať tak, že garantuje vo všetkých prípadoch právo na integrálnu náhradu. Legitímne ciele verejného   záujmu,   ktoré   sledujú   napr.   opatrenia   prijímané   v rámci   ekonomickej reformy alebo na dosiahnutie sociálnej spravodlivosti, môžu odôvodniť náhradu, ktorá je nižšia ako trhová hodnota bytu a súvisiaceho pozemku.

Pri posudzovaní, či bola dodržaná „primeraná náhrada“ v zmysle čl. 20 ods. 4 ústavy bolo potrebné zohľadniť aj uvedený osobitný legitímny záujem na ochrane doterajšieho nájomcu bytu, ktorý - ako to už bolo uvedené - nebol navrhovateľom spochybnený.   Ide   tu   o prípady,   keď   práva   doterajšieho   nájomcu   bytu   alebo   jeho právneho   predchodcu   vznikli   v bývalom   vlastníckom   režime   (pred   rokom   1990) a dotknutí   vlastníci   bytov   a pozemkov   ich   do   vlastníctva   nadobudli   už   s ťarchou existujúcich (a zákonom chránených) nájomných vzťahov k nim.

Vzhľadom   na   ciele   sledované   zákonodarcom   opatrenia,   ktoré   boli   za   tým účelom prijaté a premietnuté do napadnutých zákonných ustanovení, nemožno podľa nášho   názoru   považovať   za   neadekvátne   alebo   neprimerané   a za   vybočujúce z ústavného   rámca   voľnej   úvahy   zákonodarcu   pri   legislatívnom   zabezpečovaní reformy   bytovej   politiky   ako   integrálnej   súčasti   sociálnej   a ekonomickej   politiky. V danej veci zákonom ustanovený limit pre dohodu o výške ceny nemožno považovať za   porušujúci   spravodlivú   rovnováhu   medzi   záujmami   vlastníkov   a nájomcov dotknutých   bytov,   resp.   za   porušujúci   rovnováhu   medzi   sledovaným   všeobecným záujmom   spoločnosti   a právami   vlastníkov   dotknutých   bytov   a pozemkov   aj s ohľadom   na spôsob   nadobudnutia   predmetných bytov a pozemkov do   vlastníctva dotknutých vlastníkov a rôzne výhody, ktoré títo od štátu dostali alebo dostávajú, tak ako   sa   to   uvádza v odôvodnení rozhodnutia   ústavného súdu.   Na   základe   všetkých týchto dôvodov nepovažujeme napadnuté zákonné ustanovenia za nesúladné s čl. 20 ods. 1 a 4 ústavy.

V Košiciach 4. apríla 2002