znak

SLOVENSKÁ REPUBLIKA

N Á L E Z

Ústavného súdu Slovenskej republiky

V mene Slovenskej republiky

PL. ÚS 110/2011-40

Ústavný   súd Slovenskej   republiky na neverejnom   zasadnutí 3.   júla 2013   v pléne zloženom   z predsedu   Milana   Ľalíka   a   zo   sudcov   Jána   Auxta,   Petra   Brňáka,   Ľubomíra Dobríka, Ľudmily Gajdošíkovej, Juraja Horvátha, Sergeja Kohuta, Jána Lubyho, Lajosa Mészárosa,   Marianny   Mochnáčovej,   Ladislava   Orosza   a   Rudolfa   Tkáčika   o   návrhu Okresného   súdu   Nitra,   Štúrova   9,   Nitra,   zastúpeného   sudcom   JUDr. P.   H.,   na   začatie konania o vyslovenie nesúladu § 14 ods. 3, § 21 a § 22 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov s čl. 20 ods. 1 a 4 v spojení s čl. 1 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky takto

r o z h o d o l :

Návrhu Okresného súdu Nitra n e v y h o v u j e.

O d ô v o d n e n i e :

I.

Ústavnému súdu Slovenskej republiky (ďalej len „ústavný súd“) bol 29. septembra 2011 doručený návrh Okresného súdu Nitra, Štúrova 9, Nitra (ďalej len „okresný súd“), zastúpeného sudcom JUDr. P. H., na začatie konania o vyslovenie nesúladu § 14 ods. 3, § 21 a § 22 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“) s čl. 20 ods. 1 a 4 v spojení s čl. 1 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky (ďalej len „ústava“).

Okresný súd ako subjekt, ktorý je oprávnený na podanie návrhu na začatie konania o súlade právnych predpisov podľa čl. 125 ods. 1 písm. a) ústavy [čl. 130 ods. 1 písm. d) ústavy a § 37 ods. 1 v spojení s § 18 ods. 1 písm. d) zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 38/1993 Z. z. o organizácii Ústavného súdu Slovenskej republiky, o konaní pred   ním   a   o   postavení   jeho   sudcov   v   znení   neskorších   predpisov   (ďalej   len   „zákon o ústavnom súde“)], podal uvedený návrh v súvislosti so svojou rozhodovacou činnosťou.

Z návrhu vyplýva, že okresný súd v konaní vedenom pod sp. zn. 25 C 295/2010 koná v právnej veci žalobcov M. K. a Ing. Z. K., obaja bytom N. (ďalej len „žalobcovia“), proti žalovaným M. O. a spol. „o určenie vlastníckeho práva (§ 80 písm. c) O. s. p. a § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka – o určení spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na ul..., N. na spoločných častiach domu a nebytových priestorov“.

V   súvislosti   s   označeným   konaním   okresný   súd   vo   svojom   návrhu   uvádza,   že žalobcovia «ako   vlastníci   bytu   a   pivnice   v   bytovom   dome   spolu   so   spoluvlastníckym podielom   k spoločným   častiam   a   zariadeniam   domu   sa   nezúčastnili   schôdze   vlastníkov bytov,   na   ktorej   sa   odporcovia   v   1.   -   40.   rade   (ďalej   len   „odporcovia“)   rozhodli,   že prepustia svoje podiely na spoločných častiach a zariadeniach domu stavebníkovi, ktorý uskutoční stavebné úpravy v týchto priestoroch, pretože nesúhlasili s tým, aby prišli o svoje vlastníctvo k spoluvlastníckym podielom. Odporcovia za súhlasu správcu domu o uvedených skutočnostiach   uzavreli   Zmluvu   o   vstavbe   domu,   na   základe   ktorej   vykonala   Správa katastra N. pod č. V 5570/2009 zo dňa 15. 02. 2010 vklad do katastra nehnuteľností, čím bol navrhovateľom (žalobcom, pozn.), podľa ich tvrdenia nezákonne, odobraný ich podiel na spoločných priestoroch domu o rozlohe 30,80 m2. Navrhovatelia s takýmto postupom nesúhlasia, pretože tým prišli o vlastníctvo, ktoré je chránené čl. 20 Ústavy SR a žiadajú, aby im bol vrátený vlastnícky podiel v ploche 30,80 m2.

Odporcovia   k   návrhu   uviedli,   že   Zmluva   o   vstavbe   bola   uzatvorená   v   súlade so zákonom   č.   182/1993   Z.   z.   a   navrhovatelia   ju   nemuseli   podpísať,   nakoľko   na   jej uzatvorenie stačil súhlas 2/3 vlastníkov bytov. Navrhovatelia zmeškali lehoty na podanie námietok voči rozhodnutiu členskej schôdze vlastníkov bytov aj na podanie žaloby voči rozhodnutiu   katastra.   Uviedli,   že   navrhovatelia   neprišli   o   konkrétne   metre   štvorcové nehnuteľnosti, ale zmenil sa len ich ideálny podiel na spoločných priestoroch. K zmluve o vstavbe uviedli, že v zákone č. 182/1993 Z. z. to nie je jednoznačne konštatované, avšak účelom zákona je, že zmluvu o vstavbe nemusia podpísať všetci vlastníci, pretože v opačnom prípade by takéto ustanovenie bolo obsolentné. Vlastníci by sa potom 2/3 väčšinou dohodli, ale   napriek   tomu   by   bez   podpisu   ostatných   prehlasovaných   vlastníkov   nemohli   zmluvu o vstavbe uzavrieť. Odporcovia majú zato, že účelom zákona je, aby takúto zmluvu uzavrieť mohli...».

V ďalšej časti návrhu okresný súd po citácii napadnutých (a súvisiacich) ustanovení zákona o vlastníctve bytov a príslušných ustanovení ústavy konštatuje, že „dospel k názoru, že obsah ustanovenia § 14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. v spojení s obsahom ustanovení §§ 21 a 22 tohto zákona nie sú navzájom v súlade, naopak sú kontroverzné, čo spôsobuje výkladové a aplikačné problémy“,   a v tejto   súvislosti   na podporu   uvedeného   právneho názoru ďalej uvádza: „Zákon totiž na jednej strane predpokladá na rozhodovanie o zmluve o vstavbe 2/3-ovú väčšinu hlasov, ale na strane druhej pri samotnom uzatváraní zmluvy o vstavbe sa už väčšinový princíp nepremietol. Zákon č. 182/1993 Z. z. predstavuje jeden komplex, a preto nemožno jedno jeho ustanovenie (§ 21 ods. 1) vykladať izolovane bez súvislosti s iným ustanovením (§ 14 ods. 3). Jednotlivé ustanovenia konkrétneho zákona by mali navzájom korešpondovať, mali by byť v súlade a na seba nadväzovať, v opačnom prípade možno považovať takéto ustanovenia zákona za rozporné s čl. 1 ods. 1 Ústavy SR, nakoľko vyvolávajú stav právnej neistoty, čo je v rozpore s princípom právneho štátu. Navrhovateľ   predkladá   predmetný   návrh   Ústavnému   súdu   SR   na   posúdenie ústavnosti § 14 ods. 3 v spojení s §§ 21 a 22 zákona č. 182/1993 Z. z. s čl. 1 ods. 1 v spojení s   čl.   20   ods.   1,   4   Ústavy   SR.   Navrhuje   Ústavnému   súdu   SR   posúdiť,   či   uplatňovanie väčšinového princípu pri rozhodovaní o zmluvách o vstavbe je ústavne ospravedlniteľným zásahom,   resp.   dovoleným   obmedzením   vlastníka   bytu   s   nakladaním   s   predmetom   jeho spoluvlastníctva   spoločných   častí   domu   a   spoločných   zariadení.   Z   koncepcie   zákona č. 182/1993   Z.   z.,   na   základe   ktorej   je   jedným   zo   spôsobov   nadobudnutia   a   straty vlastníckeho práva aj zmluva o vstavbe, na ktorú postačuje súhlas 2/3-ín vlastníkov, možno vyvodiť, že nemá koncepciu v zákonných ustanoveniach upravujúcich prevod vlastníckeho práva, rozhodnutie väčšiny nie je žiadnym z právom upravených spôsobov nadobudnutia a straty   vlastníckeho   práva   a   tiež   nejde   ani   o   zákonnú   úpravu   núteného   obmedzenia vlastníckeho práva v zmysle čl.   20 ods.   4 Ústavy SR.   Preto pre komplexné,   objektívne posúdenie rozporných ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. navrhovateľ navrhuje posúdiť ich   ústavnosť   aj   z   hľadiska   ohrozenia   práv   vlastníkov   bytov,   ktorí   zmluvu   o   vstavbe neuzavreli, a to vo vzťahu k čl. 20 ods. 1 a 4 Ústavy SR.“

Na základe argumentácie uvedenej v návrhu okresný súd žiada, aby ústavný súd o jeho návrhu takto rozhodol:

„Ustanovenie § 14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nie je v súlade s Ústavou SR (čl. 1 ods. 1, príp. čl. 20 ods. 1 a 4) v spojení s §§ 21 a 22 zákona č. 182/1993 Z. z.“

Ústavný   súd   návrh   okresného   súdu   predbežne   prerokoval   a   uznesením č. k. PL. ÚS 110/2011-5 z 9. novembra 2011 ho prijal na ďalšie konanie.

II.

Ďalší priebeh konania

Po   prijatí   návrhu   na   ďalšie   konanie   si   ústavný   súd   podľa   §   39   ods.   1   zákona o ústavnom   súde   vyžiadal   vyjadrenie   od   Národnej   rady   Slovenskej   republiky   (ďalej   aj „národná rada“) a vlády Slovenskej republiky (ďalej aj „vláda“) ako vedľajšieho účastníka, zastúpenej   Ministerstvom   spravodlivosti   Slovenskej   republiky   (ďalej   len   „ministerstvo spravodlivosti“),   pričom   ich   zároveň   požiadal,   aby   sa   vyjadrili   aj   k   tomu,   či   trvajú   na ústnom pojednávaní vo veci.

II.1 Vyjadrenie Národnej rady Slovenskej republiky

Vyjadrenie národnej rady k návrhu okresného súdu predložil ústavnému súdu jej predseda v liste č. PREDS-689/2011 z 13. februára 2012; z jeho obsahu vyplýva, že národná rada odporúča ústavnému súdu, aby návrhu okresného súdu nevyhovel.

Vo vyjadrení národnej rady sa k časti návrhu týkajúcej sa namietaného nesúladu § 14 ods. 3, § 21 a § 22 zákona o vlastníctve bytov (ďalej aj „napadnuté ustanovenia zákona o vlastníctve bytov“ alebo „napadnutá právna úprava“) s čl. 1 ods. 1 ústavy uvádza:«Národná   rada   Slovenskej   republiky   sa   nestotožňuje   s   návrhom   v   časti,   ktorá namieta údajný vnútorný rozpor § 14 ods. 3 zákona s § 21 ods. 1 zákona, a to dokonca v intenzite, ktorá by mala porušiť jeden zo základných princípov právneho štátu, právnu istotu, chránenú čl. 1 ods. 1 ústavy. Rozpor by mal spočívať v tom že § 14 ods. 3 zákona umožňuje   prijatie   rozhodnutia   o.   i.   o   zmluve   o   vstavbe   alebo   nadstavbe   bytov   alebo nebytových   priestorov   v   bytovom   dome   len   na   základe   súhlasu   2/3   hlasov   všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ale podľa § 21 ods. 1 zákona sa na uzavretie zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe vyžaduje jej uzavretie medzi doterajšími vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a stavebníkmi, Zákon pritom neustanovuje, aká väčšina doterajších vlastníkov bytov a nebytových priestorov má zmluvu uzavrieť, aby mohla platne vzniknúť.

Tento údajný vnútorný rozpor a aj možnú právnu neistotu účastníkov zmluvného vzťahuje možné prekonať na základe § 21 ods. 3 zákona, ktorý vyžaduje zapísanie zmluvy a jej zmien do katastra nehnuteľností, a to záznamom podľa § 34 až 37 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o katastri“). Zákon o katastri súčasne v § 46 ods. 5 ustanovuje, čo sa predkladá pri zápise údajov o práve k bytom alebo nebytovým priestorom, ktoré vznikli na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu. Podľa § 36 ods. 2 zákona o katastri, ak je verejná listina alebo iná listina spôsobilá na vykonanie záznamu, správa katastra vykoná záznam   do   katastra.   Akúkoľvek   pochybnosť   o   tom,   že   je   zmluva   uzavretá   v   súlade so zákonom, odstráni kataster nehnuteľností tým, že v konkrétnom prípade zmlúv podľa § 21 ods. 1 zákona záznam vykoná alebo nevykoná.

Kataster   nehnuteľností,   resp.   správa   katastra   ako   orgán   štátnej   správy,   je   preto poslednou možnosťou, ako odstrániť stav prípadnej neistoty o tom, ako a koľkými osobami má byť zmluva podpísaná. Národná rada Slovenskej republiky pre rozpor s čl. 1 ods. 1 ústavy v časti zaručujúcej právnu istotu nevidí.»

Vo vzťahu k namietanému nesúladu napadnutých ustanovení zákona o vlastníctve bytov   s   čl.   20   ods.   1   a   4   ústavy   národná   rada   vo   svojom   vyjadrení   zdôrazňuje,   že „vlastníctvo každého vlastníka je potrebné vnímať a posudzovať individuálne a aj podľa čl. 20 ods. 1 ústavy nie je možné vlastnícke právo jedného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome vyvyšovať nad vlastnícke práva iných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov, ale ani ho v porovnaní s nimi ponižovať. Súčasne treba v konkrétnej situácii zobrať do úvahy skutočnosť, že individuálne a rovnocenné vlastnícke práva k bytom a nebytovým priestorom sa realizujú v podmienkach bytového domu, ktorý má podľa § 2 ods. 2 zákona viac ako tri byty. V takomto prípade je nevyhnutá určitá miera koexistencie a spolupráce jednotlivých (minimálne viac ako troch) individuálnych vlastníkov, ktorých spája jeden bytový dom.“.

V   nadväznosti   na   už   uvedené   národná   rada   poukazuje   na   skutočnosť,   že   zákon o vlastníctve   bytov   vo   viacerých   svojich   ustanoveniach   predpokladá „spolunažívanie viacerých vlastníkov v jednom bytovom dome a ich vzájomné spolunažívanie aj právne reguluje“,   a   aj   preto   nemožno   podľa   jej   názoru   v   podmienkach   bytového   domu «individuálne vlastníctvo absolutizovať, ale je potrebné, aby aj každý individuálny vlastník bytu alebo nebytového priestoru zohľadňoval aj vlastníctvo iných vlastníkov a napr. ich byty   nepoškodzoval,   aby   ich   ako   vlastníkov   neohrozoval,   či   nerušil.   Previazanie   a prepojenie individuálnych vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome je umocnené aj skutočnosťou, že podľa § 19 ods. 1 prvej vety zákona sú spoluvlastníkmi spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu, ak sa nedohodnú inak. Podielové spoluvlastníctvo   sa   riadi   režimom   Občianskeho   zákonníka,   ktorý   o.   i.   v   §   139   ods.   2 ustanovuje, že „(2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd“, pri rozhodovaní o veci, ktorá   je   predmetom   podielového   spoluvlastníctva   sa   nevyžaduje   súhlas   všetkých spoluvlastníkov - prehlasovaným spoluvlastníkom sa ale poskytuje možnosť domáhať sa ochrany   na   súde   (§ 139   ods.   3   Občianskeho   zákonníka).   Naloženie   s   vecou,   ktorá   je predmetom   podielového   spoluvlastníctva   v   súlade   s   rozhodnutím   väčšiny   vlastníkov vypočítanej   podľa   veľkosti   podielov,   nie   je   porušením   vlastníckeho   práva   tých spoluvlastníkov, ktorí s takýmto naložením nesúhlasili a nepredstavuje to ani vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva tak, ako to chápe čl. 20 ods. 4 ústavy.».

Podľa národnej rady «Napadnuté ustanovenie § 14 ods. 3 zákona je treba posudzovať z rovnakého uhla pohľadu - uvedené ustanovenie predstavuje výnimku oproti odseku 2 v tom, že umožňuje prijatie rozhodnutia v určitých zákonom presne vymenovaných veciach, ale vzhľadom na ich závažný charakter prijatie tohto rozhodnutia viaže na dvojtretinovú väčšinu hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Uvedené ustanovenie   preto   na   jednej   strane   umožňuje   rozhodnutie   v   určitej   veci   prijať,   resp. v nejakej veci rozhodnúť a na druhej strane vyžaduje pre prijatie takéhoto rozhodnutia „široký konsenzus“ v bytovom dome.

Aj pri jeho dosiahnutí je zrejmé, že sa môže nájsť čo i len jeden vlastník bytu alebo nebytového   priestoru,   ktorý   s   takýmto   rozhodnutím   nebude   spokojný,   a   preto   zákon upravuje v § 14 ods. 4 prostriedky ochrany takéhoto vlastníka.

Pri   posudzovaní   toho,   či   postupom   podľa   §   14   ods.   3   môže   dôjsť   k   zásahu   do vlastníckeho   práva   prehlasovaného   vlastníka   bytu   alebo   prehlasovaného   vlastníka nebytového priestoru v intenzite čl. 20 ods. 4 ústavy sa vracia Národná rada Slovenskej republiky k uvedenej myšlienke, že vlastnícke právo k bytom a k nebytovým priestorom v bytovom dome je potrebné posudzovať tak individuálne, ako aj v kontexte celého bytového domu a vlastníckeho práva iných vlastníkov.

Dôsledná snaha o ochranu každého vlastníka v bytovom dome by mohla viesť k tomu že by sa rozhodnutia v určitých veciach mohli prijímať len jednomyseľne. Súčasne by takáto úprava   mohla   reálne   viesť   k ohrozeniu   vlastníckeho   práva   tých   vlastníkov   bytov   alebo nebytových priestorov, v záujme ktorých by bolo prijatie určitého rozhodnutia, ktoré by pri požiadavke jednomyseľnosti iný vlastník zablokoval» (národná rada v tejto súvislosti ako príklad   uvádza   situáciu,   keď   by   si   vlastníci   bytového   domu   chceli   vziať   úver   na rekonštrukciu zatekajúcej strechy, pri ktorej by vlastník bytu, ktorého byt nie je priamo vystavený   problému   so   zatekajúcou   strechou,   mohol   prijatie   rozhodnutia   ostatných vlastníkov o vzatí úveru zablokovať).

Sumarizujúc svoju argumentáciu, národná rada uvádza, že „ako zákonodarca pri stanovení   pravidiel   rozhodovania   v   bytovom   dome   preto   prijala   také   pravidlo,   že   pri závažných, taxatívne vymedzených veciach sa vyžaduje prijatie rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou   pri súčasnej   ochrane   prehlasovaných   vlastníkov.   Tým sa   vytvára priestor   pre uplatnenie, ale aj ochranu vlastníckeho práva všetkých vlastníkov v bytovom dome.“.

V nadväznosti na uvedené sa národná rada nestotožňuje ani s názorom okresného súdu, „že by postupom podľa § 14 ods. 3 zákona mohlo dôjsť k porušeniu čl. 20 ods. 4 ústavy“,   a navrhuje, aby ústavný súd „návrhu Okresného súdu Nitra   v celom   rozsahu nevyhovel“.

II.2 Vyjadrenie vlády Slovenskej republiky

Vláda ako vedľajší účastník konania, zastúpená ministerstvom spravodlivosti (§ 37 ods. 2 zákona o ústavnom súde), predložila svoje vyjadrenie k návrhu okresného súdu v liste ministerky   spravodlivosti   Slovenskej   republiky   sp.   zn.   26554/2011/150   z   22.   decembra 2011;   vláda   navrhuje,   aby   ústavný   súd   o   návrhu   okresného   súdu   rozhodol   nálezom, v ktorom vysloví, že „Návrhu na začatie konania sa nevyhovuje.“.

Vo vyjadrení vlády sa okrem iného uvádza:«Navrhovateľ opiera svoj návrh o právny názor, že v súlade s Ústavou SR musí byť nielen výklad a uplatňovanie zákona, ale aj jeho obsah. Navrhovateľ dospel k názoru, že obsah § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov nie je v súlade s obsahom § 21 a 22 tohto zákona, čo spôsobuje výkladové a aplikačné problémy zákona o vlastníctve bytov. Zákon o vlastníctve   bytov   na   jednej   strane   predpokladá   na   rozhodovanie   o   zmluve   o   vstavbe dvojtretinovú   väčšinu   hlasov,   ale   na   druhej   strane   pri   samotnom   uzatváraní   zmluvy o vstavbe sa už väčšinový princíp nepremietol. Z tohto dôvodu navrhuje Ústavnému súdu SR posúdiť, či uplatňovanie väčšinového princípu pri rozhodovaní o zmluvách o vstavbe je ústavne   ospravedlniteľným   zásahom,   resp.   dovoleným   obmedzením   vlastníka   bytu s nakladaním s predmetom jeho spoluvlastníctva spoločných častí a spoločných zariadení domu. Podľa čl. 20 ods. 3 Ústavy SR vlastníctvo zaväzuje a nemožno ho zneužiť na ujmu iných práv. Toto pravidlo premietnuté do praxe znamená, že každý spoluvlastník spoločných častí domu a spoločných zariadení domu sa má podľa zákona o vlastníctve bytov starať o toto   spoluvlastníctvo,   zveľaďovať   ho   tak,   aby   slúžilo   svojmu   účelu   a   svojím   konaním nebrániť zveľaďovaniu vlastníctva. V súlade s § 14 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov má vlastník   bytu   a   nebytového   priestoru   (ďalej   len   „vlastník“)   právo,   ale   aj   povinnosť zúčastňovať   sa   na   správe   domu,   vrátane   rozhodovania   o   spoločných   častiach   domu a spoločných   zariadeniach   domu   hlasovaním   na   schôdzi   vlastníkov   alebo   zhromaždení spoločenstva. Ale sa vlastník nezúčastňuje sa schôdzach vlastníkov, svojou neúčasťou bráni iným   spoluvlastníkom   rozhodovať   o   veciach   v   spoločnom   vlastníctve,   pretože   z dôvodu nenaplnenia potrebného kvóra nie je možné na schôdzi vlastníkov právoplatne prijímať rozhodnutia.   Takýto   vlastník   bráni   ostatným   vlastníkom   riadne   sa   starať   o   spoločný majetok,   ba   dokonca   môže   dôjsť   k   škodám   na   tomto   majetku   alebo   ohrozeniu   života a zdravia,   keď   sa   včas   neurobia   potrebné   opatrenia,   napr.   nevyhnutné   opravy   alebo rekonštrukcie. Ide o osobitosti vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome, ktoré neoddeliteľne súvisí so spoluvlastníctvom spoločných častí a spoločných zariadení domu. Ako   vyplýva   zo   skúseností   z   praxe,   vlastníci   často   svojou   neprítomnosťou   na schôdzach   vlastníkov   blokujú   rozhodnutia,   ktoré   sa   týkajú   správy   bytového   domu,   čím bránia   plnohodnotnému   užívaniu   majetku   iným   vlastníkom.   Ak   by   zákon   požadoval   na schválenie   rozhodnutia   jednomyseľný   súhlas   všetkých   vlastníkov,   pravdepodobne   by zabránil   akejkoľvek   oprave   alebo   obnove   bytového   domu.   Z   uvedených   dôvodov   zákon vyžaduje na schválenie rozhodnutí len nadpolovičné kvórum všetkých alebo prítomných vlastníkov,   v   taxatívne   určených   prípadoch   súhlas   až   dvoch   tretín   všetkých   vlastníkov. Právoplatné hlasovanie však znamená, že je záväzné pre všetkých vlastníkov, pokiaľ súd nerozhodne inak.

Zákonodarca   teda   zvolil   kompromis,   ktorý   na   jednej   strane   umožňuje,   aby rozhodnutia   boli   prijímané   väčšinovým   spôsobom,   pričom   rozhodnutia,   ktoré   priamo zasahujú do vlastníckych práv, sa musia schvaľovať dvojtretinovou väčšinou, na druhej strane   zasa   ochraňuje   jednotlivých   vlastníkov,   ktorým   umožňuje   napadnúť   rozhodnutia väčšiny   vlastníkov   súdnou   cestou.   Tento   spôsob   schvaľovania   úkonov,   týkajúcich   sa prevádzky domu, je možné považovať za vyvážený a praxou osvedčený.»

V   ďalšej   časti   svojho   vyjadrenia   vláda   poukazuje   na   §   13   až   §   15   zákona o vlastníctve bytov, ktoré upravujú spôsob užívania a nakladanie so spoločnými časťami a spoločnými zariadeniami domu, a v tejto súvislosti zdôrazňuje, že táto úprava „vychádza zo špecifík bytového domu, v ktorom má každý byt alebo nebytový priestor svojho vlastníka. Aby   bolo   možné   byty   a   nebytové   priestory   riadne   užívať,   musí   mať   každý   vlastník   aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, ktoré sú nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, a na spoločných zariadeniach domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie.“.

Podľa názoru vlády „Úprava spoluvlastníckych práv vlastníkov bytov k spoločným častiam domu a spoločným zariadeniam domu má charakter lex specialis voči všeobecnému ustanoveniu § 139 Občianskeho zákonníka“, pričom „Spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu je, so zreteľom na jeho vznik a možnosti s ním nakladať, spoluvlastníctvom sui generis.“.

Špecifické   črty   spoluvlastníctva   spoločných   častí   a   spoločných   zariadení   domu spočívajú podľa vlády v tom, že „Podľa § 13 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov je toto spoluvlastníctvo   nerozlučne   spojené   s   vlastníctvom   bytu   alebo   nebytového   priestoru v bytovom dome.   Ďalšia osobitosť tohto spoluvlastníckeho vzťahu spočíva v nemožnosti zrušenia   tohto   spoluvlastníctva.   Právna   úprava   obsiahnutá   v   §   13   ods.   2   zákona o vlastníctve   bytov   predstavuje   výnimku   zo   zásady   zakotvenej   v   §   141   Občianskeho zákonníka, podľa ktorej nikoho nie je možné nútiť, aby zotrval v spoluvlastníckom vzťahu. Vlastníci   bytov   a   nebytových   priestorov   v   dome   sa   nemôžu   dožadovať   zrušenia spoluvlastníctva. Spolu s nadobudnutím bytu alebo nebytového priestoru sa nadobúda aj spoluvlastnícky   podiel   na   spoločných   častiach   a   spoločných   zariadeniach   domu. V jednotkovej   cene   bytu   alebo   nebytového   priestoru   je   zahrnutá   aj   cenu   podielu   na spoločných častiach domu a na spoločných zariadeniach domu. Vlastníci nemôžu ľubovoľne samostatne nakladať s týmto spoluvlastníctvom, nemôžu ho ani zrušiť ani iným spôsobom usporiadať.“.

Podľa názoru vlády „Zmenšenie spoluvlastníckeho podielu na základe rozhodnutia vlastníkov podľa § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytom, ku ktorému dochádza na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu uzavretej podľa § 21 zákona o vlastníctve bytov, je len fiktívne. Uzavretím zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe sa na výkone spoluvlastníckeho práva   vlastníka   nič   nezmení.   Vlastník   môže   aj   naďalej   užívať   spoločné   časti   domu a spoločné zariadenia domu v rovnakom rozsahu, ako pred uzavretím zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe,   okrem tých spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu, ktoré sú dotknuté vstavbou alebo nadstavbou, napr. strechu alebo podkrovie. Zároveň však vlastník nadobudne spoluvlastnícky podiel k novým spoločným častiam domu, ktoré vznikli vstavbou   alebo   nadstavbou.   Uzavretím   zmluvy   o   vstavbe   alebo   nadstavbe   podľa   §   21 zákona o vlastníctve bytov v skutočnosti nedochádza k odňatiu spoluvlastníckeho práva z hľadiska jeho obsahového vymedzenia, ale len z hľadiska matematického vyjadrenia tohto podielu, ktorý na výkon vlastníckeho práva nemá žiadny vplyv. Je potrebné tiež zdôrazniť, že v zmluve o vstavbe alebo nadstavbe môžu vlastníci požadovať protihodnotu za umožnenie vstavby   alebo   nadstavby,   napr.   uhradiť   vlastníkom   alebo   do   fondu   prevádzky,   údržby a opráv dohodnutú finančnú náhradu alebo stavebníka zaviazať na iné plnenie, napr. na vlastné náklady opraviť alebo zatepliť obvodové múry, zabezpečiť nové rozvody, opraviť strechu   a   pod.   V   danom   prípade   teda   pôjde   o   odplatné   zmenšenie   spoluvlastníckeho podielu. Domnievame sa, že takýto postup pri uzatváraní zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe je v súlade s čl. 20, Ústavy SR, pretože za prípadné číselné zmenšenie spoluvlastníckeho podielu patrí každému spoluvlastníkovi finančná alebo vecná náhrada. Zdôrazňujeme tiež, že podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu sa v týchto prípadoch zmení, avšak základňa, z ktorej sa tento podiel vypočíta, sa vstavbou alebo nadstavbou môže zvýšiť. Zároveň je zrejmé, že stavebnými prácami sa nesporne zvýši kvalita týchto spoločných častí a spoločných zariadení domu, a tým aj ich hodnota.“.

Vláda nesúhlasí ani s názorom okresného súdu o nesúlade napadnutých ustanovení zákona o vlastníctve bytov s čl. 20 ods. 4 ústavy, keďže „V danom prípade nejde ani o vyvlastnenie,   ani   o nútené   obmedzenie vlastníckeho práva.   Riešenie   spoluvlastníckych vzťahov v súlade s § 21 a 22 zákona o vlastníctve bytov vyplýva z vyššie popísaných špecifík spoluvlastníctva   spoločných   Častí   domu   a   spoločných   zariadení   domu,   pričom   ide o klasický zmluvný vzťah s oprávneniami a povinnosťami na každej zmluvnej strane, ktorý nespĺňa náležitosti vyvlastnenia alebo núteného obmedzenia vlastníckeho práva.“.

Vláda sa nestotožňuje ani s tvrdením okresného súdu, podľa ktorého „na podpis zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe je podľa znenia § 21 ods. 2 v nadväznosti na § 22 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov potrebný súhlas všetkých vlastníkov, pričom však podľa § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov stačí, ak je zmluva o vstavbe alebo nadstavbe odsúhlasená dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov“.

Podľa názoru vlády „Zo znenia § 21 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov nie je možné vyvodiť,   že   na   podpis   zmluvy   o   vstavbe   alebo   nadstavbe   je   potrebný   súhlas   všetkých vlastníkov.   Ustanovenie   §   21   zákona   definuje   inštitút   zmluvy   o   výstavbe,   vstavbe a nadstavbe domu. Ustanovenie § 21 ods. 1 tohto zákona, okrem vzniku vlastníctva bytu na základe týchto typov zmlúv, definuje aj jednotlivé zmluvné strany. Ani Občiansky zákonník nevyžaduje,   aby   zmluvu   podpísali   všetci   účastníci,   keďže   existuje   spôsob   zastupovania, napr.   advokátom,   zákonným   zástupcom   alebo   splnomocneným   zástupcom.   Preto   zákon o vlastníctve   bytov   vyriekol,   že   jednou   zo   zmluvných   strán   musia   byť   všetci   vlastníci. Z uvedeného   znenia   nemožno   automaticky   vyvodiť,   že   zmluvu   musia   podpísať   všetci vlastníci, keďže na jej riadne uzatvorenie postačuje prejav vôle vykonaný spôsobom podľa § 14 zákona o vlastníctve bytov.

Podľa § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov rozhodujú vlastníci o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. Toto kvórum hlasov potrebné   na   rozhodnutie   o   zmluve   o   vstavbe   zohľadňuje   aj   možný   negatívny   postoj niektorých   vlastníkov   k   vstavbe   alebo   nadstavbe,   nedostatočnú   účasť   vlastníkov   na schôdzach vlastníkov a celkový nezáujem vlastníkov o dianie v dome. Bytové domy, obzvlášť tie staršie, potrebujú realizovať veľké opravy alebo rekonštrukcie. Súhlasom so vstavbou alebo nadstavbou majú vlastníci možnosť realizovať rôzne úpravy domu stavebníkom ako protihodnotu   za   uzavretie   zmluvy   o   vstavbe   alebo   nadstavbe.   Odsúhlasenie   zmluvy   o vstavbe alebo nadstavbe na schôdzi vlastníkov znamená, že sa vlastníci s touto zmluvou oboznámili a hlasovali za jej prijatie. Ak by zákon o vlastníctve bytov ešte predpokladal, že zmluvu o vstavbe alebo nadstavbe uzavretú podľa § 21 ods. 1 a 22 ods. 2 tohto zákona musia podpísať všetci vlastníci bytov, bolo by hlasovanie podľa § 14 ods. 3 nadbytočné. Takisto nemožno donútiť prehlasovaného vlastníka alebo vlastníka, ktorý neuspel v súdnom spore, aby podpísal zmluvu, napriek tomu, že s ňou nesúhlasí.

Ak by sme prijali tento model, v praxi by to znamenalo, že síce minimálne dve tretiny vlastníkov súhlasili so zmluvou o vstavbe alebo nadstavbe, ale aj tak by nebolo možné platne uzatvoriť zmluvu, kým by ju nepodpísali všetci vlastníci. Platne prijaté rozhodnutie dvojtretinovej   väčšiny   vlastníkov   by   prakticky   nemalo   právne   účinky,   čím   by   chýbal základný predpoklad na uzatvorenie zmluvy.

Z uvedených skutočností je zrejmé, že na platnosť zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe stačí súhlas dvojtretinovej väčšiny vlastníkov. Zo znenia § 21 ods. 1 a 22 ods. 2 zákona o vlastníctve   bytov   nevyplýva,   že   na   uzavretie   zmluvy   je   potrebný   podpis   všetkých vlastníkov,   pretože   platí   právna   fikcia,   že   právoplatným   hlasovaním   dochádza   k rozhodnutiu zaväzujúcemu všetkých vlastníkov. Toto tvrdenie nepriamo podporuje aj znenie § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov, podľa ktorého prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má možnosť obrátiť sa v prekluzívnej 15 dňovej lehote od oznámenia   výsledku   hlasovania   na   súd,   aby   vo   vecí   rozhodol   inak.   Týmto   spôsobom prehlasovaní vlastníci môžu zabrániť platnému uzavretiu zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe najmenej dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov. Ak by sa vyžadoval súhlas alebo podpis všetkých vlastníkov so zmluvou o vstavbe alebo nadstavbe, bolo by znenie § 14 ods. 4 nezmyselné a nelogické. Ak by sa rozhodnutie väčšiny vlastníkov nedalo vykonať, nemalo by význam právo prehlasovaného vlastníka poprieť na súde platnosť rozhodnutia, pretože rozhodnutie vlastníkov by nemalo žiadne dôsledky na práva a povinnosti prehlasovaného vlastníka.“.

Na základe uvedenej argumentácie vláda formuluje vo svojom stanovisku právny názor,   podľa   ktorého „uplatňovanie   väčšinového   princípu   pri   rozhodovaní   o   zmluvách o vstavbe podľa § 14 ods. 3 v nadväznosti na § 21 a 22 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov nie je v rozpore s čl. 20 Ústavy SR“.

II.3 Upustenie od ústneho pojednávania

Okresný súd, národná rada, ako aj vláda ústavnému súdu oznámili, že netrvajú na tom,   aby   sa   vo   veci   konalo   ústne   pojednávanie.   Vzhľadom   na   oznámenia   účastníkov konania ústavný súd v súlade s § 30 ods. 2 zákona o ústavnom súde upustil od ústneho pojednávania,   keďže   dospel   k   názoru,   že   od   ústneho   pojednávania   nemožno   očakávať ďalšie objasnenie veci.

III.

Základné právne východiská pre rozhodovanie ústavného súdu

Podľa   čl.   125   ods.   1   písm.   a)   ústavy   rozhoduje   ústavný   súd   o   súlade   zákonov s ústavou, s ústavnými zákonmi a s medzinárodnými zmluvami, s ktorými vyslovila súhlas Národná   rada   Slovenskej   republiky   a   ktoré   boli   ratifikované   a   vyhlásené   spôsobom ustanoveným zákonom.

III.1 Predmet konania a podstata právnej argumentácie okresného súduPredmetom konania pred ústavným súdom je rozhodovanie o návrhu okresného súdu, ktorým sa domáha vyslovenia nesúladu § 14 ods. 3, § 21 a § 22 zákona o vlastníctve bytov s čl. 20 ods. 1 a 4 v spojení s čl. 1 ods. 1 ústavy.

Vychádzajúc   z   právnej   argumentácie   obsiahnutej   v návrhu,   možno   vyvodiť,   že právny názor o nesúlade napadnutých ustanovení zákona o vlastníctve bytov s čl. 1 ods. 1 a čl. 20 ods. 1 a 4 ústavy zakladá okresný súd na dvoch navzájom prepojených tvrdeniach:

a) napadnuté ustanovenia zákona o vlastníctve bytov „... nie sú navzájom v súlade, naopak sú kontroverzné, čo spôsobuje výkladové a aplikačné problémy“, keďže „Zákon... na jednej strane predpokladá na rozhodovanie o zmluve o vstavbe 2/3-ovú väčšinu hlasov (§ 14 ods. 3, pozn.), ale na strane druhej pri samotnom uzatváraní zmluvy o vstavbe sa už väčšinový princíp nepremietol“ (§ 21 a § 22, pozn.), a preto „vyvolávajú stav právnej neistoty, čo je v rozpore s princípom právneho štátu“ (ďalej aj „námietka nesúladu s čl. 1 ods. 1 ústavy“),

b) rozhodovanie o zmluve o vstavbe a nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov dvojtretinovou väčšinou hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov „ohrozuje“ základné práva vyplývajúce z čl. 20 ods. 1 a 4 ústavy tých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí „zmluvu o vstavbe neuzavreli“, keďže „rozhodnutie väčšiny nie je žiadnym z právom upravených spôsobov nadobudnutia a straty vlastníckeho práva a tiež nejde ani o zákonnú úpravu núteného obmedzenia vlastníckeho práva v zmysle čl. 20 ods. 4 Ústavy SR“ (ďalej aj „námietka nesúladu s čl. 20 ods. 1 a 4 ústavy“).

III.2 Relevantná právna úprava

Podľa   §   14   ods.   3   zákona   o   vlastníctve   bytov   ak   vlastníci   bytov   a   nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa   tohto   odseku,   podpis   vlastníka   potvrdia   najmenej   dvaja   overovatelia,   ktorí   boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestoroch. Overiť písomné hlasovanie môže aj notár alebo obecný úrad.

Podľa   §   21   ods.   1   zákona   o   vlastníctve   bytov   vlastníctvo   bytov   a   nebytových priestorov v dome môže vzniknúť na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu uzavretej medzi stavebníkmi alebo medzi doterajšími vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome a stavebníkmi. Stavebníkom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba.

Podľa § 21 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov zmluvou sa vymedzia vzájomné práva a povinnosti pri výstavbe medzi stavebníkmi alebo pri vstavbe alebo nadstavbe domu medzi stavebníkmi a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Podľa   §   21   ods.   3   zákona   o   vlastníctve   bytov   zmluva   a   jej   zmeny   sa   zapisujú do katastra nehnuteľností.

Podľa § 22 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov zmluva obsahuje najmä

a) určenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s vymedzením polohy a uvedením rozsahu podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru v dome,

b)   vymedzenie   a   výpočet   spoločných   častí   domu,   spoločných   zariadení   domu, spoločných nebytových priestorov a príslušenstva a prípadne určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu alebo pozemok budú užívať len niektorí vlastníci,

c) vymedzenie spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v   dome   na   spoločných   častiach   domu,   spoločných   zariadeniach   domu   a   spoločných nebytových priestorov, na príslušenstve a na pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu   je   daná   podielom   podlahovej   plochy   bytu   alebo   nebytového   priestoru   k   úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome,

d) úpravu práv k pozemku určenému na stavbu domu, identifikáciu pozemku a jeho výmeru,

e) určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

f)   spôsob   financovania   stavebných   nákladov,   podiely   a   splatnosť   príspevkov, prípadne rozsah ocenenia vlastnej práce stavebníkov.

Podľa § 22 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov ak vstavbou alebo nadstavbou vzniknú v dome nové byty alebo nebytové priestory, zmluvu so stavebníkom uzatvára vlastník domu alebo vlastníci   bytov   a   nebytových   priestorov   v   dome.   Zmluva   musí   okrem   náležitostí uvedených v odseku 1 obsahovať presné vymedzenie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo spoločných nebytových priestorov, v ktorých sa bude uskutočňovať vstavba alebo nadstavba.

Podľa § 22 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov ak nie sú v dome prevedené byty do vlastníctva a vstavbou alebo nadstavbou vzniknú nové byty alebo nebytové priestory, musí byť obsahom zmluvy aj vymedzenie vlastníctva bytov a nebytových priestorov v dome a veľkosti spoluvlastníckych podielov podľa § 5 ods. 1 písm. b).

Podľa § 22 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov ak stavebník domu, ktorého výstavba bola začatá na základe stavebného povolenia, odpredá počas výstavby byty alebo nebytové priestory, uzatvára s budúcim vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru zmluvu podľa odseku 1.

Podľa   §   22   ods.   5   zákona   o   vlastníctve   bytov   stavebník   je   povinný   v   zmluve vymedziť vzájomné práva a povinnosti aj pri stavebných úpravách, ktorými sa mení veľkosť bytu,   nebytového   priestoru   alebo   príslušenstva   na   úkor   spoločných   častí   domu   alebo spoločných   zariadení   domu;   zmluvu   uzatvára   vlastník   bytu   alebo   nebytového   priestoru v dome (stavebník) s ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Podľa § 22 ods. 6 zákona o vlastníctve bytov k zmluve sa musí na účely zápisu do katastra   nehnuteľností   predložiť   dokumentácia,   z   ktorej   je   zrejmá   plocha   a   poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva.

V   súvislosti   s   výkladom   a   aplikáciou   ústavných   noriem   ústavný   súd   vo   svojej doterajšej judikatúre štandardne zdôrazňuje, že ústava predstavuje právny celok, ktorý treba interpretovať a aplikovať vo vzájomnej súvislosti všetkých ústavných noriem, t. j. každé ustanovenie ústavy treba interpretovať a uplatňovať v nadväznosti na iné normy ústavy, pokiaľ existuje medzi nimi príčinná súvislosť (m.   m.   II.   ÚS   48/97,   PL.   ÚS   13/97, PL. ÚS 15/98, II. ÚS 10/99, I. ÚS 53/01, PL. ÚS 12/01, PL. ÚS 9/04 atď.). Požiadavku interpretácie   a   aplikácie   ústavných   noriem   v   ich   vzájomnej   príčinnej   súvislosti   treba nepochybne uplatňovať aj vo   vzťahu   k interpretácii   a aplikácii   právnych   noriem   nižšej právnej   sily,   pričom   jej   rešpektovanie   možno   považovať   za   jeden   zo   základných predpokladov ústavne konformnej interpretácie a aplikácie právnych noriem.

Vychádzajúc z uvedeného treba v posudzovanom prípade interpretovať a aplikovať okresným súdom napadnuté ustanovenia zákona o vlastníctve bytov (§ 14 ods. 3, § 21 a § 22)   v   nadväznosti   na   iné   ustanovenia   zákona   o   vlastníctve   bytov,   s   ktorými   sa nachádzajú   vo   vzájomnej   súvislosti.   Zároveň   vzhľadom   na   skutočnosť,   že   zákon o vlastníctve bytov je špeciálnym právnym predpisom vo vzťahu k Občianskemu zákonníku ako generálnemu právnemu predpisu upravujúcemu vlastnícke vzťahy, je pri interpretácii a aplikácii napadnutých ustanovení zákona o vlastníctve bytov potrebné vziať do úvahy aj súvisiace ustanovenia Občianskeho zákonníka.

V nadväznosti na uvedené právne názory ústavný súd na účely preskúmania súladu napadnutých   ustanovení   zákona   o   vlastníctve   bytov   považuje   z   hľadiska   ich   ústavne konformnej interpretácie a aplikácie za relevantné najmä ustanovenia § 19 a tiež § 13 až § 15 zákona o vlastníctve bytov, ktoré upravujú najmä práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových   priestorov   v   dome   spojené   so   spoluvlastníctvom   spoločných   častí   domu, spoločných   zariadení   domu   a   jeho   príslušenstva,   ako   aj   spoluvlastníctvom   alebo   inými spoločnými právami k pozemku (ďalej aj „spoluvlastníctvo k spoločným častiam domu“). Ústavný súd v tejto súvislosti poukazuje najmä na znenie ustanovení § 19 ods. 1, § 13 ods. 1 a 2 a § 14 ods. 1, 2, 4 a 5 zákona o vlastníctve bytov.

Podľa   §   19   ods.   1   zákona   o   vlastníctve   bytov   spoločné   časti   domu   a   spoločné zariadenia   domu   a   príslušenstvo   sú   v   spoluvlastníctve   vlastníkov   bytov   a   nebytových priestorov   v   dome,   ak   sa   nedohodnú   vlastníci   inak.   S   prevodom   alebo   prechodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome prechádza aj spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj spoluvlastnícke alebo iné spoločné práva k pozemku, prípadne ďalšie práva a povinnosti spojené s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru.

Podľa § 13 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku.

Podľa § 13 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných   zariadení   domu,   príslušenstva   a   pozemku   sa   nemôžu   dožadovať   zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka.

Podľa   §   14   ods.   1   zákona   o   vlastníctve   bytov   vlastník   bytu   alebo   nebytového priestoru   v   dome   má právo   a povinnosť zúčastňovať sa   na správe   domu   a hlasovaním rozhodovať   ako   spoluvlastník   o   spoločných   častiach   domu   a   spoločných   zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.

Podľa § 14 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje   nadpolovičnou   väčšinou   hlasov   všetkých   vlastníkov   bytov   a   nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených; to neplatí, ak ide o hlasovanie podľa odseku 3...

Podľa   §   14   ods.   4   zákona   o   vlastníctve   bytov   prehlasovaný   vlastník   bytu   alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní podľa odsekov 2 a 3 nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.

Podľa   § 14 ods.   5 zákona o vlastníctve bytov za každý   byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome alebo spoluvlastníci jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome...

Spoločné   časti   domu,   spoločné   zariadenia   domu   a   jeho   príslušenstvo   sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Inštitút podielového   spoluvlastníctva   upravuje   aj   Občiansky   zákonník   (ako   generálny   právny predpis)   v §   137 až §   142.   Z hľadiska   posudzovania   návrhu   okresného   súdu   považuje ústavný súd za relevantné najmä ustanovenia § 137 ods. 1 a 2, § 139 ods. 1, 2 a 3, ako aj § 141 ods.   1 a §   142 ods.   1 Občianskeho   zákonníka, z ktorých   možno vyvodiť   jednak spoločné   znaky,   ale   najmä   rozdiely   medzi   všeobecnou   právnou   úpravou   podielového spoluvlastníctva a špeciálnou právnou úpravou obsiahnutou v zákone o vlastníctve bytov, ktorá zohľadňuje špecifické črty inštitútu spoluvlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu a jeho príslušenstvu, ako aj ich spoluvlastníctvo, resp. iné spoločné práva k príslušnému pozemku (najmä § 13 ods. 1 a 2 a § 19 a nasl. zákona o vlastníctve bytov).

Okresný súd namieta nesúlad napadnutých ustanovení zákona o vlastníctve bytov s čl.   1   ods.   1   (v   petite   návrhu   je   síce   označené   celé   ustanovenie   čl.   1   ods.   1   ústavy, z hľadiska vecnej argumentácie ale zjavne vyplýva, že okresný súd namieta len nesúlad s čl. 1 ods. 1 prvou vetou ústavy, pozn.), s čl. 20 ods. 1 (v petite návrhu je síce označené celé ustanovenie čl. 20 ods. 1 ústavy, z hľadiska vecnej argumentácie ale zjavne vyplýva, že okresný   súd   namieta   len   nesúlad   s   čl.   20   ods.   1   prvou   a   druhou   vetou   ústavy,   pozn.) a s čl. 20 ods. 4 ústavy.

Podľa   čl.   1   ods.   1   prvej   vety   ústavy   Slovenská   republika   je   zvrchovaný, demokratický a právny štát.

Podľa čl. 20 ods. 1 prvej a druhej vety ústavy každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu.

Podľa čl. 20 ods. 4 ústavy vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva je   možné   iba   v   nevyhnutnej   miere   a   vo   verejnom   záujme,   a   to   na   základe   zákona a za primeranú náhradu.

IV.

Posúdenie námietok okresného súdu a právne závery ústavného súdu

IV.1 K námietke nesúladu napadnutých ustanovení zákona o vlastníctve bytov s čl. 1 ods. 1 ústavy

Podstata   argumentácie,   z   ktorej   okresný   súd   vyvodzuje právny   záver   o   nesúlade napadnutých ustanovení zákona o vlastníctve bytov s čl. 1 ods. 1 ústavy, spočíva v tvrdení, že tieto sú navzájom protirečivé, keďže na jednej strane § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov   vyžaduje   na   prijatie   rozhodnutia   v taxatívne   vymedzených   veciach,   konkrétne na prijatie rozhodnutia „o úvere a zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe a nadstavbe bytov alebo   nebytových   priestorov   v dome   a o zmene   formy   výkonu   správy“,   súhlas dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ale na druhej strane sa takýto súhlas nevyžaduje (výslovne) na samotné uzatváranie zmluvy o vstavbe a nadstavbe v dome,   ktoré je upravené v §   21 a § 22 zákona o   vlastníctve   bytov.   Toto protirečenie   spôsobuje   podľa   okresného   súdu   interpretačné   a   aplikačné   problémy   a vyvoláva stav právnej neistoty, „čo je v rozpore s princípom právneho štátu“, a teda s čl. 1 ods. 1 ústavy.

Obsah ústavného princípu právneho štátu, ktorý je vyvoditeľný z čl. 1 ods. 1 prvej vety ústavy, a tiež obsah princípu právnej istoty, ktorý tvorí integrálnu súčasť generálneho princípu právneho štátu, sa v judikatúre ústavného súdu formuje dlhodobo. Pri posudzovaní namietaného nesúladu napadnutých ustanovení zákona o vlastníctve bytov s čl. 1 ods. 1 ústavy ústavný súd považuje za potrebné poukázať na niektoré právne názory vyjadrené v jeho doterajšej judikatúre, ktoré sú relevantné na formovanie právneho záveru ústavného súdu k právnemu problému vyplývajúcemu z návrhu okresného súdu.

Ústavný súd sa vo svojej judikatúre viackrát vyjadril k ústavným požiadavkám na tvorbu   zákonov   a iných   právnych   prepisov   vyvoditeľným   predovšetkým   z   čl.   1   ods.   1 ústavy. Už vo veci vedenej pod sp. zn. PL. ÚS 32/95 uviedol, že princíp právneho štátu sa v tvorbe   zákona   dodrží   vtedy,   ak   prijatý   zákon   je v   súlade   so   všetkými   ustanoveniami ústavy, ktoré sú vo významovej a príčinnej súvislosti so vzťahom upraveným zákonom.

K ústavným limitom pri tvorbe zákonov sa ústavný súd vyjadril aj vo veci vedenej pod sp. zn. PL. ÚS 29/05, keď vyslovil, že zásadnou požiadavkou v právnom štáte je, aby zákonodarca jasne vyjadril svoju základnú myšlienku, cieľ a účel svojho zákonodarného zámeru. Demokraticky legitimovaný zákonodarca má priestor na uváženie, je však viazaný ústavou   a   predovšetkým   úpravou   základných   práv   a   slobôd,   z   čoho   vyplýva,   že   musí rešpektovať tieto vonkajšie hranice svojej činnosti. Čím intenzívnejšie zákon, resp. určité ustanovenie zákona zasahuje do oblasti základných práv alebo slobôd, tým väčšie nároky treba klásť na precíznosť jeho úpravy, resp. na úpravu jeho jednotlivých ustanovení.

Základné východisko k princípu právnej istoty ako integrálnej súčasti generálneho princípu právneho štátu garantovaného čl. 1 ods. 1 prvou vetou ústavy ústavný súd vyjadril napr. v konaní vedenom pod sp. zn. II. ÚS 48/97, v ktorom uviedol, že tento spočíva okrem iného v tom, že všetky subjekty práva môžu odôvodnene očakávať, že príslušné štátne orgány budú konať a rozhodovať podľa platných právnych predpisov, že ich budú správne vykladať a aplikovať.

Ústavný   súd   vo   svojej   judikatúre   formuloval   aj   právne   názory   k   obsahovým súčastiam princípu právnej istoty. Vo veci vedenej pod sp. zn. PL. ÚS 15/98 ústavný súd uviedol, že s uplatňovaním princípu právnej istoty v právnom štáte sa spája požiadavka všeobecnosti, platnosti, trvácnosti, stability, racionálnosti a spravodlivého obsahu právnych noriem.   Integrálnou   súčasťou   princípu   právnej   istoty   je   aj   dôvera   občanov   v   právny poriadok (m. m. napr. PL. ÚS 36/95, PL. ÚS 37/99 atď.). Právna istota a predovšetkým právna istota ex ante (vopred) vychádza z predvídateľnosti rozhodnutí orgánov verejnej moci, pričom pre občanov, iné fyzické osoby a právnické osoby predstavuje princíp právnej istoty   predovšetkým   ich   orientačnú   istotu,   od   ktorej   sa   odvíja   aj   ich   dôvera   v   právny poriadok.   Občianska   sloboda   ako   imanentný   znak   demokratického   a   právneho   štátu vyžaduje   spoľahlivosť   právneho   poriadku,   pretože   sloboda   znamená   predovšetkým možnosť usporiadať si život podľa vlastných predstáv.

Svoje právne názory k princípu právnej istoty sa ústavný súd pokúsil sumarizovať vo veci vedenej pod sp. zn. PL. ÚS 29/05, keď uviedol, že príkaz právnej istoty má rôzne stránky; jeho súčasťou je najmä príkaz určitosti zákona, resp. iných všeobecne záväzných právnych predpisov, zákaz spätnej časovej pôsobnosti zákonov (zákaz retroaktivity), ako aj príkaz   ochrany   dôvery   občanov   (resp.   fyzických   osôb   a   právnických   osôb)   v   právny poriadok.

Z hľadiska veci posudzovanej v tomto konaní je relevantný najmä právny názor týkajúci   sa   príkazu   dostatočnej   určitosti   zákonov   (ako   aj   iných   všeobecne   záväzných právnych predpisov), podľa ktorého tento príkaz „síce nevyžaduje od zákonodarcu, aby dôkladne a so všetkými podrobnosťami opísal všetky ním predpokladané skutkové stavy. Zákon totiž nie je zdrojom hotových odpovedí na všetky skutkové stavy, ktoré nastanú počas jeho uplatňovania v spoločenskej praxi. Preto nevyhnutne obsahuje tak otvorené, ako aj zakryté priestory určené na konkretizáciu v právno-aplikačnej praxi. Zákonodarca je však povinný formulovať ním vydávané právne predpisy s takou vysokou mierou určitosti, aká je v danom prípade možná so zreteľom na účel a osobité črty právnej úpravy, ako aj ústavné limity.“.

Rozvíjajúc citované ústavný súd ďalej vo veci vedenej pod sp. zn. PL. ÚS 29/05 uviedol, že „Pri používaní neurčitých   právnych pojmov je zákonodarca so zreteľom na princíp právnej istoty vyplývajúci z čl. 1 ods. 1 prvej vety ústavy obmedzený. Z hľadiska skutkových predpokladov a obsahu príslušnej právnej úpravy musí zákonodarca koncipovať a formulovať zákon a v ňom obsiahnuté právne normy tak, aby zodpovedali požiadavkám jasnosti,   prehľadnosti   a   justiciability   (jeho   právnej   vykonateľnosti   a   uplatniteľnosti zo strany orgánov verejnej moci aplikujúcich právnu normu, t. j. najmä súdov, ale i iných orgánov verejnej moci), ktoré vyplývajú z princípu právneho štátu.“. V nadväznosti na tieto východiská ústavný súd v tejto veci poukázal aj na svoj právny názor vyslovený už v konaní vedenom pod sp. zn. PL. ÚS 19/98, podľa ktorého „Požiadavkou právnej istoty je, aby zákony v právnom štáte boli pochopené dostatočne a aby umožňovali ich adresátom urobiť si   aspoň   predstavu   o   svojej   právnej   situácii.   Nejasnosť,   viacvýznamovosť   a   vágnosť pojmu... vytvára stav právnej neistoty, čím sa dostáva do rozporu s čl. 1 ústavy.“.

Citované   právne   názory   ústavného   súdu   korešpondujú   aj   s   právnymi   názormi Európskeho súdu   pre   ľudské   práva   (ďalej   len „ESĽP“),   ktorý   vo   svojej   judikatúre   tiež formuloval požiadavky na obsah vnútroštátneho zákona z hľadiska jeho určitosti (presnosti) a predvídateľnosti, teda požiadavky tvoriace obsah princípu právnej istoty. Vo veci Maestri v.   Taliansko   (sťažnosť č.   39748/98,   rozsudok   zo 17.   februára   2004,   § 30)   napr.   ESĽP uviedol,   že   „Zákon   by   mal   byť   prístupný   pre   tých,   ktorých   sa   týka,   a   formulovaný s náležitou   presnosťou   tak,   aby,   ak   je   to   potrebné   pri   náležitom   poučení,   bolo   možné predvídať v rozsahu, ktorý je primeraný okolnostiam, následky, ktoré môžu nastať za danej situácie.“ [pozri tiež The Sunday Times v. Spojené kráľovstvo (č. 1), rozsudok z 26. apríla 1979,   séria   A,   č.   30,   s.   31].   V   nadväznosti   na citované ESĽP   v   tej   istej   veci   zároveň zdôraznil (§ 49), že „Stupeň presnosti vnútroštátnej legislatívy, ktorá nemôže v žiadnom prípade upravovať všetky prípady, závisí do značnej miery od obsahu predpisu, o ktorý ide; od oblasti, do ktorej predpis patrí, a na počte a postavení tých, ktorým je predpis adresovaný (pozri tiež Hashman a Harrup v. Spojené kráľovstvo, sťažnosť č. 25594/94, § 31, ESĽP, 1999-VIII).

Vo veci Rekvényi v. Maďarsko (sťažnosť č. 25390/94, rozsudok z 20. mája 1999, § 34)   ESĽP   uviedol,   že jednou   z podmienok,   ktorá   patrí   do   obsahu   výrazu   „stanovené zákonom“, je predvídateľnosť. Predpis preto nemôže byť považovaný za „zákon“, pokiaľ nie je formulovaný s náležitou presnosťou tak, aby umožnil osobe upraviť svoje správanie, t.   j.   musí   jej   byť   umožnené   –   ak   je   to   nevyhnutné   s   náležitou   pomocou   –   predvídať v rozsahu,   ktorý   je primeraný okolnostiam,   následky   spojené s   určitým   konaním.   Tieto následky nemusia byť predvídateľné s absolútnou presnosťou. Prax ukazuje, že takýto stav je nedosiahnuteľný. Zatiaľ čo istota je veľmi žiaduca, môže v praxi priniesť nadbytočnú rigidnosť,   pričom   zákon   musí   mať schopnosť   držať   krok   s   meniacimi   sa   okolnosťami. Mnoho   zákonov   je   nevyhnutne   formulovaných   výrazmi,   ktoré   sú   viac   či   menej   vágne a ktorých   výklad a   aplikácia   sú   otázkami praxe   [k   tomu   pozri   tiež   The   Sunday   Times v. Spojené kráľovstvo (č. 1), rozsudok z 26. apríla 1979, séria A, č. 30, s. 31, § 49; alebo tiež Kokkinakis v.   Grécko,   rozsudok   z 25.   mája 1993,   séria   A,   č.   260-A,   s.   19,   § 40. Rozhodovacia   právomoc   zverená   súdom   je   určená   na   to,   aby   „rozptýlila“   takéto pochybnosti   týkajúce   sa   výkladu   (pozri   tiež   Cantoni   v.   Francúzsko,   rozsudok z 15. novembra 1996, p. 1628, § 32)].

Ústavný súd, aplikujúc uvedené právne názory na posudzovanú vec, konštatuje, že z dikcie § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov zjavne vyplýva, že k rozhodnutiu o úvere a o zabezpečení   úveru,   o   zmluve   o   vstavbe   alebo   nadstavbe   bytov   alebo   nebytových priestorov   v   dome   a   o   zmene   formy   výkonu   správy   sa   vyžaduje   súhlas   dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ide o ustanovenie, ktoré je dostatočne určité, jasné a zrozumiteľné, a preto samo osebe nepochybne spĺňa požiadavky vyvoditeľné   z   čl.   1   ods.   1   prvej   vety   ústavy   vo   väzbe na   okresným   súdom   namietané porušenie princípu   právnej istoty   ako integrálnej súčasti   generálneho princípu   právneho štátu.

Vo vzťahu k § 21 a § 22 zákona o vlastníctve bytu okresný súd v súvislosti so svojím tvrdením o ich nesúlade s čl. 1 ods. 1 prvou vetou ústavy argumentuje tým, že sa do ich obsahu (na rozdiel od § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov) „pri samotnom uzatváraní zmluvy   o   vstavbe...   už   väčšinový   princíp   nepremietol“ (§   21   a   §   22,   pozn.),   a   preto „vyvolávajú   stav   právnej   neistoty,   čo   je   v   rozpore   s   princípom   právneho   štátu“. Argumentácia   okresného   súdu   vyznieva   na   prvý   pohľad   nezrozumiteľne,   možno   ju   ale identifikovať cez účel a obsah ustanovení § 21 a § 22 zákona o vlastníctve bytov.

Účelom § 21 a § 22 zákona o vlastníctve bytov je vymedziť obsah zmlúv o výstavbe, vstavbe a nadstavbe domu, a to predovšetkým ustanovením

- okruhu účastníkov takýchto zmlúv (§ 21 ods. 1 a vo vzťahu k zmluvám o vstavbe a nadstavbe domu tiež § 22 ods. 2 prvá veta),

- obsahových náležitostí takýchto zmlúv [najmä § 22 ods. 1, 2 (druhá veta), 3 a 5, ale tiež § 21 ods. 2] a ich príloh (§ 22 ods. 6),

- ako aj ustanovením požiadavky ich zápisu do katastra nehnuteľností (§ 21 ods. 3) ako zákonnej podmienky ich platnosti.

Z § 21 ods. 1 prvej vety zákona o vlastníctve bytov vyplýva, že účastníkmi zmluvy o vstavbe   a   nadstavbe   domu   sú   doterajší   vlastníci   bytov   a   nebytových   priestorov a stavebníci,   pričom   toto   ustanovenie   je   pre   prípad,   že   vstavbou   a   nadstavbou   vzniknú v dome nové byty alebo nebytové priestory, ešte konkretizované prvou vetou § 22 ods. 2, v zmysle ktorej v takomto prípade uzatvára zmluvu o vstavbe a tiež zmluvu o nadstavbe so stavebníkom vlastník domu alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.

Z   ustanovení   §   21   ods.   1   prvej   vety   a §   22   ods.   2   prvej   vety   síce   vyplýva,   že zmluvnou stranou zmluvy o vstavbe a nadstavbe sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v   dome,   nie   je   v   nich   ale   výslovne   ustanovené,   či   ide   o   všetkých   vlastníkov   bytov a nebytových priestorov alebo len tých, ktorí vyslovili so zmluvou o vstavbe (nadstavbe) súhlas v hlasovaní podľa § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov.1 Práve na túto skutočnosť 1 K tejto otázke existujú rozdielne názory aj v právnej teórii (porovnaj k tomu napr. na jednej strane názory vyjadrené v článku VALKO, E. – MILKOVÁ, A. K niektorým problémom uzatvárania zmlúv o vstavbe a nadstavbe podľa zákona č. 182/1993 Z. z. In: Bulletin slovenskej advokácie, č. 2, 2003, s. 62 – 70, s názorom vyjadreným napr. v článku VOJČÍK, P. Väčšina nestačí, súhlasiť musia všetci. In: Bulletin slovenskej advokácie, č. 2, 2003, s. 71 – 72).(zrejme) upozorňuje vo svojom návrhu okresný súd a považuje ju za takú závažnú, že z nej vyvodzuje nesúlad označených ustanovení zákona o vlastníctve bytov s čl. 1 ods. 1 prvou vetou ústavy.

Naznačený problém má podľa názoru ústavného súdu len interpretačný charakter, t. j. možno ho odstrániť uplatnením metódy logického výkladu. Ústavný súd zastáva názor, že jednou zo zmluvných strán zmluvy o vstavbe a nadstavbe síce musia byť všetci vlastníci bytov   a nebytových   priestorov   (keďže   zmluva   sa   týka   ich   spoluvlastníckych   podielov k spoločným častiam domu), ale z toho nemožno automaticky vyvodiť, že všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov musia s takouto zmluvou súhlasiť a svoj súhlas vyjadriť aj podpisom takejto zmluvy, keďže k jej riadnemu uzatvoreniu postačuje prejav vôle vlastníkov bytov a nebytových priestorov vykonaný spôsobom, ktorý ustanovuje § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov [totožný názor zastáva aj vláda (pozri časť II.2 tohto nálezu), ktorá navyše poukazuje v tejto súvislosti aj na Občiansky zákonník, v zmysle ktorého nemusia zmluvu podpísať všetci účastníci, keďže existuje spôsob zastupovania, napr. advokátom, zákonným zástupcom alebo splnomocneným zástupcom, pozn.].

Tento   záver   možno   vyvodiť   zo   vzájomného   vzťahu   medzi   §   14   ods.   3   zákona o vlastníctve bytov a § 21 a § 22 zákona o vlastníctve bytov. Samotné uzatvorenie zmluvy o vstavbe a nadstavbe totiž organicky nadväzuje na rozhodnutie prijaté podľa § 14 ods. 3 zákona   o   vlastníctve   bytov   (je   jeho   právnym   dôsledkom),   ktoré   zaväzuje   všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov bez ohľadu na to, či s ním pri hlasovaní vyslovili súhlas, resp. sa takéhoto hlasovania nezúčastnili.

Z obsahu a účelu ustanovenia § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov možno podľa názoru ústavného súdu logicky vyvodiť, že na samotné uzatvorenie zmluvy o vstavbe (a tiež zmluvy   o   nadstavbe)   nie   je   potrebný   súhlas   všetkých   vlastníkov   bytov   a   nebytových priestorov   (vyjadrený   podpisom   takejto   zmluvy),   pretože   v   opačnom   prípade   by   toto ustanovenie   zákona   o   vlastníctve   bytov   bolo   nadbytočné,   nezmyselné a   nevykonateľné, keďže platne (zákonom ustanoveným spôsobom) prijaté rozhodnutie dvojtretinovej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov by prakticky nevyvolávalo žiadne právne účinky. Rovnako možno v prospech uvedeného výkladu logicky argumentovať tiež § 14 ods. 4 zákona   o   vlastníctve   bytov,   ktorý   ustanovuje   právo   prehlasovaných   vlastníkov   bytov a nebytových priestorov namietať rozhodnutie dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov prijaté   podľa   §   14   ods.   3   tohto   zákona   na   všeobecnom   súde   (podrobnejšie   k   ústavne konformnej   interpretácii   §   14   ods.   4   zákona   o   vlastníctve   bytov   pozri   časť   IV.2   tohto nálezu). Priznanie tohto práva by totiž nemalo žiadny význam, ak by rozhodnutie väčšiny vlastníkov prijaté podľa § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov nebolo možné vykonať vzhľadom na absenciu súhlasu prehlasovaných vlastníkov vyjadreného podpisom zmluvy o vstavbe, resp. nadstavbe domu.

Sumarizujúc dosiaľ   uvedené,   ústavný   súd   konštatuje,   že zákonodarca   síce   mohol ustanovenia § 21 a § 22 zákona o vlastníctve bytov formulovať jednoznačnejšie, ale aj z ich platného znenia možno v spojení s § 14 ods. 3 tohto zákona identifikovať jeho úmysel a na tomto základe vyvodiť logické závery pre aplikačnú prax. Pre rozhodnutie ústavného súdu o nesúlade napadnutých ustanovení zákona o vlastníctve bytov s čl. 1 ods. 1 prvou vetou ústavy nepostačuje zistenie, že zákonodarca mohol vyjadriť svoj úmysel aj kvalitnejšie, ak jeho úmysel možno spoľahlivo vyvodiť uplatnením štandardných metód výkladu právnych noriem.   Úlohou   ústavného   súdu   v   konaní   podľa   čl.   125   ods.   1   ústavy   totiž   nie   je posudzovanie legislatívnej perfektnosti zákonov a iných všeobecne záväzných právnych predpisov ani „vylepšovanie“ ich legislatívnej kvality (m. m. IV. ÚS 325/08).

Na tomto základe ústavný súd dospel k záveru, že ustanovenia § 21 a § 22 v spojení s § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov nie sú v rozpore s čl. 1 ods. 1 prvou vetou ústavy.

IV.2 K námietke nesúladu napadnutých ustanovení zákona o vlastníctve bytov s čl. 20 ods. 1 a 4 ústavy

Okresný   súd   namieta   rozpor   napadnutých   ustanovení   zákona   o   vlastníctve   bytov s čl. 20   ods.   1   a   4   ústavy   na   základe   argumentácie,   v   zmysle   ktorej   rozhodnutie dvojtretinovej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa § 14 ods. 3 tohto zákona   predstavuje   neprípustný   zásah   do   vlastníctva   prehlasovaných   vlastníkov,   keďže „rozhodnutie väčšiny nie je žiadnym z právom upravených spôsobov nadobudnutia a straty vlastníckeho práva a tiež nejde ani o zákonnú úpravu núteného obmedzenia vlastníckeho práva v zmysle čl. 20 ods. 4 Ústavy SR“. Okresný súd sa v tejto súvislosti domáha, aby ústavný súd posúdil, či „uplatňovanie väčšinového princípu pri rozhodovaní o zmluvách o vstavbe je ústavne ospravedlniteľným zásahom, resp. dovoleným obmedzením vlastníka bytu s nakladaním s predmetom jeho spoluvlastníctva spoločných častí domu a spoločných zariadení...“.

Aj pred samotným preskúmaním námietky nesúladu napadnutých ustanovení zákona o vlastníctve bytov s čl. 20 ods.   1 a 4 ústavy ústavný súd považuje za vhodné najprv poukázať   na   svoju   doterajšiu   judikatúru   k   označeným   ustanoveniam   ústavy,   ktorá   je relevantná vo vzťahu k argumentácii uplatnenej v návrhu okresného súdu. Pri tomto postupe sa ústavný súd v prvom rade sústredil na jej kontext s právami vyplývajúcimi z čl. 20 ods. 1 ústavy.

Ustanovenia   čl.   20   ods.   1   prvej   a   druhej   vety   ústavy   garantujú   každému   právo vlastniť majetok (vlastnícke právo), ako aj právo na ochranu vlastníckeho práva (majetku). „Ústava   Slovenskej   republiky   samotná   nedefinuje,   čo   je   obsahom   vlastníckeho   práva, pretože   sa   odvoláva   na   jeho   zákonný   obsah,   t.   j.   obsah   ustanovený   zákonom.“ (PL. ÚS 38/95)

K obsahu vlastníckeho   práva   sa   ústavný   súd vyjadril   napr. vo   veci   vedenej   pod sp. zn. II. ÚS 8/97, keď v zhode s dikciou § 123 Občianskeho zákonníka uviedol: „Vlastník je   oprávnený   predmet   svojho   vlastníctva   držať,   užívať,   požívať   jeho   plody   a   úžitky a nakladať s ním.“

Z čl. 20 ods. 1 druhej vety ústavy explicitne vyplýva, že vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký obsah a ochranu. Ústavný súd vo vzťahu k tejto časti označeného ustanovenia ústavy uviedol, že z neho „nemožno urobiť záver, že všetci vlastníci majú absolútne rovnaké práva a povinnosti vyplývajúce im z vlastníckeho vzťahu. V prípade, že však   ide   o   veci,   ktoré   môžu   byť   predmetom   vlastníctva   rôznych   subjektov   (napríklad fyzických   osôb,   právnických   osôb),   všetci   musia   mať   rovnaké   zákonom   určené   práva a povinnosti bez ohľadu na povahu vlastníka.“ (PL. ÚS 38/95). V nadväznosti na tento právny názor ústavný súd vo veci vedenej pod sp. zn. PL. ÚS 26/00 uviedol, že „Ústava v čl.   20   ods.   1   neustanovuje   absolútne   rovnaký   obsah   vlastníckeho   práva   všetkých vlastníkov ku všetkým veciam, ktoré môžu byť predmetom vlastníctva. Ustanovuje však rovnaký zákonom ustanovený obsah svojho vlastníckeho práva. Z uvedeného vyplýva, že vlastníci druhovo rovnakej veci musia mať rovnaký zákonom ustanovený obsah svojho vlastníckeho práva.“.

V nadväznosti na uvedené právne názory ústavný súd zdôrazňuje, že v posudzovanej veci treba zohľadňovať, že v nej nejde o preskúmavanie práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov k ich individuálnemu vlastníctvu, ale ich práv spojených s ich spoluvlastníctvom k   spoločným   častiam   domu,   k   spoločným   zariadeniam   domu   a spoločným   nebytovým priestorom,   resp.   spoluvlastníctvom   alebo   inými   spoločnými   právami   k   pozemku.   Už v Občianskom zákonníku ako všeobecnom vnútroštátnom právnom predpise upravujúcom vlastnícke vzťahy je obsah spoluvlastníctva upravený inak (pozri § 136 a nasl. Občianskeho zákonníka),   ako   obsah   individuálneho   vlastníctva,   pričom   navyše   ustanovenia   zákona o vlastníctve   bytov   upravujúce   obsah   spoluvlastníctva   vlastníkov   bytov   a   nebytových priestorov   k spoločným častiam domu   majú charakter špeciálnej úpravy (lex specialis), a preto ich uplatnenie má v zmysle všeobecnej právnej zásady lex specialis derogat lex generalis prednosť pred uplatnením všeobecných ustanovení o spoluvlastníctve, ktoré sú obsiahnuté   v   Občianskom   zákonníku.   Z   uvedeného   hľadiska   sa   ústavný   súd   v   plnom rozsahu stotožňuje s právnym záverom obsiahnutým vo vyjadrení vlády, podľa ktorého „Spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu je, so zreteľom na jeho vznik a možnosti s ním nakladať, spoluvlastníctvom sui generis.“.

Špecifické črty spoluvlastníctva podľa zákona o vlastníctve bytov vyplývajú z úpravy obsiahnutej v § 13 až §   15   zákona o vlastníctve   bytov.   Z   hľadiska   podstaty   námietok okresného súdu je dôležité poukázať najmä na spôsoby rozhodovania o veciach, ktoré patria do spoluvlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov k spoločným častiam domu. Zákon o vlastníctve bytov rozlišuje medzi (bežným) rozhodovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14 ods. 2 tohto zákona a kvalifikovaným rozhodovaním (o taxatívne vymedzených veciach) dvojtretinovou väčšinou   hlasov všetkých   vlastníkov bytov a nebytových   priestorov,   pričom   žiadny iný spôsob rozhodovania už tento zákon neupravuje.

Absolútna,   resp.   prinajmenšom   dôslednejšia   ochrana   každého   vlastníka (spoluvlastníka)   bytu   alebo   nebytového   priestoru   pri   rozhodovaní   o   veciach   tvoriacich predmet spoluvlastníctva by sa legislatívnou cestou mohla naplniť len tak, že by zákon o vlastníctve bytov vyžadoval, aby sa v určitých veciach mohli rozhodnutia prijímať len jednomyseľne, t.   j. hlasmi všetkých   vlastníkov   bytov   a   nebytových   priestorov   v   dome. Ústavný   súd   sa   v   tejto   súvislosti   stotožňuje   s argumentáciou   obsiahnutou   vo   vyjadrení národnej   rady,   v   zmysle   ktorej   by „takáto   úprava   mohla   reálne   viesť   k   ohrozeniu vlastníckeho práva tých vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov, v záujme ktorých by bolo prijatie určitého rozhodnutia, ktoré by pri požiadavke jednomyseľnosti iný vlastník zablokoval“.   Rozvíjajúc   túto   argumentáciu,   ústavný   súd   konštatuje,   že   právna   úprava, v zmysle   ktorej   by   sa   k niektorým   rozhodnutiam   vyžadoval   súhlas   všetkých   vlastníkov bytov   a   nebytových   priestorov   v   dome,   by   vo   svojej   podstate   mohla   smerovať k spochybneniu   koncepčných   základov   inštitútu   spoluvlastníctva   k   spoločným   častiam domu podľa zákona o vlastníctve bytov, keďže by vo svojich dôsledkoch bola spôsobilá zabrániť jeho funkčnosti, vzhľadom na nemožnosť dospieť ku konsenzu vo veciach, ktoré sú nevyhnutné na zabezpečenie kľúčovej funkcie bytového domu (riadne užívanie bytov a nebytových priestorov), napr. v prípade potreby rozhodnúť o prijatí úveru na nevyhnutné opravy a pod. Ústavný súd v tejto súvislosti poukazuje aj na dikciu čl. 20 ods. 3 ústavy, podľa ktorej „Vlastníctvo zaväzuje. Nemožno ho zneužiť na ujmu práv iných...“, z ktorej možno vyvodiť požiadavku, aby každý vlastník bytu, resp. nebytového priestoru v dome nezneužíval svoje práva vyplývajúce zo spoluvlastníctva spoločných častí domu na úkor ostatných   vlastníkov   bytov   a nebytových   priestorov   v dome,   ktorí   majú   k spoločným častiam domu rovnaké práva a povinnosti. Vychádzajúc z uvedeného, možno konštatovať, že citovaná ústavná úprava zjavne pôsobí v prospech okresným súdom napadnutej právnej úpravy rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov o veciach patriacich do ich spoluvlastníctva k spoločným častiam domu.

Z hľadiska ústavnej akceptovateľnosti napadnutej právnej úpravy (vo väzbe na čl. 20 ods. 1 ústavy) ústavný súd ale považuje za kľúčový (už citovaný) § 14 ods.   4 zákona o vlastníctve   bytov   a   nebytových   priestorov,   z ktorého   možno   vyvodiť,   že   prehlasovaní vlastníci bytov alebo nebytových priestorov sa môžu vo vzťahu k rozhodnutiam ostatných vlastníkov   bytov   alebo nebytových   priestorov   (bez   ohľadu   na to,   či   išlo   o   rozhodnutie prijaté   nadpolovičnou   alebo   dvojtretinovou   väčšinou   všetkých   vlastníkov   bytov a nebytových   priestorov)   domáhať   súdnej   ochrany,   t.   j.   majú   procesný   prostriedok   na zabezpečenie ochrany svojich práv.

V naznačenom kontexte ústavný súd poukazuje na skutočnosť, že právo na ochranu vlastníctva podľa čl. 20 ods. 1 ústavy síce neobsahuje explicitnú procedurálnu ochranu, ale jeho autentická ochrana znamená, že procedurálna ochrana je v ňom implikovaná. Ústavný súd už v náleze sp. zn. I. ÚS 23/01 uviedol, že slovné spojenie „právo na ochranu“, ktoré je použité   aj   v   čl.   20   ods.   1   ústavy,   implikuje   v   sebe   aj   potrebu   minimálnych   garancií procesnej povahy, ktoré sú ustanovené priamo v čl. 20 ods. 1 ústavy a ktorých nedodržanie môže mať za následok jeho porušenie (popri porušení základného práva na súdnu a inú právnu   ochranu podľa   čl.   46   a nasl.   ústavy).   Implicitnú   procesnú   ochranu ústavný   súd potvrdil aj v ďalších nálezoch — sp. zn. III. ÚS 328/05 či sp. zn. III. ÚS 117/06. Uvedený právny názor ústavný súd formuloval v zhode s judikatúrou ESĽP k čl. 1 Dodatkového protokolu k Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd, v zmysle ktorej tento článok   implikuje,   že   každý   zásah   do   práva   na   pokojné   užívanie   majetku   musí   byť sprevádzaný   procedurálnymi   garanciami   umožňujúcimi   jednotlivcom   rozumnú   možnosť predložiť   ich   vec   pred   orgán   verejnej   moci   pre   účely   efektívneho   domáhania   sa preskúmania zásahu (Hentrich v. France, sťažnosť č. 13616/88, rozsudok z 22. septembra 1994, § 40 a nasl.).

Nesúlad   §   14   ods.   4   zákona   o vlastníctve   bytov   s ústavou,   príp.   kvalifikovanou medzinárodnou zmluvou síce okresný súd vo svojom návrhu nenamieta, ale v súvislosti s hľadaním odpovede na otázku, či je § 14 ods. 3 v spojení s príslušnými ustanoveniami § 21 a § 22 zákona o vlastníctve bytov ústavne konformný s právom na ochranu vlastníctva vyplývajúcim z čl. 20 ods. 1 ústavy, je nevyhnutné posúdiť, či právna úprava obsiahnutá v § 14   ods.   4   zákona   o vlastníctve   bytov   je   spôsobilá   efektívne,   a teda   ústavne akceptovateľným spôsobom chrániť práva prehlasovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ústavný súd pritom vychádza z už akcentovanej požiadavky, v zmysle ktorej treba právne normy interpretovať a aplikovať v ich vzájomnej príčinnej súvislosti).

Ešte   pred   posúdením   tejto   otázky   ústavný   súd   považuje   za   potrebné   poukázať na postupný vývoj právnej úpravy ochrany prehlasovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov   obsiahnutej   v zákone   o vlastníctve   bytov.   Podľa   úpravy   platnej   a účinnej do 30. júna   2004   sa   právna   ochrana   prehlasovaných   vlastníkov   bytov   a nebytových priestorov zabezpečovala predovšetkým prostredníctvom § 14 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov,   ktorý   znel   takto:   „Pri   hlasovaní   sa   rozhoduje   nadpolovičnou   väčšinou   hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, inak je rozhodnutie neplatné; za každý   byt   a nebytový   priestor   v   dome   má   vlastník   jeden   hlas.   Ak   ide   o   dôležité rozhodnutie týkajúce sa spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a   priľahlého   pozemku,   môžu   sa   prehlasovaní   vlastníci   bytov   a   nebytových   priestorov v dome obrátiť na súd, aby o veci rozhodol.“ V tom čase platnú a účinnú úpravu dopĺňal ešte § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov, podľa ktorého „Pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina hlasov alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.“. V nadväznosti na uvedené možno poukázať na skutočnosť, že citovaná právna úprava v tomto   období   v zásade   korešpondovala   všeobecnej   úprave   riešenia   sporov   medzi (podielovými)   spoluvlastníkmi   súvisiacimi   s ich   spoluvlastníckymi   právami   k spoločnej veci,   ktorá   je   obsiahnutá   v Občianskom   zákonníku.   Podľa   §   139   ods.   3   Občianskeho zákonníka   „Ak   ide   o dôležitú   zmenu   spoločnej   veci,   môžu   prehlasovaní   spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.“. Pre úplnosť sa žiada tiež poukázať na § 139 ods. 2 Občianskeho   zákonníka,   podľa   ktorého   „O   hospodárení   so   spoločnou   vecou   rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.“. Z citovaného   vplýva,   že   druhá   veta   §   139   ods.   2   Občianskeho   zákonníka   v zásade zodpovedala v období do 30. júna 2004 v tom čase platnému a účinnému zneniu § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a v súčasnosti v zásade zodpovedá platnému a účinnému zneniu tretej vety § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov.

V súčasnosti platné znenie § 14 ods. 4 prvej vety („Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká.“), ktoré je z hľadiska posúdenia   efektívnosti   právnej   úpravy   ochrany   práv   prehlasovaných   vlastníkov   bytov a nebytových   priestorov   k spoločným   častiam   domu   obsiahnutej   v zákone   o vlastníctve bytov   kľúčové,   sa   stalo   súčasťou   zákona   o vlastníctve   bytov   až na   základe   novelizácie vykonanej zákonom č. 367/2004 Z. z., ktorá nadobudla účinnosť 1. júla 2004, pričom touto novelizáciou bolo zavedené aj rozhodovanie o taxatívne určených veciach dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré sa premietlo do nového znenia   §   14   ods.   3   zákona   o vlastníctve   bytov.   Následne   sa   text   §   14   ods.   4   zákona o vlastníctve   bytov   ešte   doplnil   novelizáciou   vykonanou   zákonom   č.   268/2007   Z.   z., prostredníctvom ktorej sa do jeho textu vložila druhá veta. Uvedená novelizácia nadobudla účinnosť 1. júla 2007, t. j. v súčasnej podobe je označené ustanovenie zákona o vlastníctva bytov účinné až od tohto dňa.

Je nepochybné, že platné a účinné znenie § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov organicky nadväzuje na § 14 ods. 2 a 3 zákona o vlastníctve bytov, t. j. predmetom práva prehlasovaného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru „obrátiť sa... na súd, aby vo veci rozhodol...“ môžu byť len námietky proti rozhodnutiam ostatných vlastníkov prijatým podľa § 14 ods. 2 a § 14 ods. 3 (a pri rešpektovaní v nich ustanovených podmienok) zákona o vlastníctve bytov. Zásadnou v tejto súvislosti je otázka, či môže prehlasovaný vlastník žalobou   podľa   §   14   ods.   4   zákona   o vlastníctve   bytov   namietať len „procesný   aspekt“ rozhodnutia ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov prijatého podľa § 14 ods. 2 alebo § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov (t. j. napr. či bola schôdza vlastníkov, na ktorej bolo   prijaté   namietané   rozhodnutie,   uznášaniaschopná,   či   bola   riadne   zvolaná,   či   boli výsledky   písomného   hlasovania   riadne   overené   a pod.),   alebo   môže   takéto   rozhodnutie namietať   aj   z materiálneho   hľadiska,   t.   j.   aj   (a   najmä)   z hľadiska   toho,   či   jeho   obsah nepredstavuje neprimeraný (zjavne nespravodlivý) zásah do jeho práv vyplývajúcich z jeho spoluvlastníctva k spoločným častiam domu.

Z informácií,   ktoré   si   ústavný   súd   zadovážil   v súvislosti   s prípravou   rozhodnutia o návrhu okresného súdu, vyplýva, že vo vzťahu k výkladu a aplikácii § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov neexistuje jednotná a dostatočne stabilizovaná judikatúra všeobecných súdov (z doterajšej judikatúry ústavného súdu to napr. signalizuje vec vedená pod sp. zn. III. ÚS   362/2011),   pričom   podľa   poznatkov   ústavného   súdu   Najvyšší   súd   Slovenskej republiky v záujme zabezpečenia jeho jednotného výkladu a jednotného používania dosiaľ neprijal stanovisko v zmysle § 22 zákona č. 757/2004 Z. z. o súdoch a o zmene a doplnení niektorých   zákonov   v znení   neskorších   predpisov.   Vzhľadom   na   skutočnosť,   že   výklad a aplikácia § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov v spojení s § 14 ods. 2 a 3, ale tiež § 21 a § 22 zákona o vlastníctve bytov má, už aj vzhľadom na dosiaľ uvedené, nepochybne aj ústavnú   relevanciu   a bezprostredne   súvisí   s posudzovaním   návrhu   okresného   súdu,   je žiaduce, aby sa k jeho ústavne konformnej interpretácii vyjadril v tomto konaní ústavný súd.

Ústavný súd sa vo svojej judikatúre, obdobne ako iné ústavné súdy, uplatňuje zásadu prednosti   ústavne   konformného   výkladu,   ku   ktorej   sa   prvýkrát   výslovne   prihlásil   už v konaní vedenom pod sp. zn. PL. ÚS 15/98, v ktorom uviedol: „Keď právnu normu možno vysvetľovať dvoma spôsobmi, pričom jeden výklad je v súlade s ústavou a medzinárodnými dohovormi podľa čl. 11 ústavy (citovaný právny názor formuloval ústavný súd v čase, keď bol ešte čl. 11 ústavy platný a účinný, pozn.) a druhý výklad je s nimi v nesúlade, nejestvuje ústavný dôvod na zrušenie takej právnej normy. Všetky štátne orgány majú vtedy ústavou určenú   povinnosť   uplatňovať   právnu   normu   v   súlade   s   ústavou.“   Zo   zásady   prednosti ústavne konformného výkladu vyplýva tiež požiadavka, aby v prípadoch, ak pri uplatnení štandardných   metód   výkladu   prichádzajú   do   úvahy rôzne výklady   súvisiacich   právnych noriem,   bol   uprednostnený   ten,   ktorý   zabezpečí   plnohodnotnú,   resp.   plnohodnotnejšiu realizáciu ústavou garantovaných práv fyzických alebo právnických osôb, t. j. všetky orgány verejnej moci sú povinné v pochybnostiach vykladať právne normy v prospech realizácie ústavou garantovaných základných práv a slobôd, resp. ľudských práv a základných slobôd vyplývajúcich   z   kvalifikovanej   medzinárodnej   zmluvy   (m.   m.   II.   ÚS   148/06,   tiež III. ÚS 348/06, IV. ÚS 96/07, IV. ÚS 200/07, IV. ÚS 209/07, IV. ÚS 95/08 atď.), t. j. v danom prípade v prospech práv prehlasovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Vychádzajúc z uvedeného, ústavný súd konštatuje, že v posudzovanom prípade nič nebráni tomu, aby právo prehlasovaného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru „obrátiť sa...   na súd,   aby vo veci   rozhodol...“   garantované prostredníctvom   § 14 ods.   4 zákona o vlastníctve   bytov   bolo   interpretované   v právno-aplikačnej   praxi   materiálne,   t.   j.   aby predmetom žaloby prehlasovaného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru mohli byť nielen námietky smerujúce proti porušeniu zákonom ustanovenej procedúry pri prijímaní rozhodnutí absolútnou väčšinou, resp. dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov, ktoré sa týkajú vecí patriacich do ich spoluvlastníctva podľa § 14 ods. 2 a 3 zákona o vlastníctve bytov, ale aj námietky smerujúce proti obsahu týchto rozhodnutí, t. j. aj námietky, že ide o také rozhodnutie, ktoré predstavuje neprimeraný zásah do   vlastníckych   práv   prehlasovaného   vlastníka   bytu   alebo   nebytového   priestoru k spoločným   častiam   domu,   spoločným   zariadeniam   domu,   spoločným   nebytovým priestorom, príslušenstvu a pozemku. Podporne v prospech tohto záveru možno pripomenúť aj zásadu   priority   materiálneho prístupu   k ochrane ústavnosti,   resp.   ochrane základných práv a slobôd, ktorú ústavný súd štandardne uplatňuje vo svojej judikatúre (pozri napr. IV. ÚS 99/2010, IV. ÚS 196/2011, PL. ÚS 100/2011, III. ÚS 342/2011 atď.).

O žalobe podanej prehlasovaným vlastníkom podľa § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov je oprávnený a aj povinný rozhodnúť nezávislý súd, ktorého kľúčovou úlohou pri rozhodovaní o takejto žalobe je zabezpečiť spravodlivú rovnováhu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov, t. j. starostlivo prihliadať tak na práva a zákonom chránené záujmy tých   vlastníkov   bytov   a   nebytových   priestorov,   ktorí   boli   pri   žalobou   napadnutom rozhodnutí podľa   zákona o vlastníctve bytov prehlasovaní, ako aj na práva   a zákonom chránené záujmy tých, ktorí za napadnuté rozhodnutie hlasovali. Ide o špeciálnu právnu úpravu zodpovedajúcu špecifickým črtám spoluvlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, spoločným nebytovým priestorom a príslušenstvu, ako aj spoluvlastníctva alebo iných spoločných práv k pozemku (§ 19 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov), ktorá vo svojej podstate zodpovedá všeobecnej   právnej   úprave   ochrany   (podielových)   spoluvlastníkov   (§   139   ods.   2   a 3 Občianskeho   zákonníka)   a predstavuje   štandardný   spôsob   právnej   ochrany   súvisiaci s uplatňovaním vlastníckych práv, a preto podľa názoru ústavného súdu neexistuje dôvod na to, aby bol z ústavného hľadiska spochybňovaný.

Vychádzajúc   z   dosiaľ   uvedeného   ústavný   súd   dospel   k   záveru,   že   napadnuté ustanovenia zákona o vlastníctve bytov sú v súlade s čl. 20 ods. 1 ústavy.

V ďalšej časti súdneho prieskumu ústavnosti sa ústavný súd zaoberal preskúmavaním potenciálneho nesúladu napadnutých ustanovení zákona o vlastníctve bytov s čl. 20 ods. 4 ústavy,   pričom   v tejto   súvislosti   považoval   za   nevyhnutné   vyjadriť   sa   v prvom   rade k otázke, či existuje medzi napadnutými ustanoveniami zákona o vlastníctve bytov a čl. 20 ods.   4   ústavy,   ktorý   ustanovuje   ústavný   rámec   inštitútov   vyvlastnenia   a núteného obmedzenia vlastníckeho práva, relevantná príčinná súvislosť, t. j. či napadnuté ustanovenia zákona o vlastníctve bytov ratione materie vôbec súvisia s označeným ustanovením ústavy. Pri posudzovaní tejto otázky ústavný súd vychádzal zo svojej doterajšej judikatúry, ako aj pojmových znakov inštitútu vyvlastnenia, resp. núteného obmedzenia vlastníckeho práva, vymedzovaných právnou doktrínou.

Vyvlastnenie, ako aj nútené obmedzenie vlastníckeho práva predstavuje mocenský zásah štátu do vlastníckeho práva, ktorý môže byť vykonaný „iba v nevyhnutnej miere, a vo verejnom   záujme a   to   na   základe   zákona   a   za   primeranú   náhradu“   (čl.   20   ods.   4 ústavy).   „Vyvlastnenie   je   odňatím   majetku   vlastníkovi   proti   jeho   vôli   bez   časového obmedzenia, teda navždy. Aj nútené obmedzenie vlastníckeho práva sa spája so zásahom do vlastníckych   práv   proti   vôli   vlastníka.   Nútené   obmedzenie   môže   spočívať   v   dočasnom určení obmedzujúcich dispozícií majetkom alebo v odňatí časti práv, ktorú sú obsiahnuté v práve vlastniť majetok. Nútené obmedzenie vlastníctva predstavuje menej závažný zásah do postavenia vlastníka. Vlastnícke práva nad vecou, ktorá je predmetom obmedzenia, sa zúžia, vlastník takej veci s ňou nemôže nakladať v predchádzajúcej miere, ale neprestane byť   vlastníkom   veci.   Nedôjde   k   zmene   v   osobe   vlastníka.“   (DRGONEC,   J. Ústava Slovenskej republiky. Komentár. 2. vydanie. Bratislava: Heuréka, 2007, s. 240)

Z čl. 20 ods. 4 ústavy možno vyvodiť, že ústava neumožňuje, aby k vyvlastneniu alebo nútenému obmedzeniu vlastníckeho práva došlo priamo zákonom. Článok 20 ods. 4 ústavy však ustanovuje, že k vyvlastneniu, prípadne k nútenému obmedzeniu vlastníckeho práva možno prikročiť len na základe zákona. Tak čl. 20 ods. 1, ako aj čl. 20 ods. 4 ústavy odkazuje na podrobnejšiu úpravu jednotlivých zložiek svojho obsahu v zákonoch. V tejto súvislosti   už   ústavný   súd   vo   svojej   judikatúre   poukázal   na   rozličnú   funkciu   zákonov národnej rady prijímaných vo vzťahu k čl. 20 ods. 1 a čl. 20 ods. 4 ústavy. Zatiaľ čo vo vzťahu k čl. 20 ods. 1 ústavy je národná rada oprávnená zákonom priamo ustanoviť obsah vlastníckeho práva, a to rovnaký pre všetkých vlastníkov (rešpektujúc čl. 12 ods. 2 ústavy), zákon, ktorého vydanie predpokladá čl. 20 ods. 4 ústavy, plní inú úlohu. V tomto zákone nejde už o ustanovenie zákonného obsahu vlastníckeho práva, ale o vyvlastnenie alebo   nútené   obmedzenie   vlastníckeho   práva,   t.   j.   obmedzenie   samotného   výkonu (uplatňovania)   vlastníckeho   práva,   zákonný   obsah   ktorého   zákonodarca   už   ustanovil na základe čl. 20 ods. 1 ústavy. Úlohou zákona predpokladaného čl. 20 ods. 4 ústavy je preto umožniť, aby oprávnený orgán zasiahol do výkonu vlastníckeho práva individuálnych vlastníkov   za   podmienok   určených   zákonom.   K   tomuto   zásahu   však   nie   je   oprávnená národná rada zákonom, ale iný orgán, t. j. príslušný orgán štátnej správy. Článok 20 ods. 4 ústavy   treba   považovať   za   ústavnú   direktívu   pre   zákonodarcu,   ktorý   prijíma   zákon, na základe   ktorého   možno   vyvlastniť   alebo   nútene   obmedziť   vlastnícke   právo (PL. ÚS 36/95).

Obdobným   spôsobom   formuloval ústavný súd   svoje   právne   východiská   k obsahu a výkladu čl. 20 ods. 4 ústavy aj vo veci sp. zn. PL. ÚS 38/95, keď uviedol, že režimu čl. 20 ods.   4   ústavy   nepodlieha   zákon   určujúci   zákonný   obsah   vlastníckeho   práva   (buď   za rešpektovania, alebo porušenia príkazu ústavnej normy uvedenej v čl. 20 ods. 1 ústavy). Je to tak preto, že zákon, existenciu ktorého predpokladá čl. 20 ods. 4 ústavy, má za cieľ priamo zasiahnuť až do výkonu, resp. uplatňovania vlastníckeho práva (vyvlastnením alebo núteným obmedzením) jedine v rámci a v rozsahu už predtým určeného zákonného obsahu vlastníckeho práva. Tento postoj ústavný súd potvrdil aj vo veci sp. zn. PL. ÚS 22/06, keď konštatoval,   že   nútené   obmedzenia   vlastníckeho   práva   podľa   čl.   20   ods.   4   ústavy predstavujú individuálny selektívny zásah do postavenia konkrétneho vlastníka. Na takýto zásah však nie je oprávnená národná rada zákonom, ale iný orgán, t. j. príslušný orgán štátnej   správy   formou   individuálneho   administratívneho   aktu   (rozhodnutia).   Vo   veci vedenej   pod   sp.   zn.   PL.   ÚS   4/00   ústavný   súd   uviedol,   že   prvou   požiadavkou   zákona (existenciu   ktorého   predpokladá   čl.   20   ods.   4   ústavy)   je   určenie   orgánu   oprávneného uskutočniť vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva.

Z dosiaľ   uvedeného   vyplýva,   že   k vyvlastneniu   alebo   nútenému   obmedzeniu   do vlastníckeho   práva   môže   dôjsť   len   na   základe   zákona,   pričom   právomocou   realizovať vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva disponuje len zákonom určený (splnomocnený) orgán štátnej správy, a to formou individuálneho administratívneho aktu (rozhodnutia).   Tomuto   záveru   korešpondujú   aj   autoritatívne   právne   názory   vyjadrené v právnej teórii. „Vyvlastnením sa v teórii rozumie najčastejšie nútený prechod vlastníckeho práva v dôsledku individuálneho právneho aktu (správneho aktu), s výnimkou prechodu vlastníckeho práva v súvislosti s prejednávaním verejnoprávneho deliktu (sankcia, ochranné opatrenie)   alebo v rámci exekúcie.“ (HENDRYCH,   D.   a kol. Právnický slovník. Praha: C. H. Beck, 2001, s. 1075.) Obdobne sa tiež napr. v diele KLÍMA, K. a kol. Encyklopedie ústavního práva. Praha: Wolters Kluwer, 2007, s. 736, uvádza „Vyvlastnenie (expropriace) je verejnou mocou vymedzený prechod vlastníckeho práva k pozemkom, stavbám, prípadne ďalším   hodnotám   na   základe   správneho   aktu   alebo   rozhodnutia   výkonnej   moci. Vyvlastňovanie je považované za najzávažnejší verejnoprávny zásah od majetkových práv k nehnuteľnostiam.“.

Ústavný súd, aplikujúc uvedené právne východiská na posudzovanú vec (okresným súdom   napadnutú   právnu   úpravu),   zdôrazňuje,   že   k   potenciálnemu   zásahu do spoluvlastníctva prehlasovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov k spoločným častiam domu   môže síce dôjsť na základe zákona (zákona o vlastníctve bytov), ale nie (priamym)   mocenským   zásahom   štátu   vykonaným   na   to   zákonom   určeným (splnomocneným)   orgánom   štátnej   správy   (príp.   iným   orgánom   výkonnej   moci),   a už vonkoncom nie prostredníctvom individuálneho správneho aktu, príp. iného rozhodnutia výkonnej moci, ale v dôsledku právnych účinkov zmluvy uzatvorenej na základe zákona o vlastníctve   bytov,   ktorej   zmluvnými   stranami sú   subjekty   súkromného   práva   (fyzické osoby, príp. právnické osoby), t. j. na rozdiel od vyvlastnenia alebo núteného obmedzenia vlastníckeho práva ako inštitútov verejného práva ide v predmetnej veci o posudzovanie právnych   účinkov   klasického   inštitútu   súkromného   práva   –   zmluvy   uzatvorenej   medzi subjektmi súkromného práva.

Za   daných   okolností   nemožno   posudzovať   ústavnú   akceptovateľnosť   napadnutej právnej úpravy (právnych dôsledkov zmluvy uzatvorenej na základe zákona o vlastníctve bytov   na   prehlasovaných   spoluvlastníkov   bytov   a nebytových   priestorov   k spoločným častiam domu) z hľadiska kritérií vyvoditeľných z čl. 20 ods. 4 ústavy, ale len z hľadiska požiadaviek na ochranu ich vlastníckeho práva vyvoditeľných z čl. 20 ods. 1 ústavy. Na tomto základe ústavný súd dospel k záveru, v zmysle ktorého napadnutá právna úprava ratione materie nie je v priamej príčinnej súvislosti s čl. 20 ods. 4 ústavy, a preto nemôže byť s ňou ani v nesúlade.

Nad   rámec   uvedeného   ústavný   súd   poukazuje   na   skutočnosť,   že   právny   záver o neexistencii relevantnej príčinnej súvislosti medzi napadnutou právnou úpravou a čl. 20 ods. 4 ústavy vo svojej podstate formuloval vo svojom návrhu (aj keď zrejme nechtiac) aj okresný súd, keď uviedol, že v danom prípade „... nejde ani o zákonnú úpravu núteného obmedzenia vlastníckeho práva v zmysle čl. 20 ods. 4 Ústavy SR“.

Z čl. 125 ods. 1 v spojení s čl. 125 ods. 3 ústavy, ako aj z povahy a podstaty konania o   súlade   právnych   predpisov   podľa   čl.   125   ods.   1   písm.   a)   ústavy   vyplýva,   že   podľa výsledkov preskúmania predmetného návrhu na začatie konania môže ústavný súd v konaní o súlade právnych predpisov vo veci samej rozhodnúť tak, že návrhu rozhodnutia (petitu) predloženého navrhovateľom vo výroku vyhovie úplne (a príp. aj nad jeho rámec v zmysle citovaného § 40 zákona o ústavnom súde), vyhovie mu čiastočne alebo mu nevyhovie. Ústavný   súd   (v   zásade)   návrhu   navrhovateľa   nevyhovie   aj   vtedy,   ak   zistí,   že v posudzovanom prípade možno uplatniť ústavne konformný výklad napadnutej právnej normy [noriem (PL. ÚS 21/08)], resp. aj vtedy, keď dospeje k záveru, že medzi napadnutou právnou   úpravou   a   obsahom   príslušného   ustanovenia   ústavy,   príp.   kvalifikovanej medzinárodnej zmluvy neexistuje relevantná príčinná súvislosť.

Keďže ústavný súd dospel k záveru, že napadnutú právnu úpravu možno z hľadiska okresným súdom namietaného nesúladu s čl. 1 ods. 1 a čl. 20 ods. 1 ústavy interpretovať a aplikovať ústavne konformným spôsobom, a zároveň tiež k tomu, že medzi napadnutou právnou úpravou a obsahom čl. 20 ods. 4 ústavy neexistuje relevantná príčinná súvislosť, rozhodol tak, ako to je uvedené vo výroku tohto nálezu.

K tomuto   nálezu   sa   pripája   odlišné   stanovisko   sudcov   Milana   Ľalíka,   Ľudmily Gajdošíkovej a Lajosa Mészárosa k jeho odôvodneniu a sudcu Petra Brňáka k jeho výroku, ako aj jeho odôvodneniu.

P o u č e n i e : Proti tomuto rozhodnutiu nemožno podať opravný prostriedok.

V Košiciach 3. júla 2013