Najvyšší súd 3 M Cdo 4/2011
Slovenskej republiky 3 M Cdo 5/2011
U Z N E S E N I E
Najvyšší súd Slovenskej republiky v právnej veci navrhovateľov 1/ J. D. a 2/ J. D., bývajúcich v K., proti odporkyni V. N., bývajúcej v K., zastúpenej JUDr. T. Š., advokátom so
sídlom v K., o neplatnosť výpovede z nájmu bytu, vedenej na Okresnom súde Košice I pod
sp. zn. 17 C 29/2006, o mimoriadnom dovolaní generálneho prokurátora Slovenskej republiky
proti rozsudku Krajského súdu v Košiciach zo 16. marca 2010 sp. zn. 3 Co 292/2008,
rozsudku Okresného súdu Košice I z 27. júna 2008 č.k. 17 C 29/2006-216, uzneseniu
Krajského súdu v Košiciach z 19. marca 2010 sp. zn. 3 Co 85/2010 a uzneseniu Okresného
súdu Košice I z 25. júla 2008 č.k. 17 C 29/2006-221, takto
r o z h o d o l :
Najvyšší súd Slovenskej republiky z r u š u j e rozsudok Krajského súdu v Košiciach
zo 16. marca 2010 sp. zn. 3 Co 292/2008, rozsudok Okresného súdu Košice I z 27. júna 2008
č.k. 17 C 29/2006-216, uznesenie Krajského súdu v Košiciach z 19. marca 2010 sp. zn.
3 Co 85/2010 a uznesenie Okresného súdu Košice I z 25. júla 2008 č.k. 17 C 29/2006-221.
Vec vracia Okresnému súdu Košice I na ďalšie konanie.
O d ô v o d n e n i e
Okresný súd Košice I rozsudkom z 27. júna 2008 č.k. 17 C 29/2006-216 určil, že
výpovede z nájmu bytu, ktoré dala odporkyňa navrhovateľom 1/ a 2/, sú neplatné. Vychádzal
z toho, že odporkyňa je výlučnou vlastníčkou nehnuteľnosti v katastrálnom území K., ktorá je
na liste vlastníctva č. X. vedená ako parcela č. X. – zastavaná plocha vo výmere X. m2
s domom súpisné č. X.. V tomto dome sa na 2. poschodí nachádza byt č. X., ktorého
spoločnými nájomcami sú navrhovatelia (ďalej len „predmetný byt“). Z dôvodov uvedených
v § 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka dala odporkyňa 21. novembra 2005 3 M Cdo 4/2011 3 M Cdo 5/2011
navrhovateľom 1/ a 2/ výpoveď z nájmu predmetného bytu, ktorá bola doručovaná na adresu
„J. D. a manželka“ a 7. decembra 2005 ju prevzala iba navrhovateľka 2/. Tento spôsob
doručenia výpovedí zvolila odporkyňa vzhľadom na to, že navrhovateľ 1/ sa často zdržiava
mimo republiky a jemu určené zásielky nepreberá. Na základe výsledkov vykonaného
dokazovania dospel súd prvého stupňa k záveru, že výpoveď z nájmu predmetného bytu
nebola navrhovateľovi 1/ riadne doručená (§ 710 ods. 3 Občianskeho zákonníka v spojení s §
46 O.s.p. v znení platnom v čase doručovania), a preto je neplatná. Neplatná je tiež z dôvodu,
že odporkyňa v nej ako výpovedný dôvod uplatnila neplatenie ňou jednostranne a bez
zmluvného podkladu zvýšeného mesačného nájomného na sumu 7 000 Sk (zmluvne
dojednané mesačné nájomné vo výške 313 Sk bolo riadne uhrádzané). Tento rozsudok
napadla odporkyňa odvolaním.
Okresný súd Košice I uznesením z 25. júla 2008 č.k. 17 C 29/2006-221 uložil
odporkyni povinnosť zaplatiť navrhovateľom 1/ a 2/ do 3 dní náhradu trov 24 978 Sk
na bankový účet ich právneho zástupcu. Toto uznesenie napadla odporkyňa odvolaním.
Krajský súd v Košiciach rozsudkom zo 16. marca 2010 sp. zn. 3 Co 292/2008
napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa potvrdil. Odvolací súd sa v plnom rozsahu stotožnil
so závermi súdu prvého stupňa ohľadom existencie a platnosti zmluvy o nájme bytu, zmluvnej viazanosti, ako aj o doručovaní výpovede spoločným nájomcom bytu, ktorí sú
manželmi (§ 219 ods. 2 O.s.p.). Podľa právneho názoru odvolacieho súdu bola v prejednávanej veci výpoveď daná z takého nájmu bytu, na ktorý sa vzťahuje opatrenie
Ministerstva financií Slovenskej republiky z 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácii cien
nájmu bytov. Odporkyňa uzavrela nájomnú zmluvu slobodne a jej obsah nie je v rozpore
s dobrými mravmi. Na tom nič nemení, že zmluva je v časti výšky mesačného nájomného
nevyvážená, lebo je v nej dohodnuté neprimerane nízke nájomné. Pokiaľ navrhovatelia aj
po jednostrannom zvýšení mesačného nájomného odporkyňou naďalej platili nájomné
vo výške dohodnutej v zmluve o nájme bytu, nie je daný výpovedný dôvod uvedený v § 711
ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka. Odvolací súd v závere odôvodnenia uviedol, že
odporkyňa sa dostala do dôkaznej núdze – v konaní nevedela preukázať, že výpoveď z nájmu
bytu bola doručená aj navrhovateľovi 1/ a že sa v obálke, ktorú prevzala navrhovateľka 2/,
okrem jej danej výpovede nenachádzala aj výpoveď určená navrhovateľovi 1/. Pritom ide 3 M Cdo 4/2011 3 M Cdo 5/2011
o hmotnoprávny úkon prenajímateľa adresovaný spoločnému nájomcovi bytu, ktorý smeruje
k ukončeniu nájomného vzťahu. Takáto výpoveď aj z tohto dôvodu nemôže byť platná.
Krajský súd v Košiciach uznesením z 19. marca 2010 sp. zn. 3 Co 85/2010 napadnuté
uznesenie súdu prvého stupňa o trovách konania potvrdil a rozhodol o trovách odvolacieho
konania.
Na základe podnetu odporkyne napadol uvedené rozhodnutia odvolacieho súdu a nimi
potvrdené rozhodnutia súdu prvého stupňa generálny prokurátor Slovenskej republiky
(ďalej len „generálny prokurátor“) mimoriadnym dovolaním, v ktorom navrhol tieto
rozhodnutia zrušiť a vec vrátiť Okresnému súdu Košice I na ďalšie konanie. Poukázal na to,
že ak výpoveď z nájmu nie je doručená obom manželom – spoločným nájomcom bytu, nemá
právnu relevanciu; v takom prípade nemožno uvažovať ani o neplatnosti tohto právneho
úkonu. Súdy správne zistili, že v danom prípade ide o spoločný nájom bytu manželmi, ktorý
bol založený zmluvou o nájme bytu uzavretou s odporkyňou 5. marca 2001. Zákonu
a ustálenej judikatúre súdov zodpovedá ich konštatovanie, že výpoveď z nájmu bytu v tomto
prípade nestačí doručiť len jednému z manželov, lebo musí byť doručená osobitne každému
z manželov. Správne tiež zistili, že výpoveď z nájmu bytu bola doručená iba navrhovateľke
2/. V konaní nebolo preukázané, že by predmetná výpoveď bola doručená aj navrhovateľovi
1/. Z takto zisteného skutkového stavu vyvodili súdy nesprávny právny záver, že nedoručenie
výpovede z nájmu bytu navrhovateľovi 1/ je jedným z dôvodov neplatnosti výpovede z nájmu bytu. Opomenuli, že ak podľa § 711 ods. 6 veta prvá Občianskeho zákonníka neplatnosť
výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede, je
potrebné predpokladať, že výpoveď z nájmu bytu, ako jednostranný právny úkon
prenajímateľa, musí existovať a byť nájomcovi bytu doručená. Ak výpoveď z nájmu bytu
nebola doručená nájomcovi, potom aplikácia ustanovenia § 711 ods. 6 Občianskeho
zákonníka nemôže prichádzať do úvahy. Nájomca sa na súde nemôže domáhať neplatnosti
výpovede, ktorá mu nebola doručená. Súdy sa preto mali zaoberať otázkou, či výpoveď
z nájmu bytu, ktorú prevzala len navrhovateľka 2/, mala za následok zánik spoločného nájmu
bytu manželmi. Ak mali za dostatočne preukázané, že výpoveď z nájmu bytu nebola
navrhovateľovi 1/ doručená, nedostatok doručenia obom navrhovateľom nemohol spôsobiť
zánik spoločného nájmu bytu manželmi. Vo vzťahu k navrhovateľovi 1/ tu totiž chýba
existencia hmotnoprávneho úkonu prenajímateľa, ako prejavu vôle adresovaného tomuto 3 M Cdo 4/2011 3 M Cdo 5/2011
spoločnému nájomcovi bytu, ktorý smeruje k ukončeniu daného nájomného vzťahu. Keďže
v takomto prípade nemožno uvažovať o prípadnej platnosti či neplatnosti výpovede z nájmu
bytu, mali súdy návrh na určenie neplatnosti výpovede zamietnuť. V nadväznosti na vyššie
uvedené navrhovatelia 1/ a 2/ nemajú nárok na náhradu trov konania, o ktorých súdy rozhodli
samostatnými uzneseniami; preto je daný dôvod aj na zrušenie týchto uznesení. Podľa názoru
generálneho prokurátora súdy zo zisteného skutkového stavu vyvodili nesprávne závery a vec
nesprávne právne posúdili (§ 243e ods. 1 O.s.p. v spojení s § 243f ods. 1 písm. c/ O.s.p.).
Mimoriadne dovolanie podal preto, lebo napadnutými rozhodnutiami súdov bol porušený
zákon a vyžaduje to ochrana práv a zákonom chránených záujmov účastníkov konania a túto
ochranu nie je možné dosiahnuť inými právnymi prostriedkami.
Navrhovatelia sa k mimoriadnemu dovolaniu písomne nevyjadrili.
Odporkyňa po doručení mimoriadneho dovolania uviedla, že možnosť vyjadrenia
nevyužíva.
Najvyšší súd Slovenskej republiky (ďalej len „najvyšší súd“) na základe
mimoriadneho dovolania podaného včas generálnym prokurátorom (§ 243g O.s.p.) na podnet
účastníčky konania, preskúmal vec bez nariadenia dovolacieho pojednávania (§ 243a ods. 1
O.s.p. a § 243i ods. 2 O.s.p.) a dospel k záveru, že napadnuté rozhodnutia treba zrušiť.
Podľa § 243f ods. 1 O.s.p. mimoriadnym dovolaním možno napadnúť právoplatné
rozhodnutie súdu za podmienok uvedených v § 243e O.s.p., ak a/ v konaní došlo k vadám
uvedeným v § 237, b/ konanie je postihnuté inou vadou, ktorá mala za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci, c/ rozhodnutie spočíva v nesprávnom právnom posúdení veci.
Na výskyt procesných vád konania vymenovaných v § 237 O.s.p. a tiež tzv. iných
procesných vád konania majúcich za následok nesprávne rozhodnutie vo veci prihliada
najvyšší súd nielen v konaní o dovolaní (viď § 242 ods. 1 O.s.p.), ale aj v konaní
o mimoriadnom dovolaní (viď § 243i ods. 2 O.s.p. v spojení s § 242 ods. 1 O.s.p.) bez zreteľa
na to, či boli alebo neboli v tomto mimoriadnom opravnom prostriedku uplatnené. Procesné
vady uvedenej povahy neboli v mimoriadnom dovolaní namietané a v konaní o tomto
opravnom prostriedku ani nevyšli najavo.
3 M Cdo 4/2011 3 M Cdo 5/2011
Generálny prokurátor namieta, že mimoriadnym dovolaním napadnuté rozsudky súdov
nižších stupňov spočívajú na nesprávnom právnom posúdení veci (§ 243f ods. 1 písm. c/
O.s.p.). Právnym posúdením je činnosť súdu, pri ktorej zo skutkových zistení vyvodzuje
právne závery a na zistený skutkový stav aplikuje konkrétnu právnu normu. Nesprávne právne
posúdenie je chybnou aplikáciou práva na zistený skutkový stav; dochádza k nej vtedy, ak súd
nepoužil správny (náležitý) právny predpis, alebo ak síce aplikoval správny právny predpis,
nesprávne ho ale interpretoval, alebo ak zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne
právne závery.
Pred posúdením správnosti právnych záverov, na ktorých spočívajú mimoriadnym
dovolaním napadnuté rozhodnutia, treba uviesť nasledovné:
Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú nájomcami bytu,
vznikne spoločný nájom bytu manželmi (§ 703 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Nájom bytu
zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou (§ 710 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu
uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom
mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ
môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede
nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu (§ 710 ods. 3 Občianskeho
zákonníka). Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje
povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za
plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt
alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa (§ 711 ods. 1
písm. d/ Občianskeho zákonníka). Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do
troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede (§ 711 ods. 6 veta prvá Občianskeho zákonníka).
Právo spoločného nájmu bytu manželmi je zvláštnym prípadom spoločného nájmu
bytu, ktorý sa vyznačuje tým, že svedčí obom manželom spoločne a nedielne. Nedielnosť
tohto práva sa v hmotnoprávnej oblasti (okrem iného) prejavuje tým, že výpoveď musí byť
daná obidvom manželom a obidvom musí byť tiež doručená. Výpovedi prenajímateľa, ktorá
smeruje len voči jednému z manželov, nemožno priznať právnu relevanciu; v takomto prípade 3 M Cdo 4/2011 3 M Cdo 5/2011
nemožno uvažovať ani o prípadnej neplatnosti tohto právneho úkonu (viď rozsudok
najvyššieho súdu sp. zn. 2 Cdo 137/2003 publikovaný v Zbierke rozhodnutí a stanovísk
najvyššieho súdu pod č. 54/2006 a tiež v časopise Zo súdnej praxe pod č. 78/2004).
Zánik nájmu bytu v zmysle ustanovenia § 710 ods. 1 a 3 Občianskeho zákonníka
nemôže nastať v prípade, ak kumulatívne neexistuje výpoveď z nájmu bytu ako jednostranný,
adresný hmotnoprávny úkon prenajímateľa voči nájomcovi a ak túto výpoveď prenajímateľ
nedoručí nájomcovi, prípadne spoločným nájomcom osobitne (viď rozsudok najvyššieho súdu
sp. zn. 2 Cdo 17/2005 uverejnený v Zbierke rozhodnutí a stanovísk najvyššieho súdu
pod č. 58/2006 a tiež v časopise Zo súdnej praxe pod č. 15/2009).
Nedielna podstata práva spoločného nájmu bytu manželmi sa prejavuje nielen
pri výkone tohto práva, ale tiež pri jeho zániku. Právo spoločného nájmu bytu manželmi
nemôže trvať ani zaniknúť len vo vzťahu k jednému z jeho nositeľov (viď rozsudok
najvyššieho súdu z 27. januára 2010 sp. zn. 5 Cdo 211/2008).
Na právnych záveroch vyjadrených vo vyššie uvedených rozhodnutiach zotrváva
najvyšší súd aj v danom prípade, v ktorom nebolo sporné, že k predmetnému bytu vzniklo
navrhovateľom 1/ a 2/ právo spoločného nájmu bytu manželmi. Výsledkami vykonaného
dokazovania bolo preukázané, že odporkyňa mala v úmysle výpoveďou z nájmu bytu (§ 711
ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka) ukončiť s nimi tento právny vzťah a že výpoveď
(adresovanú „J. D. a manželke“) navrhovateľka 2/ prevzala.
Najvyšší súd považuje za správny právny názor generálneho prokurátora, že
v preskúmavanej veci bolo rozhodujúce posúdenie otázky, či výpoveď prenajímateľky
z nájmu bytu ako jej jednostranný, adresný hmotnoprávny úkon voči nájomcom smerujúci
k ukončeniu nájmu bytu bola spôsobilá vyvolať účinky, ktoré s takýmto prejavom vôle spája
zákon. S mimoriadnym dovolaním súhlasí najvyšší súd aj v tom, že pokiaľ mala mať uvedená
výpoveď za následok zánik spoločného nájmu bytu manželmi, musela byť doručená obom
spoločným nájomcom.
V dôsledku nedielnej povahy spoločného nájmu bytu manželmi výpoveď, doručená
len jednému z manželov (len jednému zo spoločných nájomcov bytu), nemôže vyvolať zánik 3 M Cdo 4/2011 3 M Cdo 5/2011
nájomného vzťahu, lebo vo vzťahu k druhému manželovi (druhému spoločnému nájomcovi
bytu) chýba nevyhnutná existencia tohto hmotnoprávneho úkonu prenajímateľa. Generálny
prokurátor správne konštatuje, že v takomto prípade nemožno uvažovať ani o platnosti, či
neplatnosti výpovede z nájmu bytu. Pokiaľ teda súd prvého stupňa založil svoj rozsudok
na právnom závere, že výpoveď odporkyne daná navrhovateľom 1/ a 2/ z nájmu predmetného
bytu je neplatná z dôvodu, že nebola doručená navrhovateľovi 1/, a odvolací súd sa s týmto
právnym posúdením veci stotožnil, najvyšší súd konštatuje, že mimoriadnym dovolaním
napadnuté rozsudky v tomto smere spočívajú na nesprávnom právnom závere (nesprávnom
právnom posúdení veci v zmysle § 243f ods. 1 písm. c/ O.s.p.).
Odvolací súd v napadnutom potvrdzujúcom rozsudku konštatoval, že odporkyňa sa
dostala do dôkaznej núdze, lebo nevedela preukázať doručenie výpovede z nájmu bytu
navrhovateľovi 1/. Právny zástupca odporkyne, ktorý poštou zabezpečoval doručenie
výpovedí navrhovateľom 1/ a 2/ poštou, vysvetľoval súdu prvého stupňa podrobnosti
doručovania na pojednávaniach 20. júna 2008 (viď č.l. 194 spisu) a 27. júna 2008 (č.l. 213
spisu). Tvrdil, že obe výpovede vložil spoločným nájomcom bytu do jednej obálky, ktorú im
spoločne doručoval. Navrhovateľka 2/ prevzala túto zásielku 7. decembra 2005. Pokiaľ
za daného stavu navrhovateľ 1/ v návrhu na určenie neplatnosti výpovedí z nájmu bytu
uviedol, že výpoveď bola 7. decembra 2005 doručená „navrhovateľom 1/ a 2/“ (viď prvý
odsek časti III. tohto návrhu na č.l. 2 spisu) a na tom zotrval aj vo svojej výpovedi (§ 131 O.s.p.) na pojednávaní 15. januára 2007 (č.l. 73 spisu), možno mať vážne pochybnosti o tom,
či je predmetné konštatovanie odvolacieho súdu opodstatnené a dostatočne podložené
výsledkami vykonaného dokazovania.
Vzhľadom na vyššie uvedené zrušil najvyšší súd rozsudky súdov oboch nižších
stupňov a vec vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie (§ 243i O.s.p. v spojení s § 243b
O.s.p.). So zreteľom na zrušenie rozhodnutí vo veci samej zrušil najvyšší súd tiež uznesenia,
ktorými bolo v danej veci rozhodnuté o trovách konania.
V novom rozhodnutí rozhodne súd znovu o trovách pôvodného konania a konania
o mimoriadnom dovolaní (§ 243i O.s.p. v spojení s § 243d ods. 1 O.s.p.).
3 M Cdo 4/2011 3 M Cdo 5/2011
Toto rozhodnutie prijal senát Najvyššieho súdu Slovenskej republiky pomerom
hlasov 3 : 0.
P o u č e n i e : Proti tomuto uzneseniu nie je prípustný opravný prostriedok.
V Bratislave 11. augusta 2011
JUDr. Emil F r a n c i s c y, v.r.
predseda senátu
Za správnosť vyhotovenia: Klaudia Vrauková