2 Cdo 216/2011
Najvyšší súd Slovenskej republiky
U Z N E S E N I E
Najvyšší súd Slovenskej republiky v právnej veci žalobcu I. K., bývajúceho v R., zastúpeného C., so sídlom v M., proti žalovanému J. L., s miestom podnikania v R.,
zastúpenému AK JUDr. S. T., so sídlom v M., o vypratanie nebytových priestorov, vedenej
na Okresnom súde Ružomberok pod sp. zn. 9 C 15/2010, o dovolaní žalobcu proti rozsudku
Krajského súdu v Žiline z 24. mája 2011 sp. zn. 8 Co 94/2011, takto
r o z h o d o l :
Z r u š u j e rozsudok Krajského súdu v Žiline z 24. mája 2011 sp. zn. 8 Co 94/2011
a vec mu vracia na ďalšie konanie.
O d ô v o d n e n i e
Okresný súd Ružomberok rozsudkom (v poradí druhým) z 24. januára 2011 č.k.
9 C 15/2010-154 uložil žalovanému povinnosť vypratať nebytové priestory využívané
žalovaným za účelom prevádzkovania fitnes centra o celkovej podlahovej ploche X. m2,
nachádzajúce sa v nehnuteľnosti na ul. I., školský objekt, s. č. X., postavenej na pozemku
parc. č. CKN X.-zastavané plochy a nádvoria o výmere X. m2, zapísanej v KN pre k. ú. R. na
LV č. X., do 30 dní od právoplatnosti rozsudku. Súd uložil žalovanému povinnosť zaplatiť
žalobcovi náhradu trov prvostupňového a odvolacieho konania v sume 562,72 € k rukám
právneho zástupcu žalobcu do troch dní od právoplatnosti rozsudku. Rozhodnutie odôvodnil
tým, že žalobcovi ako podielovému spoluvlastníkovi budovy s. č. X. v zmysle ustálenej
judikatúry patrí právo domáhať sa vypratania nehnuteľnosti zo strany osoby, ktorá ju
neoprávnene užíva. Súd na základe vykonaného dokazovania dospel k záveru, že právny titul
užívania predmetných nebytových priestorov zo strany žalovaného, t.j. nájomná zmluva
z l. januára 2005, zanikol 10. júna 2010, a to odstúpením od nájomnej zmluvy zo strany
žalobcu. Pretože žalovaný nezaplatil žalobcovi nájomné v lehote 60 dní od doručenia písomnej výzvy, vzniklo žalobcovi podľa čl. VI ods. 2 nájomnej zmluvy právo odstúpiť od
nájomnej zmluvy. V konaní bolo preukázané, že žalovaný aj po odstúpení od nájomnej
zmluvy užíval predmetné nebytové priestory, teda užíval ich bez právneho dôvodu.
Z vykonaného dokazovania ďalej vyplynulo, že žalovaný mal vedomosť o zmene
vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu k budove s. č. X. už v lete 2008, resp. na
jeseň roku 2008. V nadväznosti na uvedené súd poukázal na to, že žalovaný mal podľa
čl. V nájomnej zmluvy (ktorej znenie nebolo počas celej doby nájmu menené) platiť nájomné
prenajímateľovi mesačne vždy do 21. dňa príslušného mesiaca v hotovosti. Žalovaný sa
mohol účinne zbaviť svojich záväzkov na nájomnom voči pôvodnému vlastníkovi M. Š. iba
pokiaľ ide o nájomné, ktoré bolo splatné do času, kým mu nebola zmena vlastníctva k budove
s. č. X. zo strany žalobcu preukázaná alebo zo strany pôvodného prenajímateľa – M. Š.
oznámená. Aj keby žalovaný zaplatil nájomné za celú dobu nájmu (t.j. za obdobie od
1. januára 2005 do 31. decembra 2011) pôvodnému prenajímateľovi, nebolo by zaplatenie
nájomného v danej veci vo vzťahu k žalobcovi účinné. Žalovanému nič nebránilo domáhať
sa vrátenia vydania bezdôvodného obohatenia spočívajúceho v neoprávnene prijatom plnení
nájomného od pôvodného prenajímateľa a súčasne platiť nájomné od rozhodnej doby novému
prenajímateľovi – žalobcovi. O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p.
Krajský súd v Žiline rozsudkom z 24. mája 2011 sp. zn. 8 Co 94/2011 zmenil
rozsudok okresného súdu tak, že žalobu zamietol. Žalobcovi uložil povinnosť nahradiť
žalovanému trovy konania v sume 974,73 € k rukám zástupcu žalovaného do troch dní
od právoplatnosti rozsudku. V odôvodnení rozhodnutia uviedol, že žalovaný v právnom
postavení nájomcu uzatvoril 1. januára 2005 s M. Š. v právnom postavení prenajímateľa (v
tom čase spoluvlastník budovy s. č. X.) nájomnú zmluvu, predmetom ktorej boli nebytové
priestory o podlahovej ploche X. m2, nachádzajúce sa v budove (na LV označená ako
"školský objekt") s. č. X. na ul. I., postavenej na parc. č. CKN X., zapísanej na LV č. X. pre
obec a k. ú. R., za účelom prevádzkovania fitnes centra žalovaným (ďalej len "nebytové
priestory"). V čl. II nájomnej zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že nájomná zmluva sa
uzatvára na dobu určitú – od 1. januára 2005 do 31. decembra 2011. Nájomné bolo
dohodnuté vo výške 62 004,-- Sk ročne bez DPH, pričom žalovaný sa zaviazal nájomné platiť
pravidelne mesačne vo výške 6 149,-- Sk s DPH, a to najneskôr do 21. dňa príslušného
kalendárneho mesiaca v hotovosti (čl. V nájomnej zmluvy). V čl. VI bod 2 nájomnej zmluvy
si zmluvné strany dohodli, že prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca
do 60 dní od doručenia písomného napomenutia prenajímateľa neuhradí dlžné nájomné. Na základe kúpnej zmluvy z 21. mája 2008 sa žalobca stal podielovým spoluvlastníkom
predmetnej stavby. Z výpovede M. Š. vyplynulo, že skutočnosť, že došlo k zmene vlastníctva
k tejto budove oznámil žalovanému, pričom aj samotný žalovaný na pojednávaní vypovedal,
že nemal pochybnosti o tom, že došlo k prevodu vlastníctva. Medzi účastníkmi nebolo sporné,
že žalovaný po tom, ako došlo k zmene vlastníckeho práva, neplatil žalobcovi nájomné.
Žalovaný namietal, že svojho záväzku platiť nájomné sa zbavil zaplatením nájomného za celú
dobu nájmu, t.j. za obdobie od 1. januára 2005 do 31. decembra 2011 M. Š.. Výzvou
z 22. decembra 2009 (doručenou žalovanému toho istého dňa), požiadal žalobca žalovaného
o zaplatenie nájomného za obdobie od 1. júna 2008 do 31. decembra 2009. V priebehu
súdneho konania žalobca písomne 10. júna 2010 odstúpil od predmetnej nájomnej zmluvy.
Odstúpenie od zmluvy bolo žalovanému doručené 10. júna 2010. Podľa odvolacieho súdu
právny predchodca žalobcu ako prenajímateľ uzavrel so žalovaným ako nájomcom zmluvu
o nájme nebytových priestorov podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov. Právna úprava nájmu nebytových priestorov je obsiahnutá v dvoch
základných predpisoch. Prvým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov a druhým predpisom je Občiansky zákonník, ktorý upravuje nájomnú zmluvu
všeobecne v § 663 a nasl. Na nájom nebytových priestorov sa vzťahuje všeobecná úprava
Občianskeho zákonníka len v tých otázkach, ktoré výslovne neupravuje zákon o nájme
a podnájme nebytových priestorov. Z čl. VI zmluvy o nájme nebytových priestorov
označenom ako skončenie nájmu vyplýva, že prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť
od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatý predmet nájmu alebo ak
trpí užívanie predmetu nájmu takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda, alebo že mu
hrozí značná škoda, ak nájomca neuhradí dlžné nájomné aj napriek písomnému napomenutiu
prenajímateľa do 60 dní od doručenia písomného napomenutia. Zákon o nájme a podnájme
nebytových priestorov neupravuje problematiku odstúpenia od zmluvy, ani nevylučuje
výslovné použitie inej úpravy týchto vzťahov. Z toho dôvodu bolo možné ustanovenie § 679
Občianskeho zákonníka aplikovať i na nájomné vzťahy podľa zákona o nájme a podnájme
nebytových priestorov. Podľa odvolacieho súdu sa na odstúpenie od zmluvy pre neplatenie
nájomného týkajúce sa nebytového priestoru § 679 ods. 3 druhá veta Občianskeho zákonníka
nevzťahuje. Pri bytoch a nebytových priestoroch totiž platí špeciálna úprava súvisiaca
s možnosťou dania výpovede z nájmu. Inak povedané, odstúpiť od zmluvy o nájme
nebytových priestorov možno (aj keď zákon o nájme nebytových priestorov túto problematiku
neupravuje), ale nie pre neplatenie nájomného. Žalobca mohol v danom prípade ak mal za to,
že žalovaný mu neplatí nájomné, len nájom vypovedať a to v zmysle ustanovenia § 9 ods. 2 písm. b/ zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, podľa ktorého
prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času,
ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých
poskytovanie je spojené s nájmom. K absolútnej neplatnosti právneho úkonu musel súd
prihliadať ex offo. Vzhľadom na uvedené odvolací súd uzavrel, že uvedené časti nájomnej
zmluvy týkajúce sa odstúpenia od zmluvy sú absolútne neplatné (§ 41 Občianskeho
zákonníka) pre rozpor so zákonom (§ 39 Občianskeho zákonníka). Žalovanému preto nebolo
možné uložiť povinnosť vypratať nebytové priestory. O náhrade trov konania rozhodol
odvolací súd podľa § 224 ods. 2 v spojení s § 142 ods. 1 O.s.p.
Proti tomuto rozsudku odvolacieho súdu podal žalobca dovolanie. Navrhol, aby
dovolací súd zmenil rozsudok odvolacieho súdu tak, že potvrdí rozsudok súdu prvého stupňa.
Prípustnosť dovolania vyvodzoval z § 238 ods. 1 O.s.p. a jeho dôvodnosť z § 241 ods. 1
písm. a/ až c/ O.s.p. Uviedol, že rozhodnutie odvolacieho súdu považuje za nedostatočne
odôvodnené a je názoru, že predmetné odôvodnenie je na hranici preskúmateľnosti. Ďalej
uviedol, že odvolací súd vec nesprávne právne posúdil. Dodal, že odvolací súd nesprávne
interpretoval a aplikoval § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka. Súd sa obmedzil len na jazykový výklad zákona, čo je z hľadiska právnej argumentácie nesprávne. Súd dospel
neprípustnou vylučovacou metódou k záveru o možnosti bezvýhradnej aplikácie ustanovenia
§ 679 Občianskeho zákonníka a navyše si toto ustanovenie vyložil čisto mechanicky bez
uvážlivého výkladu v súlade so zvyškom právnej úpravy súkromno-právnych vzťahov.
Znenie vety druhej tohto ustanovenia „ak nejde o byt, ani nebytový priestor“ treba vykladať
vo vzťahu ku zvyšku daného ustanovenia, ale aj celého Občianskeho zákonníka. V žiadnom
prípade nie je možné vykladať intenciu ustanovenia tak, že ustanovenie § 679 ods. 3
Občianskeho zákonníka ako lex generalis vylučuje možnosť odstúpenia od zmluvy, ktorú si
účastníci dohodli v zmluve na základe ustanovenia § 48 Občianskeho zákonníka. Aplikácia
ustanovenia § 48 Občianskeho zákonníka korešponduje vzťahu Občianskeho zákonníka ako
predpisu všeobecného k zákonu č. 116/1990 Zb. ako predpisu špeciálnemu. Osobitné
ustanovenia o nájme bytu (§ 685 a nasl. Občianskeho zákonníka) k zákonu č. 116/1990 Zb. sú
síce vo vzťahu zákona všeobecného k zákonu špeciálnemu, ale pri výklade predpisov
Občianskeho zákonníka je potrebné neopomínať všeobecné ustanovenia prvej časti
Občianskeho zákonníka. Vzťah medzi účastníkmi konania je vzťahom obchodnoprávnym
s odkazom na ustanovenie § 261 ods. 1 Obchodného zákonníka. Občiansky a obchodný
zákonník stoja na zásadách zmluvnej voľnosti a dispozitívnosti a nie je možné pri výklade zákona opomenúť základné zásady, na ktorých tieto predpisy súkromného práva stoja. Treba
navyše zobrať do úvahy aj fakt, že zmluvné strany sú podnikateľmi, kde je rovnosť
zmluvných subjektov jedna z hlavných zásad a uzatvorili medzi sebou zmluvu o nájme
nebytových priestorov, čo znamená, že dispozitívnosť v tomto prípade nie je obmedzená.
Ustanovenie § 48 Občianskeho zákonníka je lex generalis k zákonu č. 116/1990 Zb. o nájme a
podnájme nebytových priestorov. Zákon v tomto prípade nechráni verejný záujem, slabšiu
stranu alebo tretiu osobu.
Žalovaný v písomnom vyjadrení k dovolaniu uviedol, že dovolanie pokladá
za nedôvodné a navrhol ho zamietnuť.
Najvyšší súd Slovenskej republiky ako súd dovolací (§ 10a ods. 1 O.s.p.) po zistení, že
dovolanie podal včas účastník konania (§ 240 ods. 1 O.s.p.), zastúpený v zmysle § 241 ods. 1
O.s.p., proti rozhodnutiu, ktoré možno napadnúť týmto opravným prostriedkom (§ 238 ods. 1
O.s.p.), preskúmal napadnutý rozsudok bez nariadenia dovolacieho pojednávania (§ 243a
ods. 1 O.s.p.) a dospel k záveru, že dovolanie žalobcu je dôvodné.
V zmysle ustanovenia § 241 ods. 2 O.s.p. môže byť dovolanie podané iba z dôvodov,
že a/ v konaní došlo k vadám uvedeným v § 237 O.s.p., b/ konanie je postihnuté inou vadou,
ktorá mala za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, c/ rozhodnutie spočíva na nesprávnom
právnom posúdení veci. Dovolací súd je viazaný nielen rozsahom dovolania, ale i v dovolaní
uplatnenými dôvodmi. Obligatórne (§ 242 ods. 1 O.s.p.) sa zaoberá procesnými vadami
uvedenými v § 237 O.s.p. a tiež tzv. inými vadami konania, pokiaľ mali za následok
nesprávne rozhodnutie vo veci. Dovolacie dôvody pritom neposudzuje len podľa toho, ako ich
dovolateľ označil, ale podľa obsahu tohto opravného prostriedku.
Vzhľadom na obsah dovolania ako aj na zákonnú povinnosť (§ 242 ods. 1 veta druhá
O.s.p.) skúmať vždy, či napadnuté rozhodnutie odvolacieho súdu nebolo vydané v konaní
postihnutom niektorou z procesných vád uvedených v § 237 O.s.p., zaoberal sa dovolací súd
predovšetkým otázkou, či konanie v tejto veci nie je postihnuté niektorou z vád
vymenovaných v tomto zákonnom ustanovení. V zmysle § 237 O.s.p. je dovolanie prípustné
a teda aj dôvodné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu, ak a) sa rozhodlo vo veci,
ktorá nepatrí do právomoci súdov, b) ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal
spôsobilosť byť účastníkom konania, c) účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený, d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už
prv začalo konanie, e) sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,
f) účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom, g) rozhodoval
vylúčený sudca alebo bol súd nesprávne obsadený, ibaže namiesto samosudcu rozhodoval
senát. Dovolateľ vady v zmysle § 237 písm. a/ až e/, g/ O.s.p. nenamietal a ani dovolací súd
existenciu týchto vád nezistil.
Dovolací súd osobitne skúmal, či v prejednávanej veci nebola dovolateľovi odňatá
možnosť konať pred súdom (§ 237 písm. f/ O.s.p.). Žalovaný namietal nedostatočné
odôvodnenie napadnutého rozhodnutia, resp. jeho nepreskúmateľnosť.
Pokiaľ žalovaný tvrdí, že rozsudok odvolacieho súdu nevyhovuje požiadavkám
kladeným na odôvodnenie rozhodnutia, dovolací súd uvádza, že všeobecný súd nemusí dať
odpoveď na všetky otázky nastolené účastníkom konania, ale len na tie, ktoré majú pre vec
podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia bez
toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných účastníkmi konania. Preto
odôvodnenie rozhodnutia všeobecného súdu (v tomto prípade odvolacieho súdu), ktoré stručne a jasne objasní skutkový a právny základ rozhodnutia, stačí na záver o tom, že
z tohto aspektu je plne realizované základné právo účastníka na spravodlivý proces
(IV. ÚS 115/2003).
Podľa § 157 ods. 2 O.s.p. v odôvodnení rozsudku súd uvedie, čoho sa navrhovateľ
(žalobca) domáhal a z akých dôvodov, ako sa vo veci vyjadril odporca (žalovaný), prípadne
iný účastník konania, stručne, jasne a výstižne vysvetlí, ktoré skutočnosti považuje
za preukázané a ktoré nie, z ktorých dôkazov vychádzal a akými úvahami sa pri hodnotení
dôkazov riadil, prečo nevykonal ďalšie navrhnuté dôkazy a ako vec právne posúdil. Súd dbá
na to, aby odôvodnenie rozsudku bolo presvedčivé.
Podľa § 211 ods. 2 O.s.p. ak tento zákon neustanovuje inak, pre konanie na odvolacom
súde platia primerane ustanovenia o konaní pred súdom prvého stupňa.
To, že právo na riadne odôvodnenie súdneho rozhodnutia patrí medzi základné zásady
spravodlivého súdneho procesu, jednoznačne vyplýva z ustálenej judikatúry ESĽP. Judikatúra
tohto súdu nevyžaduje, aby na každý argument strany, aj na taký, ktorý je pre rozhodnutie
bezvýznamný, bola daná odpoveď v odôvodnení rozhodnutia. Ak však ide o argument, ktorý je pre rozhodnutie rozhodujúci, vyžaduje sa špecifická odpoveď práve na tento argument
(Ruiz Torija c. Španielsko z 9. decembra 1994, séria A, č. 303-A, s. 12, § 29; Hiro Balani
c. Španielsko z 9. decembra 1994, séria A, č. 303-B; Georgiadis c. Grécko z 29. mája 1997;
Higgins c. Francúzsko z 19. februára 1998).
Preskúmaním veci dovolací súd dospel k záveru, že rozhodnutie odvolacieho súdu
zodpovedá vyššie uvedeným požiadavkám kladeným na odôvodnenie rozhodnutia. Odvolací
súd v odôvodnení svojho zmeňujúceho rozhodnutia uviedol rozhodujúci skutkový stav,
stanoviská procesných strán k prejednávanej veci, výsledky vykonaného dokazovania
a citoval právne predpisy, ktoré aplikoval na prejednávaný prípad a z ktorých vyvodil svoje
právne závery. Prijaté právne závery primerane vysvetlil. Jeho rozhodnutie nemožno
považovať za svojvoľné, zjavne neodôvodnené, resp. ústavne nekonformné, pretože súd sa pri
výklade a aplikácii zákonných predpisov neodchýlil od znenia príslušných ustanovení
a nepoprel ich účel a význam. Ako vyplýva aj z judikatúry ústavného súdu, iba skutočnosť, že
dovolateľ sa s právnym názorom všeobecného súdu nestotožňuje, nemôže viesť k záveru
o zjavnej neodôvodnenosti alebo arbitrárnosti rozhodnutia súdu (napr. I. ÚS 188/06).
Dovolací súd s poukazom na vyššie uvedené existenciu vady v zmysle § 237 písm. f/ O.s.p. nezistil. Rovnako dovolací súd nezistil výskyt namietanej inej vady konania, ktorá mala
za následok nesprávne rozhodnutie vo veci (§ 241 ods. 2 písm. b/ O.s.p.).
Žalobca vo svojom dovolaní ďalej namietal nesprávne právne posúdenie veci (§ 241
ods. 2 písm. c/ O.s.p.).
Právnym posúdením je činnosť súdu, pri ktorej zo skutkových zistení vyvodzuje
právne závery a aplikuje konkrétnu právnu normu na zistený skutkový stav. Nesprávnym
právnym posúdením veci je omyl súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový stav.
O nesprávnu aplikáciu právnych predpisov ide vtedy, ak súd nepoužil správny právny predpis
alebo ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval alebo ak
zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery.
V danej veci žalovaný ako nájomca uzatvoril 1. januára 2005 s M. Š. ako
prenajímateľom (v tom čase spoluvlastník budovy s. č. X.) nájomnú zmluvu, predmetom
ktorej boli nebytové priestory (vyššie špecifikované). V čl. VI bod 2 nájomnej zmluvy si zmluvné strany dohodli, že prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca
do 60 dní od doručenia písomného napomenutia prenajímateľa neuhradí dlžné nájomné. Na
základe kúpnej zmluvy z 21. mája 2008 sa žalobca stal podielovým spoluvlastníkom
predmetnej stavby. Medzi účastníkmi nebolo sporné, že žalovaný po tom, ako došlo k zmene
vlastníckeho práva, neplatil žalobcovi nájomné. Výzvou z 22. decembra 2009 (doručenou
žalovanému toho istého dňa) požiadal žalobca žalovaného o zaplatenie nájomného za obdobie
od 1. júna 2008 do 31. decembra 2009. Dňa 10. júna 2010 žalobca odstúpil od nájomnej
zmluvy, pričom toto odstúpenie bolo žalovanému doručené toho istého dňa. Okresný súd
uzavrel, že žalobcovi podľa čl. VI ods. 2 nájomnej zmluvy vzniklo právo odstúpiť od
predmetnej zmluvy pre neplatenie nájomného. Preto, ak žalovaný aj po odstúpení od
nájomnej zmluvy užíval nebytové priestory, užíval ich bez právneho dôvodu. Súd prvého
stupňa preto žalobe vyhovel. Krajský súd na rozdiel od okresného súdu uzavrel, že § 679
ods. 3 druhá veta Občianskeho zákonníka sa na odstúpenie od zmluvy pre neplatenie
nájomného týkajúceho nebytového priestoru nevzťahuje. Uviedol, že odstúpiť od zmluvy
o nájme nebytových priestorov možno (aj keď zákon o nájme nebytových priestorov túto
problematiku neupravuje), ale nie pre neplatenie nájomného. Odvolací súd bol toho názoru, že
žalobca mohol v danom prípade ak mal za to, že žalovaný mu neplatí nájomné len nájom
vypovedať a to v zmysle ustanovenia § 9 ods. 2 písm. b/ zákona č. 116/1990 Zb. o nájme
a podnájme nebytových priestorov. S týmto názorom odvolacieho súdu sa však dovolací súd
nestotožňuje.
Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak
je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.
Podľa § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť
od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie
veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda. Ak
nejde o byt alebo nebytový priestor, môže prenajímateľ tiež odstúpiť od zmluvy, ak nájomca,
hoci upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného, a ak je táto
doba kratšia ako tri mesiace, do troch mesiacov, alebo ak s ohľadom na právoplatné
rozhodnutie príslušného orgánu treba prenajatú vec vypratať.
Podľa § 9 ods. 2 písm. b/ zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo
za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom.
Z nájomnej zmluvy je zrejmé, že účastníci zmluvy sa dohodli, že prenajímateľ môže
kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca do 60 dní od doručenia písomného napomenutia
prenajímateľa neuhradí dlžné nájomné. Dovolací súd teda posudzoval, či žalobca mal
v prípade neplatenia nájomného len možnosť vypovedať nájomnú zmluvu podľa § 9 ods. 2
písm. b/ zákona č. 116/1990 Zb., alebo mohol od zmluvy aj odstúpiť a to na základe
článku VI bod 2 nájomnej zmluvy.
Z povahy zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ako
normy lex specialis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku ako normy lex generalis vyplýva, že
nemožno vylúčiť dôvody zániku nájomného vzťahu upravené v rámci všeobecných
ustanovení o nájomnej zmluve, resp. všeobecné dôvody zániku záväzkov ako napr.
odstúpenie od zmluvy.
Podľa názoru dovolacieho súdu nemožno zo žiadneho ustanovenia Občianskeho
zákonníka týkajúceho sa nájomnej zmluvy, ani z ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme
a podnájme nebytových priestorov vyvodiť vylúčenie možnosti aplikácie všeobecných
ustanovení Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch. Účastníkom právneho úkonu, ktorí
rešpektujú dôsledky plynúce z kogentnej špeciálnej úpravy, nemožno uprieť, aby si
v medziach daných všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka dohodli aj taký
spôsob zániku ich zmluvného záväzku, ktorý má oporu v platnom práve. Pokiaľ účastníci
takúto možnosť využili, je potrebné dôsledok z toho plynúci rešpektovať. Ustanovenie § 679
ods. 3 Občianskeho zákonníka (dispozitívne ustanovenie) nebráni účastníkom zmluvy
o nájme nebytových priestorov dojednať si možnosť odstúpenia od zmluvy pre prípad
neplatenia nájomného, ako v tomto prípade (§ 48 Občianskeho zákonníka). Treba mať totiž
na zreteli, že aj pre takéto ustanovenie ako súčasť zmluvy o nájme nebytových priestorov platí
všeobecná úprava Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch (§ 34 a nasl. Občianskeho
zákonníka).
So zreteľom na uvedené dovolací súd rozsudok krajského súdu zrušil a vec mu vrátil
na ďalšie konanie (§ 243b ods. 2 veta prvá O.s.p.). V ďalšom konaní je právny názor
dovolacieho súdu záväzný (§ 243d ods. 1 veta druhá O.s.p.).
V novom rozhodnutí rozhodne súd znova aj o trovách pôvodného konania
a dovolacieho konania (§ 243d ods. 1 veta tretia O.s.p.).
Toto rozhodnutie prijal senát Najvyššieho súdu Slovenskej republiky pomerom hlasov
3 : 0.
P o u č e n i e : Proti tomuto uzneseniu nie je prípustný opravný prostriedok.
V Bratislave 28. novembra 2012
JUDr. Jozef K o l c u n, v.r.
predseda senátu
Za správnosť vyhotovenia : Jarmila Uhlířová