2 Cdo 216/2011

Najvyšší súd   Slovenskej republiky

U Z N E S E N I E

Najvyšší súd Slovenskej republiky v právnej veci žalobcu I. K., bývajúceho v R., zastúpeného C., so sídlom v M., proti žalovanému J. L., s miestom podnikania v R.,

zastúpenému AK JUDr. S. T., so sídlom v M., o vypratanie nebytových priestorov, vedenej

na Okresnom súde Ružomberok pod sp. zn. 9 C 15/2010, o dovolaní žalobcu proti rozsudku

Krajského súdu v Žiline z 24. mája 2011 sp. zn. 8 Co 94/2011, takto

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok Krajského súdu v Žiline z 24. mája 2011 sp. zn. 8 Co 94/2011

a vec mu vracia na ďalšie konanie.

O d ô v o d n e n i e

Okresný súd Ružomberok rozsudkom (v poradí druhým) z 24. januára 2011 č.k.  

9 C 15/2010-154 uložil žalovanému povinnosť vypratať nebytové priestory využívané

žalovaným za účelom prevádzkovania fitnes centra o celkovej podlahovej ploche X. m2,

nachádzajúce sa v nehnuteľnosti na ul. I., školský objekt, s. č. X., postavenej na pozemku

parc. č. CKN X.-zastavané plochy a nádvoria o výmere X. m2, zapísanej v KN pre k. ú. R. na

LV č. X., do 30 dní od právoplatnosti rozsudku. Súd uložil žalovanému povinnosť zaplatiť

žalobcovi náhradu trov prvostupňového a odvolacieho konania v sume 562,72 € k rukám

právneho zástupcu žalobcu do troch dní od právoplatnosti rozsudku. Rozhodnutie odôvodnil

tým, že žalobcovi ako podielovému spoluvlastníkovi budovy s. č. X. v zmysle ustálenej

judikatúry patrí právo domáhať sa vypratania nehnuteľnosti zo strany osoby, ktorá ju

neoprávnene užíva. Súd na základe vykonaného dokazovania dospel k záveru, že právny titul

užívania predmetných nebytových priestorov zo strany žalovaného, t.j. nájomná zmluva  

z l. januára 2005, zanikol 10. júna 2010, a to odstúpením od nájomnej zmluvy zo strany

žalobcu. Pretože žalovaný nezaplatil žalobcovi nájomné v lehote 60 dní od doručenia písomnej výzvy, vzniklo žalobcovi podľa čl. VI ods. 2 nájomnej zmluvy právo odstúpiť od

nájomnej zmluvy. V konaní bolo preukázané, že žalovaný aj po odstúpení od nájomnej

zmluvy užíval predmetné nebytové priestory, teda užíval ich bez právneho dôvodu.  

Z vykonaného dokazovania ďalej vyplynulo, že žalovaný mal vedomosť o zmene

vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu k budove s. č. X. už v lete 2008, resp. na

jeseň roku 2008. V nadväznosti na uvedené súd poukázal na to, že žalovaný mal podľa  

čl. V nájomnej zmluvy (ktorej znenie nebolo počas celej doby nájmu menené) platiť nájomné

prenajímateľovi mesačne vždy do 21. dňa príslušného mesiaca v hotovosti. Žalovaný sa

mohol účinne zbaviť svojich záväzkov na nájomnom voči pôvodnému vlastníkovi M. Š. iba

pokiaľ ide o nájomné, ktoré bolo splatné do času, kým mu nebola zmena vlastníctva k budove

s. č. X. zo strany žalobcu preukázaná alebo zo strany pôvodného prenajímateľa – M. Š.

oznámená. Aj keby žalovaný zaplatil nájomné za celú dobu nájmu (t.j. za obdobie od  

1. januára 2005 do 31. decembra 2011) pôvodnému prenajímateľovi, nebolo by zaplatenie

nájomného v danej veci vo vzťahu   k žalobcovi účinné. Žalovanému nič nebránilo domáhať

sa vrátenia vydania bezdôvodného obohatenia spočívajúceho v neoprávnene prijatom plnení

nájomného od pôvodného prenajímateľa a súčasne platiť nájomné od rozhodnej doby novému

prenajímateľovi – žalobcovi. O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p.

Krajský súd v Žiline rozsudkom z 24. mája 2011 sp. zn. 8 Co 94/2011 zmenil

rozsudok okresného súdu tak, že žalobu zamietol. Žalobcovi uložil povinnosť nahradiť

žalovanému trovy konania v sume 974,73 € k rukám zástupcu žalovaného do troch dní  

od právoplatnosti rozsudku. V odôvodnení rozhodnutia uviedol, že žalovaný v právnom

postavení nájomcu uzatvoril 1. januára 2005 s M. Š. v právnom postavení prenajímateľa (v

tom čase spoluvlastník budovy s. č. X.) nájomnú zmluvu, predmetom ktorej boli nebytové

priestory o podlahovej ploche X. m2, nachádzajúce sa v budove (na LV označená ako

"školský objekt") s. č. X. na ul. I., postavenej na parc. č. CKN X., zapísanej na LV č. X. pre

obec a k. ú. R., za účelom prevádzkovania fitnes centra žalovaným (ďalej len "nebytové

priestory"). V čl. II nájomnej zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že nájomná zmluva sa

uzatvára na dobu určitú –   od 1. januára 2005 do 31. decembra 2011. Nájomné bolo

dohodnuté vo výške 62 004,-- Sk ročne bez DPH, pričom žalovaný sa zaviazal nájomné platiť

pravidelne mesačne vo výške 6 149,-- Sk s DPH, a to najneskôr do 21. dňa príslušného

kalendárneho mesiaca v hotovosti (čl. V nájomnej zmluvy). V čl. VI bod 2 nájomnej zmluvy

si zmluvné strany dohodli, že prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca

do 60 dní od doručenia písomného napomenutia prenajímateľa neuhradí dlžné nájomné. Na základe kúpnej zmluvy z 21. mája 2008 sa žalobca stal podielovým spoluvlastníkom

predmetnej stavby. Z výpovede M. Š. vyplynulo, že skutočnosť, že došlo k zmene vlastníctva

k tejto budove oznámil žalovanému, pričom aj samotný žalovaný na pojednávaní vypovedal,

že nemal pochybnosti o tom, že došlo k prevodu vlastníctva. Medzi účastníkmi nebolo sporné,

že žalovaný po tom, ako došlo k zmene vlastníckeho práva, neplatil žalobcovi nájomné.

Žalovaný namietal, že svojho záväzku platiť nájomné sa zbavil zaplatením nájomného za celú

dobu nájmu, t.j. za obdobie od 1. januára 2005 do 31. decembra 2011 M. Š.. Výzvou  

z 22. decembra 2009 (doručenou žalovanému toho istého dňa), požiadal žalobca žalovaného  

o zaplatenie nájomného za obdobie od 1. júna 2008 do 31. decembra 2009. V priebehu

súdneho konania žalobca písomne 10. júna 2010 odstúpil od predmetnej nájomnej zmluvy.

Odstúpenie od zmluvy bolo žalovanému doručené 10. júna 2010. Podľa odvolacieho súdu

právny predchodca žalobcu ako prenajímateľ uzavrel so žalovaným ako nájomcom zmluvu  

o nájme nebytových priestorov podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme

nebytových priestorov. Právna úprava nájmu nebytových priestorov je obsiahnutá v dvoch

základných predpisoch. Prvým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových

priestorov a druhým predpisom je Občiansky zákonník, ktorý upravuje nájomnú zmluvu

všeobecne v § 663 a nasl. Na nájom nebytových priestorov sa vzťahuje všeobecná úprava

Občianskeho zákonníka len v tých otázkach, ktoré výslovne neupravuje zákon o nájme  

a podnájme nebytových priestorov. Z čl. VI zmluvy o nájme nebytových priestorov

označenom ako skončenie nájmu vyplýva, že prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť  

od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatý predmet nájmu alebo ak

trpí užívanie predmetu nájmu takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda, alebo že mu

hrozí značná škoda, ak nájomca neuhradí dlžné nájomné aj napriek písomnému napomenutiu

prenajímateľa do 60 dní od doručenia písomného napomenutia. Zákon o nájme a podnájme

nebytových priestorov neupravuje problematiku odstúpenia od zmluvy, ani nevylučuje

výslovné použitie inej úpravy týchto vzťahov. Z toho dôvodu bolo možné ustanovenie § 679

Občianskeho zákonníka aplikovať i na nájomné vzťahy podľa zákona o nájme a podnájme

nebytových priestorov. Podľa odvolacieho súdu sa na odstúpenie od zmluvy pre neplatenie

nájomného týkajúce sa nebytového priestoru § 679 ods. 3 druhá veta Občianskeho zákonníka

nevzťahuje. Pri bytoch a nebytových priestoroch totiž platí špeciálna úprava súvisiaca  

s možnosťou dania výpovede z nájmu. Inak povedané, odstúpiť od zmluvy o nájme

nebytových priestorov možno (aj keď zákon o nájme nebytových priestorov túto problematiku

neupravuje), ale nie pre neplatenie nájomného. Žalobca mohol v danom prípade ak mal za to,

že žalovaný mu neplatí nájomné, len nájom vypovedať a to v zmysle ustanovenia § 9 ods. 2 písm. b/ zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, podľa ktorého

prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času,

ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých

poskytovanie je spojené s nájmom. K absolútnej neplatnosti právneho úkonu musel súd

prihliadať ex offo. Vzhľadom na uvedené odvolací súd uzavrel, že uvedené časti nájomnej

zmluvy týkajúce sa odstúpenia od zmluvy sú absolútne neplatné (§ 41 Občianskeho

zákonníka) pre rozpor so zákonom (§ 39 Občianskeho zákonníka). Žalovanému preto nebolo

možné uložiť povinnosť vypratať nebytové priestory. O náhrade trov konania rozhodol

odvolací súd podľa § 224 ods. 2 v spojení s § 142 ods. 1 O.s.p.

Proti tomuto rozsudku odvolacieho súdu podal žalobca dovolanie. Navrhol, aby

dovolací súd zmenil rozsudok odvolacieho súdu tak, že potvrdí rozsudok súdu prvého stupňa.

Prípustnosť dovolania vyvodzoval z § 238 ods. 1 O.s.p. a jeho dôvodnosť z § 241 ods. 1  

písm. a/ až c/ O.s.p. Uviedol, že rozhodnutie odvolacieho súdu považuje za nedostatočne

odôvodnené a je názoru, že predmetné odôvodnenie je na hranici preskúmateľnosti. Ďalej

uviedol, že odvolací súd vec nesprávne právne posúdil. Dodal, že odvolací súd nesprávne

interpretoval a aplikoval § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka. Súd sa obmedzil len   na jazykový výklad zákona, čo je z hľadiska právnej argumentácie nesprávne. Súd dospel

neprípustnou vylučovacou metódou k záveru o možnosti bezvýhradnej aplikácie ustanovenia

§ 679 Občianskeho zákonníka a navyše si toto ustanovenie vyložil čisto mechanicky bez

uvážlivého výkladu v súlade so zvyškom právnej úpravy súkromno-právnych vzťahov.

Znenie vety druhej tohto ustanovenia „ak nejde o byt, ani nebytový priestor“ treba vykladať

vo vzťahu ku zvyšku daného ustanovenia, ale aj celého Občianskeho zákonníka. V žiadnom

prípade nie je možné vykladať intenciu ustanovenia tak, že ustanovenie § 679 ods. 3

Občianskeho zákonníka ako lex generalis vylučuje možnosť odstúpenia od zmluvy, ktorú si

účastníci dohodli v zmluve na základe ustanovenia § 48 Občianskeho zákonníka. Aplikácia

ustanovenia § 48 Občianskeho zákonníka korešponduje vzťahu Občianskeho zákonníka ako

predpisu všeobecného k zákonu č. 116/1990 Zb. ako predpisu špeciálnemu. Osobitné

ustanovenia o nájme bytu (§ 685 a nasl. Občianskeho zákonníka) k zákonu č. 116/1990 Zb. sú

síce vo vzťahu zákona všeobecného k zákonu špeciálnemu, ale pri výklade predpisov

Občianskeho zákonníka je potrebné neopomínať všeobecné ustanovenia prvej časti

Občianskeho zákonníka. Vzťah medzi účastníkmi konania je vzťahom obchodnoprávnym  

s odkazom na ustanovenie § 261 ods. 1 Obchodného zákonníka. Občiansky a obchodný

zákonník stoja na zásadách zmluvnej voľnosti a dispozitívnosti a nie je možné pri výklade zákona opomenúť základné zásady, na ktorých tieto predpisy súkromného práva stoja. Treba

navyše zobrať do úvahy aj fakt, že zmluvné strany sú podnikateľmi, kde je rovnosť

zmluvných subjektov jedna z hlavných zásad a uzatvorili medzi sebou zmluvu o nájme

nebytových priestorov, čo znamená, že dispozitívnosť v tomto prípade nie je obmedzená.

Ustanovenie § 48 Občianskeho zákonníka je lex generalis k zákonu č. 116/1990 Zb. o nájme a

podnájme nebytových priestorov. Zákon v tomto prípade nechráni verejný záujem, slabšiu

stranu alebo tretiu osobu.

Žalovaný v písomnom vyjadrení k dovolaniu uviedol, že dovolanie pokladá  

za nedôvodné a navrhol ho zamietnuť.

Najvyšší súd Slovenskej republiky ako súd dovolací (§ 10a ods. 1 O.s.p.) po zistení, že

dovolanie podal včas účastník konania (§ 240 ods. 1 O.s.p.), zastúpený v zmysle § 241 ods. 1

O.s.p., proti rozhodnutiu, ktoré možno napadnúť týmto opravným prostriedkom (§ 238 ods. 1

O.s.p.), preskúmal napadnutý rozsudok bez nariadenia dovolacieho pojednávania (§ 243a  

ods. 1 O.s.p.) a dospel k záveru, že dovolanie žalobcu je dôvodné.

V zmysle ustanovenia § 241 ods. 2 O.s.p. môže byť dovolanie podané iba z dôvodov,

že a/ v konaní došlo k vadám uvedeným v § 237 O.s.p., b/ konanie je postihnuté inou vadou,

ktorá mala za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, c/ rozhodnutie spočíva na nesprávnom

právnom posúdení veci. Dovolací súd je viazaný nielen rozsahom dovolania, ale i v dovolaní

uplatnenými dôvodmi. Obligatórne (§ 242 ods. 1 O.s.p.) sa zaoberá procesnými vadami

uvedenými v § 237 O.s.p. a tiež tzv. inými vadami konania, pokiaľ mali za následok

nesprávne rozhodnutie vo veci. Dovolacie dôvody pritom neposudzuje len podľa toho, ako ich

dovolateľ označil, ale podľa obsahu tohto opravného prostriedku.

Vzhľadom na obsah dovolania ako aj na zákonnú povinnosť (§ 242 ods. 1 veta druhá

O.s.p.) skúmať vždy, či napadnuté rozhodnutie odvolacieho súdu nebolo vydané v konaní

postihnutom niektorou z procesných vád uvedených v § 237 O.s.p., zaoberal sa dovolací súd

predovšetkým otázkou, či konanie v tejto veci nie je postihnuté niektorou z vád

vymenovaných v tomto zákonnom ustanovení. V zmysle § 237 O.s.p. je dovolanie prípustné  

a teda aj dôvodné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu, ak a) sa rozhodlo vo veci,

ktorá nepatrí do právomoci súdov, b) ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal

spôsobilosť byť účastníkom konania, c) účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený, d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už

prv začalo konanie, e) sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,

f) účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom, g) rozhodoval

vylúčený sudca alebo bol súd nesprávne obsadený, ibaže namiesto samosudcu rozhodoval

senát. Dovolateľ vady v zmysle § 237 písm. a/ až e/, g/ O.s.p. nenamietal a ani dovolací súd

existenciu týchto vád nezistil.

Dovolací súd osobitne skúmal, či v prejednávanej veci nebola dovolateľovi odňatá

možnosť konať pred súdom (§ 237 písm. f/ O.s.p.). Žalovaný namietal nedostatočné

odôvodnenie napadnutého rozhodnutia, resp. jeho nepreskúmateľnosť.

Pokiaľ žalovaný tvrdí, že rozsudok odvolacieho súdu nevyhovuje požiadavkám

kladeným na odôvodnenie rozhodnutia, dovolací súd uvádza, že všeobecný súd nemusí dať

odpoveď na všetky otázky nastolené účastníkom konania, ale len na tie, ktoré majú pre vec

podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia bez

toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných účastníkmi konania. Preto

odôvodnenie rozhodnutia všeobecného súdu (v tomto prípade odvolacieho súdu), ktoré stručne a jasne objasní skutkový a právny základ rozhodnutia, stačí na záver o tom, že  

z tohto aspektu je plne realizované základné právo účastníka na spravodlivý proces  

(IV. ÚS 115/2003).

Podľa § 157 ods. 2 O.s.p. v odôvodnení rozsudku súd uvedie, čoho sa navrhovateľ

(žalobca) domáhal a z akých dôvodov, ako sa vo veci vyjadril odporca (žalovaný), prípadne

iný účastník konania, stručne, jasne a výstižne vysvetlí, ktoré skutočnosti považuje  

za preukázané a ktoré nie, z ktorých dôkazov vychádzal a akými úvahami sa pri hodnotení

dôkazov riadil, prečo nevykonal ďalšie navrhnuté dôkazy a ako vec právne posúdil. Súd dbá

na to, aby odôvodnenie rozsudku bolo presvedčivé.

Podľa § 211 ods. 2 O.s.p. ak tento zákon neustanovuje inak, pre konanie na odvolacom

súde platia primerane ustanovenia o konaní pred súdom prvého stupňa.

To, že právo na riadne odôvodnenie súdneho rozhodnutia patrí medzi základné zásady

spravodlivého súdneho procesu, jednoznačne vyplýva z ustálenej judikatúry ESĽP. Judikatúra

tohto súdu nevyžaduje, aby na každý argument strany, aj na taký, ktorý je pre rozhodnutie

bezvýznamný, bola daná odpoveď v odôvodnení rozhodnutia. Ak však ide o argument, ktorý je pre rozhodnutie rozhodujúci, vyžaduje sa špecifická odpoveď práve na tento argument

(Ruiz Torija c. Španielsko z 9. decembra 1994, séria A, č. 303-A, s. 12, § 29; Hiro Balani  

c. Španielsko z 9. decembra 1994, séria A, č. 303-B; Georgiadis c. Grécko z 29. mája 1997;

Higgins c. Francúzsko z 19. februára 1998).

Preskúmaním veci dovolací súd dospel k záveru, že rozhodnutie odvolacieho súdu

zodpovedá vyššie uvedeným požiadavkám kladeným na odôvodnenie rozhodnutia. Odvolací

súd v odôvodnení svojho zmeňujúceho rozhodnutia uviedol rozhodujúci skutkový stav,

stanoviská procesných strán k prejednávanej veci, výsledky vykonaného dokazovania  

a citoval právne predpisy, ktoré aplikoval na prejednávaný prípad a z ktorých vyvodil svoje

právne závery. Prijaté právne závery primerane vysvetlil. Jeho rozhodnutie nemožno

považovať za svojvoľné, zjavne neodôvodnené, resp. ústavne nekonformné, pretože súd sa pri

výklade a aplikácii zákonných predpisov neodchýlil od znenia príslušných ustanovení

a nepoprel ich účel a význam. Ako vyplýva aj z judikatúry ústavného súdu, iba skutočnosť, že

dovolateľ sa s právnym názorom všeobecného súdu nestotožňuje, nemôže viesť k záveru

o zjavnej neodôvodnenosti alebo arbitrárnosti rozhodnutia súdu (napr. I. ÚS 188/06).

Dovolací súd s poukazom na vyššie uvedené existenciu vady v zmysle § 237 písm. f/ O.s.p. nezistil. Rovnako dovolací súd nezistil výskyt namietanej inej vady konania, ktorá mala

za následok nesprávne rozhodnutie vo veci (§ 241 ods. 2 písm. b/ O.s.p.).

Žalobca vo svojom dovolaní ďalej namietal nesprávne právne posúdenie veci (§ 241

ods. 2 písm. c/ O.s.p.).

Právnym posúdením je činnosť súdu, pri ktorej zo skutkových zistení vyvodzuje

právne závery a aplikuje konkrétnu právnu normu na zistený skutkový stav. Nesprávnym

právnym posúdením veci je omyl súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový stav.  

O nesprávnu aplikáciu právnych predpisov ide vtedy, ak súd nepoužil správny právny predpis

alebo ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval alebo ak  

zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery.

V danej veci žalovaný ako nájomca uzatvoril 1. januára 2005 s M. Š. ako

prenajímateľom (v tom čase spoluvlastník budovy s. č. X.) nájomnú zmluvu, predmetom

ktorej boli nebytové priestory (vyššie špecifikované). V čl. VI bod 2 nájomnej zmluvy si zmluvné strany dohodli, že prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca

do 60 dní od doručenia písomného napomenutia prenajímateľa neuhradí dlžné nájomné. Na

základe kúpnej zmluvy z 21. mája 2008 sa žalobca stal podielovým spoluvlastníkom

predmetnej stavby. Medzi účastníkmi nebolo sporné, že žalovaný po tom, ako došlo k zmene

vlastníckeho práva, neplatil žalobcovi nájomné. Výzvou z 22. decembra 2009 (doručenou

žalovanému toho istého dňa) požiadal žalobca žalovaného o zaplatenie nájomného za obdobie

od 1. júna 2008 do 31. decembra 2009. Dňa 10. júna 2010 žalobca odstúpil od nájomnej

zmluvy, pričom toto odstúpenie bolo žalovanému doručené toho istého dňa. Okresný súd

uzavrel, že žalobcovi podľa čl. VI ods. 2 nájomnej zmluvy vzniklo právo odstúpiť od

predmetnej zmluvy pre neplatenie nájomného. Preto, ak žalovaný aj po odstúpení od

nájomnej zmluvy užíval nebytové priestory, užíval ich bez právneho dôvodu. Súd prvého

stupňa preto žalobe vyhovel. Krajský súd na rozdiel od okresného súdu uzavrel, že § 679  

ods. 3 druhá veta Občianskeho zákonníka sa na odstúpenie od zmluvy pre neplatenie

nájomného týkajúceho nebytového priestoru nevzťahuje. Uviedol, že odstúpiť od zmluvy  

o nájme nebytových priestorov možno (aj keď zákon o nájme nebytových priestorov túto

problematiku neupravuje), ale nie pre neplatenie nájomného. Odvolací súd bol toho názoru, že

žalobca mohol v danom prípade ak mal za to, že žalovaný mu neplatí nájomné len nájom

vypovedať a to v zmysle ustanovenia § 9 ods. 2 písm. b/ zákona č. 116/1990 Zb. o nájme  

a podnájme nebytových priestorov. S týmto názorom odvolacieho súdu sa však dovolací súd

nestotožňuje.

Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak

je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

Podľa § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť

od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie

veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda. Ak

nejde o byt alebo nebytový priestor, môže prenajímateľ tiež odstúpiť od zmluvy, ak nájomca,

hoci upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného, a ak je táto

doba kratšia ako tri mesiace, do troch mesiacov, alebo ak s ohľadom na právoplatné

rozhodnutie príslušného orgánu treba prenajatú vec vypratať.

Podľa § 9 ods. 2 písm. b/ zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových

priestorov prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo  

za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom.

Z nájomnej zmluvy je zrejmé, že účastníci zmluvy sa dohodli, že prenajímateľ môže

kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca do 60 dní od doručenia písomného napomenutia

prenajímateľa neuhradí dlžné nájomné. Dovolací súd teda posudzoval, či žalobca mal

v prípade neplatenia nájomného len možnosť vypovedať nájomnú zmluvu podľa § 9 ods. 2

písm. b/ zákona č. 116/1990 Zb., alebo mohol od zmluvy aj odstúpiť a to na základe  

článku VI bod 2 nájomnej zmluvy.

Z povahy zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ako

normy lex specialis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku ako normy lex generalis vyplýva, že

nemožno   vylúčiť   dôvody   zániku   nájomného   vzťahu   upravené   v   rámci   všeobecných

ustanovení   o nájomnej   zmluve,   resp. všeobecné   dôvody zániku   záväzkov   ako napr.

odstúpenie od zmluvy.

Podľa názoru dovolacieho súdu nemožno zo žiadneho ustanovenia Občianskeho

zákonníka týkajúceho sa nájomnej zmluvy, ani z ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme

a podnájme nebytových priestorov vyvodiť vylúčenie možnosti aplikácie všeobecných

ustanovení Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch. Účastníkom právneho úkonu, ktorí

rešpektujú dôsledky plynúce z kogentnej špeciálnej úpravy, nemožno uprieť, aby si

v medziach daných všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka dohodli aj taký

spôsob zániku ich zmluvného záväzku, ktorý má oporu v platnom práve. Pokiaľ účastníci

takúto možnosť využili, je potrebné dôsledok z toho plynúci rešpektovať. Ustanovenie § 679

ods. 3 Občianskeho zákonníka (dispozitívne ustanovenie) nebráni účastníkom zmluvy

o nájme nebytových priestorov dojednať si možnosť odstúpenia od zmluvy pre prípad

neplatenia nájomného, ako v tomto prípade (§ 48 Občianskeho zákonníka). Treba mať totiž  

na zreteli, že aj pre takéto ustanovenie ako súčasť zmluvy o nájme nebytových priestorov platí

všeobecná úprava Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch (§ 34 a nasl. Občianskeho

zákonníka).

So zreteľom na uvedené dovolací súd rozsudok krajského súdu zrušil a vec mu vrátil

na ďalšie konanie (§ 243b ods. 2 veta prvá O.s.p.). V ďalšom konaní je právny názor

dovolacieho súdu záväzný (§ 243d ods. 1 veta druhá O.s.p.).

V novom rozhodnutí rozhodne súd znova aj o trovách pôvodného konania  

a dovolacieho konania (§ 243d ods. 1 veta tretia O.s.p.).

Toto rozhodnutie prijal senát Najvyššieho súdu Slovenskej republiky pomerom hlasov

3 : 0.

P o u č e n i e : Proti tomuto uzneseniu nie je prípustný opravný prostriedok.

V Bratislave 28. novembra 2012

  JUDr. Jozef K o l c u n, v.r.

  predseda senátu

Za správnosť vyhotovenia : Jarmila Uhlířová