Najvyšší súd Slovenskej republiky
1Sžr/63/2012
ROZSUDOK
V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY
Najvyšší súd Slovenskej republiky v senáte zloženom z predsedu JUDr. Igora Belka a z členov Ing. JUDr. Miroslava Gavalca PhD. a JUDr. Eleny Berthotyovej, PhD., v právnej veci
navrhovateľky: E. B., bytom S., zastúpená Mgr. M. P., advokátkou, so sídlom B., proti odporkyni:
Správa katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu, so sídlom Ružová dolina 27, Bratislava, za
účasti: R. B., bytom T., zastúpený Mgr. L. M., B., o preskúmanie zákonnosti rozhodnutia odporkyne
zo dňa 1.7.2010, č. V-19734/08, o odvolaní navrhovateľky proti rozsudku Krajského súdu
v Bratislave č. k. 3Sp 53/2010-45 zo dňa 15. novembra 2011, takto
r o z h o d o l :
Najvyšší súd Slovenskej republiky rozsudok Krajského súdu v Bratislave č. k. 3Sp/53/2010-
45 zo dňa 15. novembra 2011 v spojení s opravným uznesením Krajského súdu v Bratislave
č. k. 3Sp/53/2010-69 zo dňa 15. marca 2012 p o t v r d z u j e.
Navrhovateľke a zúčastnenej osobe náhradu trov odvolacieho konania nepriznáva.
O d ô v o d n e n i e :
Krajský súd v Bratislave napadnutým rozsudkom uvedeným vo výroku tohto rozsudku potvrdil rozhodnutie č. V–19734/2008 zo dňa 1. júla 2010, ktorým odporkyňa podľa § 31 ods. 3
zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv
k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov konanie o návrhu na vklad
vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností zamietla. O trovách konania rozhodol krajský súd tak,
že ich náhradu navrhovateľke nepriznal.
Krajský súd vo svojom odôvodnení uviedol, že sa plne stotožnil s právnym názorom
odporkyne o absolútnej neplatnosti predloženej darovacej zmluvy. Pri prevode vlastníctva bytov
a nebytových priestorov musí takáto zmluva v súlade so zákonom č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o vlastníctve bytov)
okrem všeobecných náležitostí podľa ust. § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka obsahovať kogentné
stanovené obligatórne náležitosti zmluvy taxatívne vymedzené v § 5 ods. 1 písm. a/ až h/ zákona
o vlastníctve bytov. Absencia týchto osobitných náležitostí zmluvy je nedostatkom, ktorý má
za následok absolútnu neplatnosť zmluvy podľa § 39 Občianskeho zákonníka. Ide o absolútnu
neplatnosť, ktorá pôsobí ex tunc, právny úkon je teda neplatný od počiatku a jeho nedostatky nie je
možné prípadnými dodatkami odstrániť. Predmetná zmluva neobsahovala určenie a popis
spoločných častí a spoločných zariadení domu, na ktorých sa spoluvlastnícky podiel prevádza.
Nešlo o odstrániteľné vady zmluvy.
Proti rozsudku podala navrhovateľka prostredníctvom svojej právnej zástupkyne včas
odvolanie. Podľa jej názoru krajský súd neprihliadol na to, že rozhodnutie odporkyne zo dňa
11.3.2010 neoznamuje odvolateľke dátum doručenia Protestu Okresnej prokuratúry Bratislava II
č. Pd 213/09-X. zo dňa 2.2.2010 a zároveň toto rozhodnutie neobsahuje či je resp. nie je toto
rozhodnutie možné preskúmať súdom. Odporkyňa rozhodla o proteste v zmysle čl. 26 ods. 2 zákona
č. 153/2001 Z.z. po zákonnej lehote. Rozhodnutie Katastrálneho úradu v Bratislave zo dňa
10.5.2010, č. Vo-54/10-LG podľa názoru navrhovateľky neobsahuje odôvodnenie, resp. ako sa
správny orgán a či vôbec, vysporiadal s námietkou odvolateľa, že rozhodnutie odporkyne je možné
preskúmať súdom.
Rozhodnutie odporkyne z 1.7.2010 už vytýkalo nielen absenciu podlahovej plochy bytu
a popis spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu, ale aj popis bytu a vybavenie bytu,
ktoré ale v darovacej zmluve v čl. II ods. 1 a 2 zmluvy sú. Poučenie tohto rozhodnutia uviedlo
možnosť podať odvolanie na Krajský súd v Bratislave do 30 dní odo dňa jeho doručenia, ale
v zmysle § 31 ods. 8 katastrálneho zákona „Odvolanie sa podáva na správe katastra, ktorá
rozhodnutie vydala, v lehote 30 dní odo dňa jeho doručenia. Ak správa katastre podanému
odvolaniu nevyhovie v celom rozsahu, o odvolaní rozhodne súd.“
Podľa navrhovateľky ju mala odporkyňa už v rozhodnutí zo dňa 5.9.2008 č. V–19734/08,
ktorým prerušila konanie, poučiť o tom, že zmluva má obsahovať aj informácie týkajúce sa
podlahovej plochy bytu a popis spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu.
Odporkyňa rozhodla správne, keď vklad povolila, pretože absencia týchto údajov, nemá za následok
nedostatočne vymedzený predmet prevodu. Na strane oboch účastníkov darovacej zmluvy boli
splnené obe náležitosti platnosti právneho úkonu a to náležitosti vôle, ako aj náležitosti jej prejavu.
V § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov absentuje doložka, že v prípade, ak zmluva tieto náležitosti
nemá, je neplatná.
S ohľadom na uvedené žiadala navrhovateľka, aby Najvyšší súd Slovenskej republiky
napadnutý rozsudok krajského súdu zmenil tak, že rozhodnutie odporkyne zrušuje a vec jej vracia
na ďalšie konanie. Zároveň navrhovala priznať jej trovy konania.
K odvolaniu sa vyjadrili odporkyňa aj zúčastnená osoba.
Odporkyňa uviedla, že odvolanie navrhovateľky považuje za neopodstatnené, stotožňuje sa
s rozsudkom krajského súdu a považuje ho za vecne správne a v súlade so zákonom.
Zúčastnená osoba sa taktiež vyjadrila k odvolaniu navrhovateľky. K jej námietke ohľadom
rozhodnutia odporkyne z 11.3.2010 a rozhodnutia Katastrálneho úradu v Bratislave zo dňa
10.5.2010 uviedla, že v napadnutom rozsudku krajský súd preskúmaval iné rozhodnutie, a preto mu
neprislúchalo preskúmavať spomínané rozhodnutia. Pokiaľ ide o námietku týkajúcu sa poučenia
v napadnutom rozhodnutí odporkyne, podľa jej názoru je predmetné poučenie plne v súlade
s ust. § 31 ods. 7 katastrálneho zákona. Plne sa stotožnila s odôvodnením krajského súdu v časti
týkajúcej sa neplatnosti darovacej zmluvy. Napadnutý rozsudok považovala za vecne správny
a preto ho navrhovala potvrdiť.
Najvyšší súd Slovenskej republiky ako súd odvolací (§ 250s OSP v spojení s § 10 ods. 2
OSP) preskúmal napadnutý rozsudok krajského súdu spolu s konaním, ktoré mu predchádzalo,
odvolanie prejednal bez nariadenia pojednávania v súlade s § 250ja ods. 2 OSP a jednomyseľne (§ 3
ods. 9 zákona č. 757/2004 Z.z.) dospel k záveru, že odvolanie navrhovateľky nie je dôvodné.
Rozsudok verejne vyhlásil dňa 13. novembra 2012 po tom, čo deň vyhlásenia rozhodnutia bol
zverejnený na úradnej tabuli súdu a na internetovej stránke Najvyššieho súdu Slovenskej republiky
www.nsud.sk najmenej päť dní vopred (§ 156 ods. 1 a 3 OSP).
Podľa § 31 ods. 3 katastrálneho zákona ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra
vklad povolí; inak návrh zamietne.
Podľa § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva
o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných
náležitostí musí obsahovať
a) popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu
alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového
priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome, b) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru
v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku
zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená
podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých
bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
c) určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého
pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti
príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci
nebytových priestorov,
d) úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
e) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa
bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
f) zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením
opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ
bytu alebo nebytového priestoru požiada,
g) vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve
o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
h) úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom
súhlase príslušných orgánov.
Podľa § 39 Občianskeho zákonníka neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo
účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.
Z obsahu pripojeného administratívneho spisu odvolací súd zistil, že dňa 11.X..2008 uzavreli
D. B. a E. B. darovaciu zmluvu, predmetom ktorej bol nehnuteľný majetok v katastrálnom území
R., nachádzajúci sa v bytovom dome postavenom v B. č. X., súpisné číslo X., V.. poschodie, byt
číslo X., vo vlastníctve darcu v celosti, spolu so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach,
spoločných zariadeniach a príslušenstve domu o veľkosti 474/100000, k pozemkom parcelné číslo X., X., X., X., na ktorých je bytový dom postavený. V článku II zmluvy je uvedený popis stavu bytu
nasledovne: „(1) Byt tvorí šesť miestností, a to dve izby, príslušenstvo bytu (chodba, kuchyňa,
kúpeľňa, WC) a loggia. (2) Zariadenie bytu: a) vstupné dvere do bytu bezpečnostné, protipožiarne,
zámka bezpečnostná, b) vnútorné dvere medzi miestnosťami montované na pôvodných, pevne
osadených zárubniach, posuvné, skladacie, c) podlaha pôvodná, parketová krytina v izbách,
linoleová krytina v ostatných miestnostiach, d) okná plastové, e) kuchynská linka pôvodná,
kombinovaná drevotrieska – svetlá dýha, f) vodovodné batérie pákové, g) sanitárne zariadenie
pôvodné, biely porcelán. (3) Byt je udržiavaný, zodpovedá primeranému opotrebeniu z hľadiska
doby jeho riadneho užívania.“
Na základe návrhu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, vydala odporkyňa
rozhodnutie dňa 5.9.2008 č. V–19734/08, ktorým prerušila konanie a vyzvala účastníka
na odstránenie nedostatkov, a to nesprávne uvedenej veľkosti spoluvlastníckeho podielu
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a doloženie prehlásenia správcu,
že vlastník nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo
nebytového priestoru na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Po odstránení týchto nedostatkov
odporkyňa dňa 8.10.2008 povolila vklad pod č. 19734/08.
Dňa 4.2.2010 bol odporkyni doručený protest prokurátora podľa § 22 ods. 1 písm. c) zákona
č. 153/2001 o prokuratúre v znení neskorších predpisov, v ktorom žiadal rozhodnutie odporkyne
zrušiť a nahradiť rozhodnutím zodpovedajúcim zákonu. Podľa protestu predmetná darovacia
zmluva neobsahovala podstatné náležitosti podľa § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, a preto ju
nie je možné považovať za platne uzatvorenú zmluvu o prevode vlastníctva bytu, nejde teda
o v súlade so zákonom uzatvorený právny úkon z ktorého vznikajú práva a povinnosti. Zmluva
neobsahovala údaje o podlahovej ploche prevádzaného bytu a popis spoločných častí a spoločných
zariadení bytového domu.
Odporkyňa svojim rozhodnutím č. V–19734/08 zo dňa 11.3.2010 protestu prokurátora vyhovela v zmysle jeho námietok a zrušila svoje pôvodné rozhodnutie. Proti tomuto rozhodnutiu sa
odvolala navrhovateľka. Podľa nej ju mala odporkyňa v rozhodnutí o prerušení konania vyzvať aj
na odstránenie nedostatkov vytýkaných v proteste prokurátora. Aj napriek týmto nedostatkom ale
považovala darovaciu zmluvu za spôsobilú vkladu, keďže nemali za následok nedostatočne
vymedzený predmet prevodu. Navyše zmluva bola uzavretá v súlade s § 37 ods. 1 Občianskeho
zákonníka. Žiadala napadnuté rozhodnutie zmeniť tak, že protestu nevyhovie alebo ho zrušiť.
Katastrálny úrad rozhodnutím č. Vo-54/10-LG zo dňa 10.5.2010 zamietol odvolanie
a potvrdil napadnuté rozhodnutie. Skonštatoval, že správa katastra nezobrala pri rozhodovaní
o návrhu na vklad do úvahy skutočnosť, že v prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu musí
okrem náležitostí v zmysle ust. § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka a ust. § 42 ods. 2 katastrálneho
zákona preskúmať aj podstatné náležitosti vyžadované zákonom o vlastníctve bytov a bez obsahu
týchto náležitostí nie je možné zmluvu o prevode vlastníckeho práva k bytu považovať za platne
a v súlade so zákonom uzatvorený právny úkon, z ktorého vznikajú pre zmluvné strany práva
a povinnosti.
Dňa 1.7.2010 vydala odporkyňa pod č. V–19734/08 rozhodnutie, ktorým návrh na vklad
vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností zamietla z dôvodu, že darovacia zmluva neobsahuje
podstatné náležitosti v zmysle § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, keďže tam chýba popis bytu,
určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nie sú určené a popísané spoločné časti
domu, spoločné zariadenia domu. Navrhovateľka sa proti tomuto rozhodnutiu odvolala z totožných
dôvodov ako v odvolaní proti rozhodnutiu V–19734/08 zo dňa 11.3.2010. Následne krajský súd
rozsudkom č. k. 3Sp 53/2010-45 zo dňa 15.11.2011 napadnuté rozhodnutie odporkyne potvrdil.
Po preskúmaní obsahu pripojeného administratívneho spisu odporkyne ako aj spisu súdu
prvého stupňa dospel odvolací súd k záveru, že rozhodnutie krajského súdu je dostatočne
odôvodnené a námietky navrhovateľky uplatnené v odvolaní neboli spôsobilé spochybniť jeho
vecnú správnosť.
V súvislosti s námietkami týkajúcimi sa rozhodnutí odporkyne č. V–19734/08 z 11.3.2010
a č. Vo-54/10-LG zo dňa 10.5.2010 tieto nebolo možné považovať za relevantné s poukazom na to,
že predmetom tohto preskúmavacieho konania je rozhodnutie odporkyne č. V–19734/08 zo dňa
1.7.2010. Obdobne nebolo možné prihliadnuť na námietku spochybňujúcu poučenie v napadnutom
rozhodnutí správneho orgánu, ktorému nemožno vyčítať rozpor so zákonom.
Pokiaľ ide o námietky týkajúce sa platnosti darovacej zmluvy odvolací súd poukazuje na to,
že zmluva o prevode vlastníctva bytu je právnym úkonom, pre ktorého vznik zákon o vlastníctve
bytov okrem všeobecných náležitostí obsiahnutých v Občianskom zákonníku ustanovuje v § 5
ods. 1 písm. a) – h) i osobitné náležitosti, ktoré tento právny úkon musí mať.
Je pravdou, že predmetná darovacia zmluva obsahuje v čl. II ods. 1 a 2 popis bytu
a vybavenie bytu, to však nemení nič na tom, že v zmluve nie sú obsiahnuté jej podstatné
náležitosti, ako podlahová plocha a popis spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu.
Vlastníctvo bytu nemožno nadobudnúť na základe právneho úkonu, ktorý nemá náležitosti
zmluvy o prevode vlastníctva bytu podľa § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, ktorým ustanovením
je táto zmluva pojmovo vymedzená. Z tohto dôvodu nie je možné nadobudnúť vlastníctva k bytu ani
na základe právneho úkonu, ktorý síce obsahuje podstatné náležitosti niektorej zo zmlúv
o prevodoch nehnuteľností (napr. darovacej zmluvy § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka) ale
neobsahuje osobitné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu v dome.
Aj podľa názoru odvolacieho súdu nie je možné predmetnú darovaciu zmluvu považovať
za vkladu schopnú listinu podľa § 31 ods. 1 katastrálneho zákona, pretože nespĺňa podmienky
ustanovené v § 5 ods. 1 písm. a) a c) zákona o vlastníctve bytov, majúce za následok jej neplatnosť
podľa § 39 Občianskeho zákonníka. Odporkyňa podľa názoru odvolacieho súdu postupovala
v súlade so zákonom.
Nie je možné súhlasiť s tvrdením navrhovateľky, že povinnosťou správy katastra bolo
vyzvať účastníkov na doplnok zmluvy, pretože správa nielenže nemá povinnosť, ale ani oprávnenie
nahrádzať vôľu účastníkov zmluvy, keďže účastníci zmluvy zodpovedajú za vôľu, ktorú prejavili
vo svojom zmluvnom záväzku. Odvolací súd sa stotožnil s právnym záverom súdu prvého stupňa,
že v prípade predloženej darovacej zmluvy ide o absolútne neplatný právny úkon, ktorému chýbajú
podstatné náležitosti vyžadované zákonom pod sankciou neplatnosti. Absolútna neplatnosť nastáva
priamo zo zákona a súd na ňu prihliada aj bez návrhu. Nie je možné ju napraviť dodatočným
schválením a nemôže byť konvalidovaná ani dodatočným odpadnutím dôvodu neplatnosti. Nie je ju
preto možné uzavretím žiadneho ďalšieho dodatku napraviť.
Vzhľadom na uvedené bolo v predmetnej veci dôvodné konštatovať, že zmluva o prevode
vlastníctva bytu, ktorá neobsahuje podstatné náležitosti uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve
bytov, nespĺňa podmienky na vklad v zmysle § 31 ods. 1 katastrálneho zákona a preto krajský súd
podľa názoru odvolacieho súdu nepochybil, keď s poukazom na to odvolaniu navrhovateľky
nevyhovel, ale dospel k záveru, že rozhodnutie odporkyne je v súlade so zákonom. Odvolací súd sa
stotožnil s jeho skutkovými a právnymi závermi a vzhľadom na to jeho rozsudok ako vecne správny
podľa § 219 OSP potvrdil.
O trovách odvolacieho konania rozhodol Najvyšší súd Slovenskej republiky podľa § 250k
ods. 1 v spojení s § 250l ods. 2 a § 224 ods. 1 OSP tak, že ich náhradu navrhovateľke, ktorá
v odvolacom konaní nebola úspešná a zúčastnenej osobe, ktorá si náhradu neuplatnila, nepriznal.
P o u č e n i e : Proti tomuto rozsudku nie je prípustný opravný prostriedok.
V Bratislave 13. novembra 2012
JUDr. Igor Belko, v. r.
predseda senátu
Za správnosť vyhotovenia:
Ľubica Kavivanovová