KSBA/1Cob/222/2015


(zdroj)
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 1Cob/222/2015 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1712209462 Dátum vydania rozhodnutia: 02. 02. 2017 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Andrea Haitová ECLI: ECLI:SK:KSBA:2017:1712209462.1



ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Andrey Haitovej a členiek senátu Mgr. Soni Pekarčíkovej a JUDr. Andrey Sedlačkovej v právnej veci žalobcu: Rehoľa Piaristov na Slovensku, so sídlom Piaristická 8, 949 01 Nitra, IČO : 00 586 315, zastúpeného advokátom JUDr. Kamilom Bereseckým, Farská 33, 949 01 Nitra proti žalovanému: Mesto Svätý Jur, so sídlom Prostredná 29, 900 21 Svätý Jur, IČO: 00 304 832, zastúpenému spoločnosťou Advokátska Kancelária MULARČÍK A PARTNERI, s. r. o., so sídlom Nám. Martina Benku 15, P.O.BOX 285, 810 00 Bratislava, IČO: 36 860 522 o návrhu žalobcu na zaplatenie nájomného vo výške 84.144,- eur s príslušenstvom a o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Pezinok č.k. 36Cb/11/2013-118 zo dňa 21.1.2015, takto

rozhodol:

Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Pezinok č.k. 36Cb/11/2013-118 zo dňa 21.1.2015 potvrdzuje.

Žalovanému s a p r i z n á v a nárok na náhradu trov odvolacieho konania voči žalobcovi vo výške 100%.

odôvodnenie:

1. Rozsudkom Okresného súdu Pezinok č.k. 36Cb/11/2013-118 zo dňa 21.1.2015, ktorý bol napadnutý odvolaním žalobcu, Okresný súd Pezinok zamietol žalobný návrh žalobcu na zaplatenie žalovanej sumy 84.144,- eur s príslušenstvom v celom rozsahu a vo veci trov konania na súde prvej inštancie rozhodol tak, že žalovanému priznal náhradu trov konania voči žalobcovi vo výške 100%.

2. Žalobca sa žalobným návrhom doručeným súdu dňa 4.6.2012 domáhal, aby súd prvej inštancie zaviazal žalovaného na zaplatenie istiny vo výške 90.096,- eur s príslušenstvom titulom vydania bezdôvodného obohatenia. Svoj návrh žalobca dôvodil tým, že vlastní nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXXX katastrálne územie X. U. a to parcely registra „C“ parcelné číslo XXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 2941 m2, parcelné číslo XXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 813 m2, parcelné číslo XXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 565 m2 a parcelné číslo XXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 376 m2. Žalovaný z nehnuteľností užíva parcely- parcelné číslo XXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 2941 m2 a parcelné číslo XXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 813 m2. Medzi stranami sporu prebiehali nepretržite od roku 2008 do roku 2012 rokovania, predmetom, ktorých bolo riešenie platby nájomného za predmetné pozemky. Strany sporu nájomnú zmluvy neuzavreli. Žalovaný sa v roku 2012 začal brániť tým, že pozemky ním užívané nepatria žalobcovi. Žalovaný inicioval prostredníctvom Obvodného úradu W. konanie na Správe katastra F. o opravu údajov v katastri nehnuteľností. Následne došlo k zmene zápisu vlastníckeho práva na československý štát zastúpený ONV v Bratislave, avšak na základe odvolania žalobcu došlo k spätnej zmene na základe rozhodnutia Katastrálneho úradu W.. Žalovaný podľa názoru žalobcu užíva predmetné nehnuteľnosti bez právneho titulu, pričom trhová hodnota jedného metra štvorcového pri uvedených nehnuteľnostiach podľa žalobcu predstavuje 120,- eur. Celková výmera nehnuteľností, ktoré užíva žalovaný je 3754 m2, celková hodnota tých istých nehnuteľnosti je teda pri uvedenej cene 450.480,- eur a keďže bežné nájomné predstavuje 10% z hodnoty nehnuteľnosti, ročne by malo byť nájomné pre žalobcu vo výške 45.048,- eur. Žalobca za týmto účelom navrhol vykonať znalecké dokazovanie z dôvodu zistenia hodnoty predmetných nehnuteľností ako aj výšky nájmu. Podľa názoru žalobcu, žalovaný získava majetkový prospech bez právneho dôvodu a teda ako vydanie bezdôvodného obohatenia si žalobca svoj nárok uplatnil v sume 90.096,- eur a to ako trhové nájomné za obdobie od 4.6. 2010 do 3.6.2012 (t.j. za 2 roky). Žalobca zároveň žiadal priznať náhradu trov konania, spočívajúcich v náhrade trov právneho zastúpenia a v náhrade zaplateného súdneho poplatku za žalobný návrh.

3. Žalovaný sa k žalobe vyjadril v odpore proti platobnému rozkazu, doručeného súdu dňa 13.11.2012, v ktorom uviedol, že tvrdenia žalobcu o neuzavretí nájomnej zmluvy medzi stranami sporu sa nezakladajú na pravde, nakoľko pozemky vo vlastníctve žalobcu sú užívané na základe nájomnej zmluvy uzavretej medzi žalobcom a žalovaným zo dňa 05.11.1997 v znení Dodatku č. 1 zo dňa 11.10.2002 (ďalej už len „nájomná zmluva a dodatok č. 1“). Výpoveď z nájomnej zmluvy, ktorá bola daná v roku 2012 žalobcom, je podľa názoru žalovaného neplatná, nakoľko nájomca riadne platil nájomné v zmysle nájomnej zmluvy, touto výpoveďou nájomnej zmluvy dal žalobca žalovanému najavo, že nájomný vzťah medzi stranami sporu je založený nájomnou zmluvou. Pozemky ako sú uvedené v návrhu na vydanie platobného rozkazu sa užívajú v súlade s nájomnou zmluvou, nakoľko budovy na nich postavené sa využívajú ako škôlka. Nemôže potom ísť o bezdôvodné obohatenie. Žiadal, aby súd žalobu v celom rozsahu zamietol.

4. Žalobca vo svojom vyjadrení zo dňa 19.12.2012 uviedol, že medzi žalobcom a právnym predchodcom žalovaného bola uzavretá ohľadne predmetných nehnuteľností dňa 05.11.1997 nájomná zmluva. Podstata sporu nespočíva v skutočnosti či nájomná zmluva bola alebo nebola uzavretá, ktorú skutočnosť žalobca nespochybňuje. Podstata sporu spočíva v tom, že v čase uzavretia nájomnej zmluvy platila vyhláška Ministerstva financií SR č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov (ďalej už len „vyhláška č. 465/1991 Zb.“) a táto upravovala výšku nájomného. Z tohto dôvodu žalobca v zmluve uviedol, že po zmene právneho predpisu sa zmení aj výška nájomného. Následne bola vyhláška č. 465/1991 Zb. ku dňu 1.1.2004 zrušená a nebola nahradená žiadnym cenovým predpisom, a preto žalobca požadoval upraviť dodatkom výšku nájomného. Žalobca mal za absurdné, aby žalovaný zmarením uzavretia dohody o výške nájomného presadzoval platnosť výšky nájomného pôvodne limitovaného cenovým predpisom. Zánikom vyhlášky vznikla zmluvným stranám povinnosť uzavrieť dodatok k nájomnej zmluve ohľadne nájomného, a tento uzavretý nebol. Ku dňu podania žalobného návrhu pôvodná nájomná zmluva, s výnimkou odseku určenia výšky nájomného, platná bola. Žalobca sa domnieva, že užívaním nehnuteľností sa žalovaný bezdôvodne obohacuje.

5. Súd prvej inštancie vykonal dokazovanie oboznámením sa s listinnými dokladmi založenými s spise a to: výpisom z LV č. XXXX zo dňa 30.5.2012, rozhodnutím Katastrálneho úradu v W. č. Xo 39/12-BP zo dňa 21.5.2012, rozhodnutím Správy katastra F. č. X 23/2011 zo dňa 22.2.2012, nájomnou zmluvou zo dňa 5.11.1997, listom zo dňa 19.10.2012, dodatkom číslo 1 k nájomnej zmluve, listom zo dňa 20.2.2008, listami zo dňa 25.2.2008, 13.3.2008, 16.6.2008, 9.10.2008, 11.15.2008, 26.12.2008, 30.11.2010, 31.03.2011, listami zo dňa 24.6.2008, 30.10.2008, 18.11.2008, 9.1.2009, 23.11.2010, 15.12.2010, 26.1.2011, listami zo dňa 30.12.2010, Záznamom z rokovania vo veci riešenia vlastníckeho vzťahu k pozemku pod MŠ F. X, X. U. zo dňa 23.2.2011 a 30.3.2011, faktúrou číslo 2011013, informatívnou kópiou z mapy vytvorenou cez katastrálny portál dňa 13.12.2013, výpisom z účtu žalovaného číslo 10/2011.

6. Písomným podaním zo dňa 16.12.2013 žalobca zotrval na podanej žalobe v sume 84.144,- eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 9% ročne zo sumy 42.072 eur od 4.6.2011 a zo sumy 42.072,- eur vo výške 9% ročne od 4.6.2012 do zaplatenia. V pôvodnom žalobnom návrhu boli označené parcely číslo XXX/X a XXX/X celkom vo výmere 3754 m2. Keďže parcela číslo XXX/X má výmeru 565 m2 celková výmera nehnuteľností užívaných žalovaným je 3506 m2, nájomné predstavuje zmenšenú výšku, a preto žalobu v časti 5.925,- eur zobral späť. Skutkovo žalobca žiadal zaplatenie za užívanie pozemkov zapísaných na LV č. XXXX katastrálne územie X. U. parcela registra „C“ parcelné číslo XXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 2941 m2 a parcelné číslo XXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 565 m2.

7. Súd prvej inštancie vykonal dokazovanie výpoveďou právneho zástupcu žalobcu, ktorý uviedol, že žalovaný užíva pozemky vo vlastníctve žalobcu. Pôvodne bola výška nájomného určená v súlade s predpismi č. 608/1992 Zb. a 265/1993 Z.z., následne po zrušení vyhlášky 465/1991 Zb. bolo potrebné sa dohodnúť na výške nájomného k čomu nedošlo. Právny zástupca žalobcu navrhol pribrať do konania znalca, ktorý určí výšku primeraného nájomného. Žiadal vydať bezdôvodné obohatenie za obdobie od 4.6.2010 do 3.6.2012. Zrušením vyhl. č. 465/1991 Zb. došlo podľa jeho názoru k zániku dohody o výške nájomného. Poukázal na ustanovenie § 671 ods. 1 OZ, podľa ktorého je povinnosť platiť nájomné v dohodnutej výške príp. vo výške obvyklej, ak nie je dohoda o výške nájomného. Súd ako jediný kompetentný orgán môže rozhodnúť o výške nájomného. Právny zástupca žalobcu zároveň uviedol, že dostal od protistrany písomnú výzvu na uzatvorenie dohody ohľadne predmetného pozemku, avšak odplata bola neprimerane nízka, uvedené podľa jeho názoru dokazuje vedomosť žalovaného o potrebe vysporiadania vzťahov k predmetnému pozemku. Žalovaný celý čas za užívanie platil nízku odplatu. Výpoveď nájomnej zmluvy bola anulovaná. Skutkovým základom pre nárok žalobcu je platne uzavretá nájomná zmluva, kde bol dohodnutý predmet nájmu, ako aj výška nájomného a vzhľadom na zrušenie vyhlášky bolo potrebné určiť nanovo výšku nájomného. Vystavovanie faktúr robí automaticky ekonomické oddelenie žalobcu, toto však neznamená, že žalobca akceptuje nájomné, prebiehali rokovania o nájomnom, z čoho muselo byť zrejmé, že nájomné podľa faktúr neakceptuje. Súdu zároveň navrhol podanej žalobe vyhovieť a zaviazať žalovaného k zaplateniu sumy 84.144,- eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 9% ročne od 4.6.2011 a zo sumy 42.072,- eur vo výške 9% ročne od 4.6.2012 do zaplatenia, a to všetko do troch dní od právoplatnosti rozsudku, tak ako o tom rozhodol súd prvej inštancie vo svojom uznesení dňa 24.2.2014.

8. Súd prvej inštancie vykonal dokazovanie výpoveďou právneho zástupcu žalovaného, ktorý uviedol, že pokiaľ ide o záväzok uzavrieť dohodu pri zmene cenového predpisu, tento nebol zo strany žalovaného porušený, k dnešnému dňu k dohode nedošlo, platí preto povinnosť platiť nájomné v pôvodnej výške. Nemôže ísť teda o bezdôvodné obohatenie na strane žalovaného. Poukázal tiež na skutočnosť, že výška nájomného, tak ako je žiadaná žalobcom je neprimerane vysoká vzhľadom k tomu, že mesto prevádzkuje na predmetnom pozemku škôlku, pozemok využíva pre deti, ktoré sa na ňom hrajú. Mali by sa upraviť vzťahy do budúcnosti a nie do minulosti, žalovaný si plní záväzok. Užívanie pozemku XXX/ X nebolo sporné, nerozporoval ho, pozemok parc. č. XXX/X je zastavaný mestskou knižnicou, ktorá nie je vo vlastníctve žalovaného, na pozemku parc. č. XXX/X je predmetná škôlka. Je potrebné objasniť, či bolo rokované o odkúpení pozemku alebo o nájme pozemku. Mestská knižnica ako aj pozemok pod ňou sú vo vlastníctve žalobcu, škôlka aktuálne užíva pozemok pod samotnou stavbou škôlky, ako aj oplotený pozemok, ako aj zvyšok areálu škôlky. Právny zástupca žalovaného mal zato, že je úplne jedno na akom skutkovom základe žiada žalobca zaplatenie žalovanej sumy. Rehoľa Piaristov faktúrovala žalovanému nájomné za žalované obdobie, o čom založil do súdneho spisu faktúry. Pozemok je užívaný na verejnoprospešný účel a to za účelom prevádzkovania škôlky, čo žalobca nezohľadňuje vo svojej žalobe a žiada odplatu v takej výške, ako by bol predmetný pozemok predmetom podnikania. Faktúra za obdobie roku 2012 nebola doručená, žalobca zrušil účet, plnenie prostredníctvom pošty neprijal, preto ho žalovaný zložili do súdnej úschovy Okresného súdu Nitra, vedenej pod sp. zn. 14U/2/2012, pričom dňa 7.10.2013 bolo vydané uznesenie o prijatí úschovy od zložiteľa v prospech príjemcu. Zároveň uviedol, že žalovaný preukázal existenciu platnej a účinnej nájomnej zmluvy, preto považuje znalecké dokazovanie za nadbytočné, a to ani pokiaľ by sa vychádzalo z pôvodnej žaloby, kde žalobca tvrdil, že ide o bezdôvodné obohatenie zo strany žalovaného a ani pokiaľ by sa vychádzalo z následných tvrdení pripúšťajúcich existenciu nájomnej zmluvy.

9. Súd prvej inštancie vykonal dokazovanie výpoveďou Y. Y., primátora žalovaného, ktorý uviedol, že niekedy v r. 2010, prešla na žalovaného predmetná škôlka, k tejto bolo súčasne prevádzkovaných asi 50 árov pozemku. Prevzali práva a povinnosti zo súvisiacich zmlúv a nájomné riadne platili. Podľa územného plánu ide o pozemky určené ako zeleň, nie sú určené na malopodlažnú zástavbu. Rokoval predovšetkým s predchodcom pátra O., s pátrom O. rokoval o jeho kúpe, o nájomnom za tento pozemok rokoval do výšky jeho kompetencií, t.j. len do výšky 50.000,- Sk ročne. Dohoda o výške nájomného za 50.000,- Sk ročne nebola uzavretá, lebo žalobca mal záujem len o odpredaj pozemkov.

10. Súd prvej inštancie vykonal dokazovanie výpoveďou U. O., provinciála žalobcu, ktorý vo svojej výpovedi uviedol, že páter Š., ako jeho predchodca, podpísal zmluvu ohľadom škôlky. Nájomné bolo dohodnuté podľa zákona, kedy bolo nájomné limitované. Následne niekedy v r. 2005-2006, kedy bolo už možné dohodnúť trhové nájomné, začali rokovať s mestom Sv. Jur, pričom rokovania trvali cca. 8 rokov. Nájomné chceli vo výške cca t.j. 10% z kúpnej ceny, ktorá bola odhadom zistená. Počas rokovaní došiel tiež návrh od žalovaného na zvýšenie nájomného o 0,50 Eur na m2 za rok, takúto sumu považovali však za neprimerane nízku. Žalovaný platil nájomné pravidelne na účet žalobcu, následne keď žalobca zmenil sídlo, tak zmenil aj číslo účtu, ekonomický úsek mal dať túto zmenu všetkým partnerom na vedomie. Zo strany žalovaného došlo aj k čiastočnému omeškaniu s platbami, vždy však nájomné zaplatil. Zároveň sa vyjadril k postaveniu žalobcu a teda, že Rehoľa piaristov je na Slovensku od r. 1666, jej úlohou je predovšetkým zriaďovať školy pre chudobných, poskytnúť chudobným vzdelanie.

11. Súd prvej inštancie uznesením č.k. 36Cb/11/2013-117 zo dňa 24.2.2014 pripustil zmenu žaloby v časti predmetu nároku žalobu ako aj v časti výšky nároku žalobcu.

12. Súd prvej inštancie rozhodol na základe skutkového stavu, ktorý vyplynul z vyššie uvedeného dokazovania prostredníctvom listinných dôkazov predložených žalobcom a žalovaným, na základe výpovedí a vyjadrení žalobcu a žalovaného k veci. Súd prvej inštancie zhodnotil, že prejednávaný spor je sporovým konaním v pravom zmysle slova a je podriadený zásade kontradiktórnosti. Na základe uvedeného súd vychádzal zo skutkového stavu zisteného podľa dôkazov navrhnutými sporovými stranami a výsledok rozhodovania závisel od miery úspešnosti sporových strán preukázať svojou iniciatívou svoje tvrdenia. Súd prvej inštancie konštatoval, že pri sporovom konaní je neunesenie dôkazného bremena spojené s následkom „straty“ , resp. prehratia sporu.

13. Súd prvej inštancie posudzoval prejednávaný nárok žalobcu, ako nárok vyplývajúci z porušenia povinnosti zo záväzkového vzťahu, ktorým bola v tomto prípade Nájomná zmluva z ustanovenia § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka ako aj z ustanovenia § 2 písm. g/ bod 10 z.č. 416/2001 Z.z. o prechode niektorých pôsobností z orgánov štátnej správy na obce a na vyššie územné celky, čo zdôvodnil v odôvodnení rozsudku na strane 5 a 6. Pokiaľ ide o procesný postup a vykonávané dokazovanie, súd prvej inštancie posúdil konanie vzhľadom k ustanoveniam § 101 OSP, § 120 OSP a § 153 OSP, ktoré ustanovenia boli platné a účinné v čase rozhodovania vo veci. Ustanovenia sa viažu k zásade kontradiktórnosti sporového konania a dôkaznej povinnosti sporových strán a ich zodpovednosti za spor a jeho výsledok.

14. Súd prvej inštancie uviedol, že predmetom konania je nárok žalobcu skutkovo vymedzený ako nezaplatené nájomné za obdobie od 4.6.2010 až 3.6.2012 podľa nájomnej zmluvy uzavretej medzi stranami dňa 5.11.1997 v zmysle dodatku č.1, na základe ktorej žalovaný užíva pozemky zapísané na LV č. XXXX nachádzajúce sa v okrese F., obec X. U., katastrálne územie X. U., parc. č. XXX/X, zastavané plochy a nádvoria o výmere 2941 m2 a parc. č. XXX/X, zastavané plochy a nádvoria o výmere 565 m2. Súd prvej inštancie preto skúmal existenciu nájomnej zmluvy a jej obsah, podľa ktorej má existovať podľa žalobcu povinnosť žalovaného platiť nájomné vo výške 12,- eur/m2. (správne malo ísť o 120,- eur/m2). Medzi stranami sporu nebolo sporné uzavretie nájomnej zmluvy (§ 663 a nasl. Občianskeho zákonníka), predmetom ktorej bol záväzok žalobcu prenechať právnemu predchodcovi žalovaného do užívania aj pozemky parcelné číslo XXX/X, zastavané plochy a nádvoria o výmere 3253 m2 a parcelné číslo XXX/X, zastavané plochy a nádvoria o výmere 565 m2 oboje zapísané na LV č. XXXX a to na dobu neurčitú a právny predchodca žalovaného sa za užívanie týchto nehnuteľností zaviazal zaplatiť sumu 3,- Sk/m2 ročne.

15. V zmysle ustanovenia § 2 písm. g/ bod 10 z. č. 416/2001 Z.z. o prechode niektorých pôsobností z orgánov štátnej správy na obce a na vyššie územné celky mal prvoinštančný súd za preukázané, že na žalovaného prešla pôsobnosť na úseku školstva vrátane schvaľovania zmlúv o nájme školských budov a miestností, priľahlých priestorov školy alebo školských zariadení, ktorých je zriaďovateľom a dodatkom č. 1 k nájomnej zmluve potom došlo k zmene účastníka zmluvného vzťahu nájomnej zmluvy o nájme pozemku zo dňa 5.11.1997 z Okresného úradu F. na žalovaného.

16. Súd prvej inštancie mal v konaní za preukázané, že došlo k výpovedi z nájomnej zmluvy a to listom zo dňa 19.10.2012 pre porušenie ustanovenia článku 3 nájomnej zmluvy spočívajúce v nezaplatení nájomného za rok 2011, avšak z výpisu z účtu žalovaného číslo 10/2011 mal súd prvej inštancie preukázané zaplatenie nájomného za rok 2011 príkazom na úhradu daný banke dňa 17.1.2011, pričom v konaní následne právny zástupca žalobcu netvrdil, že daná výpoveď mala účinky, ale že výpoveď bola anulovaná. Nebolo potom sporným, že výpoveď nebola účinná, keď sám právny zástupca žalobcu potvrdil existenciu nájomnej zmluvy, avšak bez dohody o cene. 17. Súd prvej inštancie sa v odôvodnení svojho rozhodnutia vysporadúval s tvrdením žalobcu, že zrušením vyhlášky č. 465/1991 Zb. zákonom č. 530/2003 Z.z. došlo k zániku dohody o výške nájomného v nájomnej zmluve a teda k stavu, že žalovaný je povinný platiť nájomné obvyklé v zmysle § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Konštatoval, že v nájomnej zmluve bolo dohodnuté, že výšku nájomného sa zaväzujú zmluvné strany upraviť dodatkom k tejto zmluve pri zmene právneho predpisu upravujúceho výšku nájomného za prenajaté pozemky. Keďže predmetným právnym predpisom bola vyhláška č. 465/1991 Zb., ktorá bola počnúc 1.1.2004 zrušená, bolo preto povinnosťou obidvoch zmluvných strán upraviť výšku nájomného. Zo samotného textu tejto nájomnej zmluvy podľa názoru súdu prvej inštancie ale nevyplýva a nebolo to zistené ani z ostatných vykonaných dôkazov, že by bolo vôľou zmluvných strán, aby zrušením predpisu ipso facto došlo k zániku časti nájomnej zmluvy a to dohody o výške nájomného. Zmenou predpisu vznikla len povinnosť „upraviť...výšku nájomného“, keď slovo „upraviť“ znamená zmeniť niečo existujúce. Súčasne tiež toto zmluvné dojednanie zaväzuje zmluvné strany uzatvoriť dodatok k zmluve, t.j. dohodu podľa § 516 Občianskeho zákonníka. Ďalej mal prvoinštančný súd za to, že gramatickým a logickým výkladom predmetného ustanovenia v súlade s § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka potom možno dôjsť k záveru, že pokiaľ by mala zaniknúť dohoda o výške nájomného samotným zrušením predpisu (465/1991 Zb.), nepoužili by zmluvné strany slovo „upraviť“ a pokiaľ by mal žalobcovi vzniknúť nárok na platenie nájomného v trhovej výške, nebolo by použité slovo „dohoda“, keďže v tom prípade by sa nemohla prejaviť vôľa zmluvných strán, ale by len konštatovali, že výška nájomného je v trhovej výške, keď túto možno zistiť znaleckým posudkom. Súd prvej inštancie posúdil prejav vôle v súlade s § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka obsiahnutý v nájomnej zmluve v časti dojednania o výške nájomného a v časti dojednania o zmene výške nájomného (čl. III nájomnej zmluvy) tak, že zmenou právneho predpisu upravujúceho výšku nájomného za prenajaté pozemky nedošlo k zániku časti zmluvy. Žalovaný je preto povinný platiť nájomné v pôvodne dojednanej výške a to 0,1 eura/m2 ročne, pokiaľ nedôjde k dohode o zmene výšky nájomného. Keďže nebolo medzi stranami sporné zaplatenie nájomného v pôvodnej výške za rok 2010, za rok 2011 bola zaplatenie nájomného preukázané výpisom z účtu žalovaného č. 10/2011, a pokiaľ ide o nájomné za rok 2012, povinnosť žalovaného platiť nájomné zanikla jeho zložením do úradnej úschovy (§ 568 Občianskeho zákonníka), keď žalovaný nemohol plniť zmluvne dohodnutým spôsobom, a to prevodom na účet v dôsledku zrušenia účtu žalobcu, súd prvej inštancie posúdil žalobu za nedôvodnú a z tohto dôvodu ju v celom rozsahu zamietol.

18. Súd prvej inštancie zároveň nevykonal znalecké dokazovanie zistením výšky odplaty za užívanie predmetných pozemkov v rozhodnom období, keďže žalovaný bol povinný platiť nájomné ako odplatu za užívanie predmetných nehnuteľností podľa zmluvy a nie vo výške všeobecnej hodnoty za užívanie. Tvrdenie žalobcu o možnosti žalovaného zmariť uzavretie dohody o výške nájomného nevychádzajú podľa názoru súdu prvej inštancie z platného právneho stavu a zisteného skutkového stavu, bolo len vecou strán ako si upravia vzájomné vzťahy a to aj v prípade, že ide o zabezpečovanie verejných potrieb. Súd prvej inštancie zároveň považoval za potrebné uviesť, že pri dohode o výške nájomného je vhodné zohľadniť účel užívania pozemku spočívajúci vo verejnoprospešnom cieli, skutočnosť, že žalovaný nie je zriadený za účelom dosiahnutia zisku, pričom časť jeho nákladov je hradená z verejných zdrojov, ako aj to, že úlohou žalovaného je „zriaďovať školy pre chudobných, poskytnúť chudobným vzdelanie“ a podľa názoru prvoinštančného súdu by sa táto okolnosť mala zohľadniť pri prevádzke samotného zariadenia.

19. Za daných okolností a z vykonaného dokazovania, súd prvej inštancie dospel k záveru, že nebolo možné žalobcovi nárok priznať, a preto súd prvej inštancie tento nárok zamietol. Pokiaľ ide o trovy súdneho konania, o tých rozhodoval súd prvej inštancie v súlade s § 142 ods. 1 OSP v spojení s ustanovením § 151 ods. 7 OSP a teda strane úspešnej v spore, ktorou je žalovaný, priznal náhradu trov konania vyjadrenú percentom, keď tento bol v spore plne úspešný.

20. Žalobca podal dňa 20.5.2015 voči rozsudku súdu prvej inštancie odvolanie, ktoré odôvodnil odvolacími dôvodmi podľa ustanovenia § 205 ods. 2 písm. c), d), f) OSP ako i s poukazom na ustanovenie § 221 ods. 1 písm. f), h) OSP. Žalobca vo svojom odvolaní uviedol, že sa žalobou domáhal pôvodne zaplatenia sumy 90.096,- eur s príslušenstvom. Žalobu odôvodňoval tým, že vlastní nehnuteľnosť zapísanú na LV č. XXXX kat. úz. X. U., parcely registra „C", parc. č. XXX/X o výmere 2941 m2, parc. č. XXX/X o výmere 813 m2, parc. č. XXX/X o výmere 565 m2, parc. č. XXX/X o výmere 376 m2. Z týchto nehnuteľností žalovaný užíva parc. č. XXX/X o výmere 2941 m2 a parc. č. XXX/X o výmere 813 m2. Podľa názoru žalobcu hodnota nájmu za m2 predstavuje 120,- eur. V tomto smere žalobca navrhol vykonať znalecké dokazovanie za účelom zistenia výšky nájmu. Žalobca neskôr opravil označenie predmetu nájmu, keď sa jednalo o parc. č. XXX/X o výmere 2941 m2 a o parc. č. XXX/X o výmere 565 m2. V tejto súvislosti upravil aj hodnotu čiastky, ktorej zaplatenia sa domáhal a to na sumu 84.144,- eur. Súd prvej inštancie na pojednávaní konanom dňa 24.2.2014 pripustil zmenu petitu žalobného návrhu. Žalobca skutkovo žalobu odôvodňoval tým, že medzi stranami sporu, resp. právnym predchodcom žalovaného bola uzavretá nájomná zmluva a to dňa 5.11.1997. Z obsahu tejto nájomnej zmluvy vyplýval predmet nájmu. V čase uzavretia nájomnej zmluvy sa jednalo o inak označené parcely, ktorú sú však identické s tými, ako ich neskôr žalobca dodatočne špecifikoval. Nehnuteľnosti, ktoré žalovaný užíval a tie, ktoré sú označené v upravenom petite, stranami sporu spochybňované neboli. Z uvedenej nájomnej zmluvy vyplývalo, že nájomné bolo dohodnuté v súlade s vyhláškou č. 465/1991 Zb. v znení vyhlášky č. 608/1992 Zb. a vyhlášky č. 265/1993 Z.z. Žalobca ďalej uviedol, že v článku III., veta posledná nájomnej zmluvy bolo uvedené, že výšku nájomného sa zaväzujú zmluvné strany upraviť dodatkom k tejto zmluve pri zmene právneho predpisu upravujúceho výšku z nájomného za prenajaté pozemky. K tejto zmluve bol uzavretý dodatok č. 1, podľa ktorého nájomcom sa stal žalovaný. V ostatných častiach zostala nájomná zmluva nezmenená. Keďže došlo k zrušeniu vyhlášky č. 465/1991 Zb., a to ku dňu 1.1.2004, pričom táto vyhláška nebola nahradená žiadnym cenovým predpisom, žalobca sa domáhal vo vzťahu k žalovanému zmeny výšky nájomného. Keďže žalovaný ani po niekoľko ročných rokovaniach nebol ochotný upraviť výšku nájomného žalobca podal na súd túto žalobu. Žalobca vo svojom odvolaní ďalej uviedol, že súd prvej inštancie v odôvodnení rozsudku konštatoval, že medzi stranami nebolo sporné uzavretie nájomnej zmluvy. Svoje rozhodnutie oprel o výklad textu nájomnej zmluvy v časti III. veta posledná. Súd prvej inštancie vyložil prejav vôle zmluvných strán tak, že zmenou právneho predpisu upravujúceho výšku nájomného za prenajaté pozemky, nedošlo k zániku časti zmluvy, ktorou bola pôvodne dohodnutá výška nájomného v zmysle cenového predpisu. Výška nájomného podľa súdu prvej inštancie platí taká aká bola dohodnutá. V tejto súvislosti súd poukázal na to, že zmenou predpisu vznikla povinnosť upraviť výšku nájomného, ale táto úprava spočíva na dohode zmluvných strán. Súd výslovne spomína, že pokiaľ by mal navrhovateľovi vzniknúť nárok na platenie nájomného v trhovej výške, nebolo by použité slovo dohoda. Žalobca uviedol, že slovo „dohoda" v nájomnej zmluve v článku III. veta posledná nie je nikde spomínané. Súd prvej inštancie v ďalšej časti odôvodnenia rozsudku vychádza z toho, že zmluvné strany sa nedohodli, nie je možné podľa názoru súdu výšku nájomného upravovať. Žalobca sa domnieva, že úvahou súdu prvej inštancie mu bolo odňaté právo na spravodlivý proces. Podľa jeho názoru je evidentné, že strany sporu rokovali, a to opakovane o úprave výšky nájomného a na úprave výšky nájomného nevedeli dohodnúť. Práve z tohto dôvodu sa žalobca obrátil na súd, aby súd vykonal túto úpravu výšky nájomného. Z obsahu odôvodnenia rozhodnutia súdu prvej inštancie nevyplýva, že by mal procesné výhrady vo vzťahu k formulovanému petitu. Teoreticky sa mohol žalobca domáhať určenia výšky nájomného. V danom prípade uprednostnil žalobca návrh na plnenie, kde ako predbežnú otázku si mal súd ujasniť aká je výška nájomného. V tomto smere žalobca navrhol vykonať príslušné znalecké dokazovanie. Žalobca sa domnieva, že jediná kompetentná inštitúcia, ktorá mohla rozhodnúť za zmluvné strany o tom, aká má byť výška nájomného je súd. Podľa jeho názoru nemôže súd odôvodňovať svoje rozhodnutie tým, že zmluvné strany sa na výške nájomného nevedeli dohodnúť. Práve táto skutočnosť, že zmluvné strany sa na výške nájomného nevedeli dohodnúť zakladá právo žalobcu požiadať o rozhodnutie vo veci súd a povinnosť súdu takéto rozhodnutie vysloviť. Z uvedených dôvodov žiadal odvolaniu vyhovieť.

21. Žalovaný sa k odvolaniu žalobcu vyjadril písomným podaním, doručeným súdu dňa 20.7.2015, v ktorom uviedol, že sa súd prvej inštancie správne vysporiadal s vykonaným dokazovaním vo svojom rozsudku zo dňa 21.1.2015, keď vyslovil, že povinnosť žalovaného platiť obvyklé nájomné je daná zrušením vyhlášky č. 465/1991 Zb., ak nie je dohoda o výške nájomného, t.j. nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsobom jej užívania podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Z tohto dôvodu žalovaný poukázal na odôvodnenie rozsudku súdu prvej inštancie: „V Nájomnej zmluve o nájme pozemku zo dňa 5.11.1997 bolo dohodnuté, že výšku nájomného sa zaväzujú zmluvné strany upraviť dodatkom k tejto zmluve pri zmene právneho predpisu upravujúceho výšku nájomného za prenajaté pozemky. Predmetný právny predpis, ktorým bola vyhláška č. 465/1991 Zb. bola počnúc 1.1.2004 zrušená, bolo preto povinnosťou obidvoch zmluvných strán upraviť výšku nájomného. Zo samotného textu tejto zmluvy, ale nevyplýva a nebolo zistené ani z ostatných vykonaných dôkazov, že by bolo vôľou zmluvných strán, aby zrušením predpisu ipso facto došlo k zániku časti nájomnej zmluvy a to dohody o výške nájomného. Zmenou predpisu vznikla povinnosť „upraviť ...výšku nájomného" keď slovo „upraviť" znamená zmeniť niečo existujúce. Súčasne tiež toto zmluvné dojednanie zaväzuje zmluvné strany uzatvoriť dodatok k zmluve, t.j. dohodu podľa § 516 Občianskeho zákonníka. Gramatickým a logickým výkladom predmetného ustanovenia v súlade s § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka potom možno dôjsť k záveru, že pokiaľ by mala zaniknúť dohoda o výške nájomného samotným zrušením predpisu (465/1991 Zb.) nepoužili by zmluvné strany slovo „upraviť" a pokiaľ by mal navrhovateľovi vzniknúť nárok na platenie nájomného v trhovej výške, nebolo by použité slovo „dohoda", keďže v tom prípade by sa nemohla prejaviť vôľa zmluvných strán, ale by len konštatovali, že výška nájomného je v trhovej výške, keď túto možno zistiť znaleckým posudkom. Súd preto vyložil prejav vôle v súlade s § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka obsiahnutý v nájomnej zmluve o v časti dojednania o výške nájomného a v časti dojednania o zmene výške nájomného (čl. III nájomnej zmluvy). Podľa názoru žalovaného dôvody odvolania, na ktoré poukazuje žalobca vo svojom odvolaní, nemajú oporu vo vykonanom dokazovaní na súde prvej inštancie, no najmä čo sa týka preukázania nároku žalobcu, týmto sa správne vysporiadal vo svojom odôvodnení rozsudku. Z týchto dôvodov bolo nadbytočné aj vykonanie znaleckého dokazovania. Žalovaný navrhol odvolaciemu súdu, aby rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny potvrdil.

22. Písomným podaním doručeným odvolaciemu súdu dňa 16.9.2016 sa k veci vyjadril žalobca, v ktorom uviedol, že nájomná zmluva obsahovala označenie predmetu nájmu a výšku nájomného. Táto bola limitovaná vtedy platnou vyhláškou č. 465/1991 Zb. V predmetnej zmluve bolo zároveň dohodnuté, že výšku nájomného sa zaväzujú zmluvné strany upraviť dodatkom k zmluve pri zmene právneho predpisu upravujúceho výšku nájomného za prenajaté pozemky. Z obsahu tejto nájomnej zmluvy podľa žalobcu vyplýva, že zmluvné strany pri zmene právneho predpisu, ktorý limitoval výšku nájomného, mali zmeniť výšku nájomného. Žalovaný výšku nájomného odmietol zmeniť. Žalobca teda nemal inú možnosť iba sa domáhať, aby výšku nájomného určil súd. Podľa názoru žalobcu nebola nikdy nebolo medzi stranami sporu sporné to, že po zániku právneho predpisu, ktorý limitoval výšku nájomného, mali výšku nájomného upraviť. Žalobca podal žalobu na plnenie a podľa jeho názoru mal súd ako predbežnú otázku riešiť určenie výšky nájomného a následne vo veci meritórne rozhodnúť. Pokiaľ ide o určenie výšky nájomného žalobca sa domnieva, že túto mal určiť znalec. Z tohto dôvodu žiadal odvolací súd, aby rozsudok súdu prvej inštancie zrušil, nakoľko neboli vykonané ním navrhnuté dôkazy.

23. Písomným podaním doručeným odvolaciemu súdu dňa 3.10.2016 sa k veci vyjadril žalovaný, v ktorom uviedol, sa súd prvej inštancie správne vysporiadal s vykonaným dokazovaním vo svojom rozsudku, keď vyslovil, že povinnosť žalovaného platiť obvyklé nájomné je daná zrušením vyhlášky č. 465/1991 Zb., ak nie je dohoda o výške nájomného, t.j. nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsobom jej užívania podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Žalovaný opätovne poukázal na odôvodnenie rozsudku súdu prvej inštancie: „V Nájomnej zmluve bolo dohodnuté, že výšku nájomného sa zaväzujú zmluvné strany upraviť dodatkom k tejto zmluve pri zmene právneho predpisu upravujúceho výšku nájomného za prenajaté pozemky. Predmetný právny predpis, ktorým bola vyhláška č. 465/1991 Zb. bola počnúc 1.1.2004 zrušená, bolo preto povinnosťou obidvoch zmluvných strán upraviť výšku nájomného. Zo samotného textu tejto zmluvy ale nevyplýva a nebolo zistené ani z ostatných vykonaných dôkazov, že by bolo vôľou zmluvných strán, aby zrušením predpisu ipso facto došlo k zániku časti Nájomnej zmluvy o nájme pozemku zo dňa 5.11.1997 a to dohody o výške nájomného. Zmenou predpisu vznikla povinnosť „upraviť ...výšku nájomného" keď slovo „upraviť" znamená zmeniť niečo existujúce. Súčasne tiež toto zmluvné dojednanie zaväzuje zmluvné strany uzatvoriť dodatok k zmluve, t.j. dohodu podľa § 516 Občianskeho zákonníka. Gramatickým a logickým výkladom predmetného ustanovenia v súlade s § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka potom možno dôjsť k záveru, že pokiaľ by mala zaniknúť dohoda o výške nájomného samotným zrušením predpisu (465/1991 Zb.) nepoužili by zmluvné strany slovo „upraviť" a pokiaľ by mal navrhovateľovi vzniknúť nárok na platenie nájomného v trhovej výške, nebolo by použité slovo „dohoda", keďže v tom prípade by sa nemohla prejaviť vôľa zmluvných strán, ale by len konštatovali, že výška nájomného je v trhovej výške, keď túto možno zistiť znaleckým posudkom. Súd preto vyložil prejav vôle v súlade s § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka obsiahnutý v Nájomnej zmluve o nájme pozemku zo dňa 5.11.1997 v časti dojednania o výške nájomného a v časti dojednania o zmene výške nájomného (čl. III nájomnej zmluvy).“ Podľa názoru žalovaného dôvody odvolania, na ktoré poukazuje žalobca vo svojom odvolaní, nemajú oporu vo vykonanom dokazovaní na súde prvej inštancie, no najmä čo sa týka preukázania nároku žalobcu, týmto sa správne vysporiadal vo svojom odôvodnení rozsudku. Z týchto dôvodov bolo nadbytočné aj vykonanie znaleckého dokazovania. Žalovaný navrhol odvolaciemu súdu, aby rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny potvrdil.

24. Odvolací súd konštatuje, že konanie na súde prvej inštancie sa viedlo a odvolanie žalobcu bolo podané v rámci účinnosti zákonnej úpravy procesného konania podľa Občianskeho súdneho poriadku. č. 99/1963 Zb., avšak o odvolaní rozhodoval odvolací súd dňa 2.2.2017, teda už za účinnosti právnej úpravy Civilného sporového poriadku č. 160 /2015 Z.z. (ďalej ako „CSP“) a postupoval tak v súlade s § 470 ods. 1 CSP a § 473 CSP, podľa ktorého sa počnúc účinnosťou CSP, ruší úprava Občianskeho súdneho poriadku 99/1963 Zb. a aj na konania začaté pred účinnosťou CSP, sa počnúc dátumom 1.7.2016, vzťahuje aktuálna procesná úprava CSP.

25. Odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie v medziach dôvodov odvolania, rozsahu odvolania a vrátane konania, ktoré mu predchádzalo (§ 379 CSP a § 380 CSP), nakoľko neboli splnené zákonné podmienky pre posudzovanie napadnutého rozsudku v inom rozsahu, alebo z hľadiska iných odvolacích dôvodov, ako tých ktoré žalobca v odvolaní uviedol. Pokiaľ ide o skutkový stav veci, v štádiu v akom dospel v dokazovaní súd prvej inštancie, odvolací súd má za to, že skutkový stav bol zistený dostatočne a na základe vykonaných dôkazov dospel súd prvej inštancie k správnym skutkovým zisteniam. Odvolací súd po oboznámení sa s obsahom spisu a dôvodmi odvolania dospel k záveru, že rozsudok súdu prvej inštancie je potrebné ako vecne správny podľa § 387 ods. 1, 2 CSP potvrdiť. O trovách odvolacieho konania súd rozhodol podľa § 396 CSP v spojení s § 255 a ods. 1 CSP.

26. Odvolací súd po preskúmaní napadnutého rozsudku, ako aj celého obsahu spisového materiálu a odvolania žalobcu dospel k záveru, že súd prvej inštancie zistil v potrebnom rozsahu skutkový stav, na základe vykonaných dôkazov dospel k správnym skutkovým zisteniam a vec i správne právne posúdil, svoje rozhodnutie náležite, podrobne, logicky odôvodnil. Odvolací súd sa v celom rozsahu stotožňuje s napadnutým rozsudkom súdu prvej inštancie i s jeho odôvodnením a v podrobnostiach na neho poukazuje.

27. Odvolací súd k odôvodneniu vecne správneho napadnutého rozsudku a k odvolacím dôvodom odvolateľa dodáva:

Odvolací súd ako aj súd prvej inštancie mali mal nepochybne preukázané, že medzi žalobcom a právnym predchodcom žalovaného došlo k uzatvoreniu platnej nájomnej zmluvy v znení dodatku č. 1 v zmysle ustanovenia § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktorej uzavretie ani jedna zo strán sporu nerozporovala. Predmetom nájomnej zmluvy bol záväzok žalobcu prenechať právnemu predchodcovi žalovaného do užívania pozemky a to na dobu neurčitú a právny predchodca žalovaného sa za užívanie týchto pozemkov zaviazal zaplatiť nájomné vo výške 3,- Sk/m2 ročne. V zmysle ustanovenia § 2 písm. g/ bod 10 z. č. 416/2001 Z.z. o prechode niektorých pôsobností z orgánov štátnej správy na obce a na vyššie územné celky, prešla na žalovaného pôsobnosť na úseku školstva vrátane schvaľovania zmlúv o nájme školských budov a miestností, priľahlých priestorov školy alebo školských zariadení, ktorých je zriaďovateľom. Dodatkom č. 1 k nájomnej zmluve potom došlo k zmene účastníka zmluvného vzťahu nájomnej zmluvy o nájme pozemku zo dňa 5.11.1997 z Okresného úradu F. na žalovaného.

Podľa § 663 Občianskeho zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

Podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.

Podľa čl. III posledná veta nájomnej zmluvy, výšku nájomného sa zaväzujú zmluvné strany upraviť dodatkom k tejto zmluve pri zmene právneho predpisu upravujúceho výšku nájomného za prenajaté pozemky.

Strany sporu sa v nájomnej zmluve v čl. III dohodli na nájomnom vo výške 3,- Sk/m2 prenajatého pozemku ročne v súlade s vtedy platnou vyhláškou č. 465/1991 Zb. v znení vyhlášky č. 608/1992 Zb. a vyhlášky č. 265/1993 Z.z..

Podľa názoru odvolacieho súdu, totožne s názorom prvoinštančného súdu, ustanovenie v nájomnej zmluve v čl. III posledná veta, nezaväzuje strany sporu automaticky po zániku právneho predpisu, v uvedenom prípade vyhlášky č. 465/1991 Zb., uzatvoriť dodatok k zmluve o nájomnom podľa trhovej hodnoty. Toto ustanovenie hovorí o tom, že zmluvné strany sa zaväzujú upraviť výšku nájomného len pri zmene právneho predpisu upravujúceho výšku nájomného za prenajaté pozemky, tak aby bolo v súlade s novým právnym predpisom, ktorý nahradzuje pôvodnú právnu úpravu. V uvedenom prípade došlo k zrušeniu vyhlášky č. 465/1991 Zb., a to zákonom č. 520/2003 Z.z., bez toho, aby bol nahradený novým cenovým právnym predpisom, čo však automaticky neznamená, že došlo k zániku dohody o nájomnom v nájomnej zmluve.

K námietkam žalobcu v odvolacom konaní, že predmetným žalobným návrhom sa žalobca domáhal určenia výšky nájomného súdom podľa trhovej hodnoty, pričom si mal súd ako podklad pre uvedené určenie zadovážiť znalecký posudok na trhovú hodnotu prenajatých nehnuteľností a stým súvisiace obvyklé nájomné ,odvolací súd uvádza nasledovné:

Nájomná zmluva je odplatnou zmluvou. Nájomné je odplata za užívanie veci. Dohoda o platení nájomného a jeho splatnosti je podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy. Ak právny predpis neobsahuje ustanovenie o výške nájomného, je určenie výšky nájomného vecou dohody strán, pričom strany nemusia určiť nájomné pevnou sumou peňazí, ale stačí aj iné určenie, napr. že sa bude platiť obvyklé alebo primerané nájomné, alebo nájomné určené odhadom....Stačí, ak je dojednaný aspoň spôsob, na základe ktorého sa určí výška nájomného. Ak sa zmluvné strany nedohodnú na výške nájomného, platí, že v prípade nájmu hnuteľných vecí, je nájomca povinný platiť obvyklé nájomné v dobe uzavretia nájomnej zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania. (Uvedené ustanovenie je použiteľné len na nájom hnuteľných vecí, keďže pri nájme nehnuteľností sa zo zákona vyžaduje písomná forma, preto je dohoda o výške nájomného v písomnej zmluve podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy o nájme nehnuteľností, inak by bola nájomná zmluva o nájme nehnuteľností neplatná). Pretože § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka ustanovuje, že v prípade nedostatku dojednania výšky nájomného je nájomca povinný platiť nájomné obvyklé v dobe uzavretia nájomnej zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania, uplatní sa toto ustanovenie len v rámci všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy, nie však vo vzťahu k zmluve o nájme bytu, pre ktorú platí osobitná úprava ( § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka) ani k prenájmom, pri ktorých je nájomné určené právnym predpisom, keďže platí, že ak je nájomné regulované právnym predpisom, platí úprava tohto nájomného v právnom predpise.

Žalobným návrhom sa žalobca domáhal zaplatenia sumy 84.144,- eur a to titulom obvyklého nájomného za prenájom vyššie uvedených nehnuteľností. K uvedenej sume žalobca dospel tak, že zrušením vyhlášky č. 465/1991 Zb., ktorá regulovala nájomné aj za nájom pozemkov, je nájomca - žalovaný povinný platiť obvyklé nájomné, ktoré podľa jeho názoru bolo v danom čase za dané nehnuteľnosti primerané s prihliadnutím na ich trhovú hodnotu.

Odvolací súd poukazuje na skutočnosť, že zo žiadneho ustanovenia právneho predpisu nevyplýva oprávnenie súdom určovať výšku nájomného za prenájom takýchto nehnuteľností, teda ak nejde o spomínaný nájom bytu resp. za prenájom poľnohospodárskych pozemkov alebo lesných pozemkov ako to má na mysli ust. § 671 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

S poukazom na vyššie uvedenú podstatu nájomnej zmluvy upravenú v § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva je konsenzuálnym kontraktom, pri ktorej strany sa dohodnú na jej podstatných náležitostiach. Medzi podstatné náležitosti nájomnej zmluvy patrí okrem určenia zmluvných strán a prenechania určitej veci nájomcovi do užívania aj dohoda o platení nájomného a jeho splatnosti. Ak právny predpis neobsahuje ustanovenie o výške nájomného, je určenie výšky nájomného vecou dohody strán, pričom strany nemusia určiť nájomné pevnou sumou peňazí, ale stačí aj iné určenie, resp. stačí, ak je dojednaný aspoň spôsob, na základe ktorého sa určí výška nájomného. Samotný zánik právneho predpisu, ktorý reguloval v čase uzavretia nájomnej zmluvy výšku nájomného za nejaký prenájom, ešte nezakladá automaticky povinnosť platiť obvyklé nájomné. Táto možnosť nevyplýva ani z ust. čl. III posledná veta nájomnej zmluvy, keď podľa názoru odvolacieho súdu z uvedeného ustanovenia nájomnej zmluvy vyplýva len povinnosť na základe dohody strán zmluvy upraviť výšku nájomného za prenajaté pozemky. Citované ustanovenie nájomnej zmluvy tak ako to konštatoval aj súd prvej inštancie len zaväzuje strany zmluvy dohodnúť sa (k uvedenej skutočnosti však nedošlo) na výške nájomného za prenajaté pozemky, avšak nikde nie je uvedené, že by malo ísť o nájomné obvyklé.

28. Odvolací súd sa zaoberal aj otázkou výpovede z nájomnej zmluvy danej žalobcom žalovanému a stotožnil sa s názorom súdu prvej inštancie, že výpoveď bola daná pre porušenie žalovaným čl. III nájomnej zmluvy, spočívajúce v nezaplatení nájomného za rok 2011. Z výpisu z účtu žalovaného číslo 10/2011 však bolo jednoznačne preukázané zaplatenie nájomného žalovaným za rok 2011 s tým, že príkaz na úhradu bol daný banke dňa 17.1.2011. Na platnosti výpovede v ďalšom konaní netrval ani samotný žalobca. Okrem iného odvolací súd poukazuje na skutočnosť, že výpoveď z nájomnej zmluvy bola žalobcom daná až v roku 2012, teda až po úhrade nájomného žalovaným. Oneskorenú úhradu nájomného za rok 2012 zapríčinil samotný žalobca tým, že neoznámil žalovanému zrušenie účtu žalobcu , uvedeného v nájomnej zmluvu. Žalovaný si svoju zmluvnú povinnosť aj napriek tomu splnil a nájomné za rok 2012 uhradil zložením finančných prostriedkov do úradnej úschovy.

29. Odvolací súd vyhodnotil požiadavku žalobcu, aby súd určil trhovú hodnotu výšky nájomného, ako požiadavku, ktorá nemá oporu v právnom poriadku. Žiadne ustanovenie právneho predpisu nestanovuje právo žiadať súd o stanovenie výšky nájomného, ktoré vyplýva z platne uzavretej zmluvy. V občianskoprávnych vzťahoch nie je možné stanoviť výšku nájomného pri nájme tohto typu nehnuteľností autoritatívnym rozhodnutím súdu, tak ako to mal na mysli žalobca.

30. Odvolací súd konštatuje, že rozsudok súdu prvej inštancie, bolo potrebné podľa § 387 ods. 1, 2 CSP potvrdiť ako vecne správny.

31. Odvolací súd rozhodol o potvrdení rozsudku súdu prvej inštancie č. 33Cb/170/2011-72 jednohlasne, to znamená 3 hlasmi z 3 členov senátu.

32. O trovách odvolacieho konania súd rozhodol podľa § 396 CSP v spojení s § 255 a ods. 1 CSP. Žalovaný, ktorý bol v odvolacom konaní, tak ako na konaní súdu prvej inštancie úspešný v plnej miere, má nárok na náhradu trov konania vo výške 100%, na základe uvedeného odvolací súd žalovanému náhradu trov odvolacieho konania priznal.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom.

Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).